Aunque no hay dos mercados inmobiliarios iguales, el de Reino Unido presenta unas vicisitudes que también existen en otros como el español, por lo que echar un vistazo a lo que está ocurriendo con la vivienda en las 'islas' es siempre interesante. En medio de la acuciante crisis de oferta y de los elevados precios que restringen el acceso a una vivienda, especialmente en el caso de los jóvenes (¿les suena?), un dato conocido este jueves redobla el pesimismo existente y agrava en cierto modo lo que muchos consideran una emergencia nacional. También echa un gélido jarro de agua fría sobre la ambiciosa agenda del nuevo gobierno laborista respecto a la construcción de vivienda.
Los que sigan la actualidad económica estarán familiarizados con el término PMI. Son las siglas en inglés de índices de gestores de compras. Se trata de un indicador adelantado de actividad que se adelanta a los 'datos duros' macroeconómicos elaborado a través de encuestas de la firma S&P Global a los encargados de los pedidos dentro de las empresas. Aunque lo habitual es ver noticias con los PMI del sector manufacturero y del sector servicios, también lo hay de la construcción; y el último que se ha conocido en Reino Unido ha concitado todas las miradas... pero no para bien.
En enero, el PMI de la construcción se hundió en Reino Unido. El indicador cayó a 48,1 en enero desde 53,3 en diciembre. Es la primera contracción de la actividad desde febrero de 2024 (los 50 puntos es la zona que separa la expansión de la contracción en estos índices) y es la mayor caída mensual en la métrica desde septiembre de 2023. Prueba del impacto que ha generado esta lectura es que los analistas esperaban un repunte hasta los 53,5 puntos. El descenso en la cifra general refleja una caída en los subsectores comercial, de la vivienda y de la ingeniería civil, descendiendo todos ellos por debajo de 50 el mes pasado.
En el caso particular de la construcción de viviendas, este subsector registró una cuarta caída consecutiva de la producción, culpando las empresas a un mercado inmobiliario residencial "débil". Según Tim Moore, director económico de S&P Global Market Intelligence, la encuesta pone de manifiesto que "las sombrías perspectivas económicas, los elevados costes de los préstamos y la escasa confianza de los clientes se tradujeron en un volumen de trabajo reducido".
Una explicación a corto término la encuentran los analistas de Capital Economics en el reciente repunte de los rendimientos de los gilts (bonos soberanos británicos), originado por las dudas de los inversores con las perspectivas de mayor gasto del gobierno laborista. "La causa más plausible de esta contracción de la actividad es la subida de los tipos de interés. El rendimiento de los bonos a 10 años alcanzó brevemente el 4,9% a mediados de enero, el nivel más alto desde 2008. Esto no sólo elevaría el coste de financiar las promociones inmobiliarias, sino que también aumentaría el riesgo de caídas tanto de los precios de la vivienda como de los valores de capital comercial. Eso ayuda a explicar por qué el saldo de nuevos pedidos cayó de 52,9 en diciembre a 47,4 en enero, la lectura más baja desde noviembre de 2023", señala Matthew Pointon, economista de la casa de análisis británica.
Ampliando más la mira, esta lectura de PMI es un absoluto mazazo en medio del consenso nacional en que es urgente construir viviendas para paliar la ingente crisis de oferta. El rojo intenso del dato constata que el objetivo de los laboristas de construir 1,5 millones de viviendas en cinco años arranca de la peor manera y que la construcción tendrá que ser mucho mayor y más rápida que en los últimos años para compensar el déficit. Los promotores se enfrentan a un mercado de la vivienda desigual, que sigue sometido a la presión de unos tipos de interés elevados que dificultan el acceso a las hipotecas. Y fórmulas como extender la vida de los préstamos, iniciativa que ha crecido significativamente en Reino Unido, no solo no están sirviendo para facilitar el acceso a la vivienda, sino que espolean más la demanda.
Aunque los laboristas han prometido despejar el camino para un auge de la construcción, están tardando en relajar las complejas normas urbanísticas que, según las empresas constructoras, son el principal impedimento para la construcción de más viviendas. Algo similar a lo que relatan voces del sector en España.
