El incremento constante de los precios en el mercado de la vivienda ha llevado a que un perfil concreto de la ciudadanía se vea fuera de la propiedad: los jóvenes. La situación de presión entre una oferta exigua y una demanda creciente ha desembocado en que distintas Administraciones hayan lanzado programas de avales para ayudar a este colectivo a conseguir préstamos hipotecarios de hasta el 100%.
Cuando una persona se acerca a una entidad financiera para solicitar un préstamo hipotecario, normalmente los bancos conceden hasta el 80% del valor del inmueble. Por tanto, el comprador tiene que tener ahorrado el 20% restante, y un 10% adicional para los gastos asociados a la compra (notaría, impuestos, etc.). Los jóvenes, ante el elevado incremento de los precios de la vivienda —unido a los altos alquileres que se "comen" los sueldos— se están viendo fuera del mercado de vivienda por no poder aportar ese 20% adicional.
Debido a esta situación, el Gobierno central y hasta ocho comunidades autónomas han lanzado en los últimos años planes de avales. Las líneas de avales consisten en un programa en el que la Administración Pública fía hasta el 20% del importe que no es cubierto por los bancos. Por tanto, una persona puede conseguir un préstamo hipotecario por el 100% del valor de la vivienda que irá devolviendo al banco con los intereses acordados. Si el cliente impagara, la Administración tendría que hacer frente a la parte del capital garantizado. Si el cliente devuelve el principal sin ningún problema, la Administración no gastará dinero.
elEconomista.es ha revisado las políticas de avales de nueve administraciones: las líneas estatales y los planes autonómicos de Andalucía, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia y Comunidad Valenciana para explicar las principales claves de cada una de ellas. Toda la información ha sido extraída de las páginas oficiales.
La mayoría de los programas comparten una serie de características: están destinados a garantizar préstamos hipotecarios entre el 95% y el 100% para comprar viviendas para personas de hasta 45 años, aunque lo habitual son hasta 35 años. Suelen establecer límites tanto de los ingresos del solicitante como del precio de la vivienda. En muchas de ellas, obligan a haber residido en la autonomía varios años antes. En todos los casos, depende del banco conceder o no la hipoteca según sus criterios. Los impuestos asociados a la compra están excluidos de la cobertura. Algunos planes ofrecen la garantía a otros colectivos que no tratamos en este artículo.
Gobierno central
La línea de avales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), permite garantizar el 20% de los préstamos hipotecarios a jóvenes de hasta 35 años que ingresen hasta 37.800 euros brutos anuales (75.600 euros si se hipoteca una pareja de jóvenes). La garantía cubre hasta llegar al 100% del menor valor entre la tasación o el precio de venta.
Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:
- Haber residido legalmente en España los dos años anteriores.
- No poseer otra vivienda (excepto las salvedades que permite la norma), ni tener un patrimonio superior a 100.000 euros (200.000 euros si se es una pareja).
- Destinar la vivienda adquirida a habitarla, no pudiendo usarla para actividades económicas como alquileres.
- No estar registrado como moroso en el CIRBE.
El precio máximo de la vivienda oscila entre los 225.000 euros de Andalucía y los 325.000 euros de la Comunidad de Madrid. Hasta el momento, este es el listado de entidades financieras adheridas al programa que incluye, entre otros, a los siguientes bancos:
- Abanca.
- Arquia Banco.
- Bankinter.
- BBVA.
- Caixabank.
- Caixa Ontinyent.
- Cajamar.
- Grupo Caja Rural/Eurocaja a través de la mayoría de sus cajas rurales.
- EVO Banco.
- Ibercaja.
- ING.
- Kutxabank/Cajasur.
- MyInvestor Banco.
- Banca Pueyo.
- Sabadell.
- Santander.
- Unicaja.
- Unión de Créditos Inmobiliarios.
Andalucía
La Junta de Andalucía garantiza aquellas hipotecas superiores al 80% de financiación hasta el 95%, por tanto, el gobierno autonómico fía hasta un 15% del valor de la vivienda, debiendo el cliente aportar el 5% con sus propios fondos y el 95% restante es prestado por el banco. La medida está pensada para jóvenes de hasta 35 años (recientemente ampliado a 40 años para el próximo año) que compren una vivienda para residir en Andalucía de hasta 295.240 euros (ampliable hasta 354.288 euros si es eficiente energéticamente en grado A o B).
La persona deberá estar empadronada en Andalucía y no tener otra vivienda en propiedad (excepto las salvedades de la norma). Los bancos que hasta el momento tienen firmado un convenio en Andalucía son:
- Caixabank.
- Cajamar.
- Caja Rural a través de Caja Rural de Granada y Caja Rural del Sur.
- Cajasur.
- Ibercaja.
- Santander.
- Unicaja.
Baleares
El plan de avales de Baleares es el más inusual, porque no tiene límite de edad. El programa IBAVI del Govern de las Islas Baleares concede una garantía adicional de hasta el 20% para cubrir el 100% del precio de la vivienda a aquellas personas que hayan residido legalmente al menos cinco años en el archipiélago y compren una vivienda situada en las islas por un valor de hasta 270.151,20 euros.
