La compraventa de viviendas apunta a otro año histórico en 2025 a pesar de que los precios se hayan incrementado un 11,7% interanual en abril. Y no es para menos: solo en 2024 se vendieron más de 640.000 inmuebles en nuestro país, una cifra que muchos expertos esperan que se supere este año. Pero no hay que precipitarse, mucho menos si Hacienda está de por medio.
La Agencia Tributaria se lleva un buen pellizco cada vez que se vende una casa en España y casi siempre sale perdiendo el contribuyente. Es lo que nos cuenta un experto en vivienda de una inmobiliaria valenciana, que afirma que "Hacienda nos está tomando el pelo y nadie se está dando cuenta".
Hacienda siempre gana
En el mercado inmobiliario hay ofertas de todo tipo: casas para entrar a vivir, para reformar e incluso muchas que se venden más baratas por estar ocupadas, ahí queda a decisión del futuro propietario pensar en qué opción es más adecuada con su nivel y estilo de vida.
Ahora vamos a imaginar que una vivienda tiene un valor de mercado de 200.000 euros que, por la razón que sea, podemos comprar por 100.000, la mitad de su precio comercial. A la hora de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (un tributo que sustituye al IVA cuando se compra una vivienda de segunda mano) no lo vas a pagar sobre los 100.000 euros, sino por el mayor de uno de los tres valores siguientes:
- El valor catastral, que el experto ya avisa que nunca va a ser porque es el más bajo de todos, pero que será importante para lo que vamos a explicar más adelante.
- El valor de compraventa.
- El valor de referencia, el que seguramente apliquen. Se trata de un valor mínimo que Hacienda otorga a una vivienda en base a los datos que le constan en el catastro, sin tener en cuenta su estado.
"Es decir, pagarás 100.000 euros por la vivienda y tributarás como si te hubiera costado 200.000 euros" porque en lugar de pagar un ITP de 10.000 euros, que es lo que te correspondería si la compras por 100.000, pagarás 20.000 como si la casa te hubiera costado 200.000 aunque te haya costado menos, una injusticia en toda regla dado que te cobran el doble del impuesto que te correspondería.
Ahora viene lo peor
Pero hay más. Supongamos que efectivamente compramos la vivienda y que en unos años queremos venderla. "Para Hacienda valía 200.000 euros y tributaste a razón de ello, pero pagaste 100.000", pero ahora no lo va a tener en cuenta. Es decir, que la Agencia Tributaria te dirá que vale 100.000 euros porque es lo que pagaste, aunque hayas tributado como si la hubieras comprado por 200.000.
En números redondos se entiende mejor: vendemos nuestra vivienda por 300.000 euros después de comprarla por 100.000 y tributar como si nos hubiera costado 200.000. Según Hacienda, como hemos pagado 100.000, hemos ganado 200.000 euros "con lo cual voy a tener que tributar por esa ganancia".
Tres injusticias
Ocurrirían así tres injusticias. La primera, que para comprar la vivienda Hacienda utiliza el valor de referencia (el más alto) y al venderla utiliza el más bajo. Segundo, que "vas a tener que tributar otra vez por la plusvalía municipal". Y por último, pero no menos importante, que hay que tener en cuenta que un euro de hace 20 años no tiene el mismo valor que hoy, es decir, que no se actualizan los precios de compraventa.
