Los avales para que los jóvenes compren vivienda se estancan: las garantías públicas solo alcanzan al 1,8% de las hipotecas

Desde que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) comenzó el año pasado a conceder avales para la compra de vivienda, se han firmado un total de 2.873 préstamos hipotecarios con esta garantía. De ellas, 777 operaciones corresponden a familias con hijos a cargo y 2.096 han sido financiaciones a jóvenes menores de 35 años. Los datos del ICO suponen un jarro de agua fría en las esperanzas de desbloquear el problema del acceso de la vivienda. Según la estadística oficial de los registradores de la propiedad, el año pasado se acordaron 435.000 hipotecas, por lo que el programa del ICO a jóvenes solo cubre el 0,5% de los préstamos firmados en España. Si se suman el conjunto de avales concedidos por las comunidades autónomas, la cifra llega a 7.800 avales para jóvenes, el 1,8% del total.

Los programas de avales autonómicos y del Ejecutivo central representan una porción mínima del parque inmobiliario y no están sirviendo para mejorar el acceso de los jóvenes a la propiedad de una vivienda. Los avales del ICO han garantizado la financiación de 350,8 millones de euros en préstamos, lo que supone que cada hipoteca media garantizada por el Gobierno es de unos 122.000 euros. Esta cifra es un 17,5% menor que la hipoteca media concedida en España, que durante 2024 fue de 148.000 euros.

Los avales autonómicos tampoco despegan

El programa de avales del Gobierno permite que una persona pueda endeudarse hasta el 100% del valor de una vivienda a la hora de hipotecarse. Generalmente, los bancos conceden como préstamo hasta un 80%. La garantía del ICO permite que una persona pueda superar ese umbral (aunque la cantidad prestada será obviamente mayor, así como la cuota mensual) siempre que cumpla una serie de condiciones económicas y demográficas (familia con hijos a cargo o ser menor de 35 años).

Además de la línea del Gobierno, hasta ocho comunidades autónomas cuentan con programas de avales similares, que han ido prorrogando y ampliando en los últimos años. Si se suman las cifras de Andalucía, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia y Comunidad Valenciana, en total se han repartido aproximadamente 5.800 avales para adquisición de viviendas. Las cifras son minúsculas en comparación con el peso del mercado hipotecario: solo en enero de 2025 se firmaron 38.000 préstamos hipotecarios sobre vivienda.

Una medida ampliamente desconocida

Parte del impacto limitado de estos programas proviene de la falta de capacidad por parte de las Administraciones públicas de darlas a conocer. Según la última encuesta de Fotocasa Research, más de la mitad de los españoles desconocen la existencia de estos avales y la situación no parece que vaya a mejorar. Las sucesivas oleadas realizadas por Fotocasa entre 2024 y este año revelan que la tendencia permanece estancada y que el grado de conocimiento es más o menos similar.

Con respecto a los jóvenes, el perfil objetivo de la política, los datos de Fotocasa indican que solo el 3% de los compradores menores de 35 años cuentan con una garantía concedida por parte del ICO, aunque lo han solicitado el 15% de los compradores de este rango de edad. "Que solo el 15% de los jóvenes haya solicitado el aval público es un dato poco alentador considerando lo atractivas que están las hipotecas en estos momentos", indica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Matos también señala, además del desconocimiento, las condiciones precarias de los jóvenes como principal barrera de entrada: "Aun contando con el aval, el elevado precio de la vivienda en las zonas más demandadas, junto con la precariedad laboral, inestabilidad y temporalidad en los contratos de estos jóvenes, dificulta el cumplimiento de las condiciones de solvencia para las entidades bancarias".

Aunque el aval público permite ampliar la financiación al garantizar un 20%, el éxito de la operación depende del banco, que es quien finalmente presta todo el dinero. La brecha entre el salario de los jóvenes y el alto precio de las viviendas imposibilitan que estos puedan adquirir vivienda. Según los datos de los registradores de la propiedad, a cierre de 2024 la cuota hipotecaria mensual media era de 743,4 euros, lo que representa que cada pago sea el 32,6% del salario de un trabajador medio. En el caso de los más jóvenes, el peso oscila entre el 37% y el 54% del salario bruto medio, según las cifras del INE.