Los ingresos brutos anuales de los solicitantes no podrán ser superiores a 57.117,67 euros, o 64.257,38 euros si son dos o más personas. Los interesados no podrán tener viviendas en propiedad (excepto las salvedades que permite la norma). El gasto de tramitación de la garantía balear asciende al 0,5% del importe fiado.
Las entidades adheridas hasta este momento son Caixabank, Colonya-Caixa Pollença y Cajamar.
Castilla y León
El plan de Vivienda Tuya de la Junta de Castilla y León permite avalar la compra de vivienda para que el banco conceda hasta un 97,5% de financiación hipotecaria para personas de hasta 35 años. La vivienda deberá estar situada en la comunidad autónoma y tendrá un importe máximo de hasta 240.000 euros.
Los solicitantes del programa deberán tener residencia legal en España y no tener ingresos superiores a 5 veces el IPREM (42.000 euros anuales brutos en 2024).
Las entidades adheridas al programa son 13:
- Abanca.
- BBVA.
- Caixabank.
- Caja Rural a través de seis entidades del grupo.
- Ibercaja.
- Laboral Kutxa.
- Santander.
- Unicaja.
Extremadura
La Junta de Extremadura ofrece una línea de avales para que jóvenes de hasta 35 años puedan optar a una cobertura hipotecaria de hasta el 95% de financiación, garantizando el Gobierno autonómico el 15% del principal. El programa no establece ningún límite de ingresos, pero se debe residir en Extremadura en el momento de solicitar la garantía para comprar una vivienda de hasta 210.000 euros. No se puede poseer otro inmueble previo, salvo las excepciones reguladas por la ley.
Las entidades adheridas al plan extremeño son hasta el momento nueve:
- Abanca.
- Bankinter.
- Caixabank.
- Caja Rural a través de Caja Almendralejo, Caja Rural de Extremadura y Caja Rural del Sur.
- Ibercaja.
- Santander.
- Unicaja.
Galicia
La Xunta de Galicia ofrece un programa de avales para personas de hasta 35 años que residan legalmente en Galicia. La Xunta garantizará hasta un 20% del precio de la vivienda, con lo que una persona podrá hipotecarse hasta el 100% del inmueble.
Los ingresos de los solicitantes podrán ser de hasta 5,5 veces el IPREM (46.200 euros brutos en 2024) y como mínimo 2 veces el IPREM (16.800 euros). Si son dos o más personas, el límite se amplía hasta 6,5 veces (54.600 euros) entre los ingresos de todas las personas que vayan a comprar.
La vivienda deberá estar situada en Galicia y tendrá un importe máximo que oscila entre 130.000 euros y 240.000 euros, dependiendo de la zona donde se encuentre el inmueble. Los solicitantes no podrán tener otras viviendas en propiedad (excepto las salvedades de la ley) y deberán destinar el inmueble a vivienda habitual. Las dos entidades adheridas en este momento al plan son Abanca y Caixa Rural Galega (Grupo Caja Rural).
Madrid
El programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid garantiza hasta un 20% para que una persona de hasta 40 años pueda solicitar un préstamo hipotecario que financie el 100% del precio de la vivienda. El solicitante deberá haber residido legalmente los dos años anteriores en la comunidad autónoma y ser la primera vivienda, no pudiendo poseer otra previamente (excepto en las salvedades que determina la norma autonómica).
El inmueble tiene que situarse en la comunidad autónoma. El precio máximo de la vivienda es de 390.000 euros. El programa no contempla ningún límite de ingresos de los solicitantes.
Las entidades adheridas al plan madrileño son siete:
- Abanca.
- Caixabank.
- Ibercaja.
- ING.
- Kutxabank.
- Santander.
- Unicaja.
Murcia
Fue la primera comunidad autónoma en lanzar una línea de avales. Su plan consiste en garantizar hasta el 20% del valor de tasación de la vivienda para que el banco financie hasta el 100% del importe. Los solicitantes podrán ser aquellas personas con residencia legal en España que tengan hasta 40 años.
Los ingresos máximos de los solicitantes no pueden sobrepasar 5,4 veces el IPREM (45.360 euros brutos en 2024). Las viviendas podrán tener un importe de hasta 175.000 euros y estarán situadas en la Región de Murcia. Los solicitantes no podrán tener en propiedad otras viviendas (excepto las salvedades que permite la norma).
Las entidades adheridas son hasta el momento cuatro: Cajamar, Bankinter, Caja Rural Central y Caja Rural Regional.
Comunidad Valenciana
El programa de garantías IVF (Instituto Valenciano de Finanzas) de la Generalitat garantiza hasta un 15% de la hipoteca, por lo que una persona de hasta 45 años podrá financiarse con el banco hasta el 95% del valor de la vivienda. El 5% restante deberá aportarlo el cliente de sus propios fondos. El solicitante deberá haber residido los dos años anteriores en la comunidad autónoma.
El inmueble tendrá un importe máximo de 277.000 euros y deberá destinarse como primera vivienda. El solicitante no podrá poseer otras viviendas (excepto las salvedades que recoge la norma).
Hasta el momento hay 16 entidades adheridas al plan:
- Abanca.
- Caixabank.
- Caixa Ontinyent.
- Cajamar.
- Caja Rural a través de nueve entidades del grupo presentes en la Comunidad Valenciana.
- Sabadell.
- Santander.