Para Anthony Codling, director de vivienda y materiales de construcción para Europa del banco de inversión RBC Capital Markets, es claramente un sistema de planificación inadecuado lo que está frenando a los promotores: "A los constructores de viviendas les gustaría vender más casas. Son muy pocas las empresas, si es que hay alguna, que quieran vender menos productos de los que podrían. El problema al que se enfrentan los constructores de viviendas es un sistema de planificación que avanza a un ritmo glacial, se han eliminado los objetivos de vivienda, se ha recortado la financiación de los departamentos de planificación y, por lo tanto, se conceden menos permisos de planificación".
Ese pesimismo se refleja también en el informe de S&P Global. Es cierto que el 38% del panel de encuestados prevé un aumento de la actividad empresarial durante el próximo año, mientras que sólo el 17% prevé una reducción. Sin embargo, este dato refleja el grado más bajo de optimismo empresarial desde octubre de 2023. Los encuestados citan una caída de la confianza de los clientes tras el presupuesto laborista, junto con el debilitamiento de los canales de venta y el impacto de las mediocres condiciones económicas nacionales.
Todo parece jugar en contra
La optimista meta del gobierno laborista de que se construyan 300.000 viviendas al año en el próximo quinquenio fue recibida con bastantes dudas y los datos están dando la razón a los escépticos. Su compromiso representaría un aumento del 27% en el número de nuevas viviendas construidas en los últimos cinco años. Es un hito que no se ha alcanzado en décadas y existen fundamentadas dudas de que se pueda conseguir.
Voces significativas del sector ya han cuestionado estas aspiraciones. David Thomas, director de la mayor promotora británica, Barratt Redrow, no ve viable este objetivo debido a una grave escasez de mano de obra cualificada, el envejecimiento de la fuerza laboral y el Brexit. El analista independiente del mercado inmobiliario Peter Bill estima que la combinación de una menor demanda por parte de los compradores, junto con los costes adicionales de construcción y financiación, habrá conducido a muchos promotores a aminorar el stock disponible. En su opinión, "un constructor o promotor debe estar seguro de por cuánto se venderá una propiedad antes de comprar un solar. Un promotor casi siempre obtendrá un beneficio mínimo del 20%", destaca en unas declaraciones al portal especializado This is Money.
Desde RBC, Codling añade que los costes de construcción siguen aumentando, pero los constructores de viviendas no pueden trasladar automáticamente estos costes al comprador, porque, recuerda, por cada nueva construcción hay siete u ocho alternativas de segunda mano en las que los costes de construcción se han olvidado hace tiempo y, por tanto, no afectan al precio. Según el experto, si las nuevas construcciones comenzaran a reducir sus precios y a venderse a precios inferiores al valor de mercado, representaría un "suicidio comercial". "Las ganancias de los constructores de viviendas ya han caído significativamente, los márgenes han caído alrededor de un 50% en todo el sector, y si los constructores de viviendas se quedan sin dinero y quiebran, tendremos incluso menos viviendas nuevas, por lo que debemos ser cuidadosos con lo que deseamos", zanja el analista de RBC.
La referida presión sobre los costes también creció en el sector a pesar de la debilidad de la demanda, certifica también la encuesta de S&P Global. Las empresas registraron el mayor aumento de los costes de los insumos desde abril de 2023, mientras que el crecimiento de los costes de subcontratación alcanzó su nivel más alto en 21 meses.
Pese a todo, quedan voces optimistas. "Recientemente, los tipos de interés han vuelto a bajar, y el rendimiento del gilt a 10 años se sitúa ahora en torno al 4,5%. Esperamos que los tipos sigan bajando, lo que debería apoyar la actividad de la construcción comercial. Y a medida que bajen los tipos hipotecarios, creemos que las transacciones de viviendas experimentarán una recuperación decente que ayudará a que las viviendas iniciadas aumenten de 110.000 en 2024 a alrededor de 160.000 en 2026", espera Pointon desde Capital Economics.