Canadá enseña a España cómo resolver la crisis de la vivienda: levantar miles de casas en meses es posible

Escasez de oferta, falta de vivienda, desajuste inmobiliario... se puede llamar de muchas formas, pero todo el mundo sabe cuál es el problema que aflige a la sociedad (sobre todo a los jóvenes) en varias economías desarrolladas. La demanda supera a la oferta en las zonas tensionadas y los precios de los inmuebles y los alquileres no paran de subir. Aunque esta explicación parece una evidencia económica que no se puede refutar, las administraciones y gobiernos de diferentes países, incluido España, insisten en adoptar políticas de demanda (ayudas, incentivos...) o de intervención de precios para solucionar el problema. No obstante, hay un país que está optando por una política más costosa en tiempo y términos económicos, pero que debería ser la solución: construir viviendas lo más rápido posible en zonas tensionadas para que la oferta alcance un nuevo punto de equilibrio con la demanda que permita mejorar la accesibilidad.

Canadá se enfrenta a una crisis de asequibilidad de la vivienda extremadamente grave. Este país aparece habitualmente en las primeras posiciones de dificultad para acceder a una vivienda (los índices de asequibilidad). Desde el primer trimestre de 2014 hasta el primero de 2022, el precio de la vivienda en términos nominales se ha disparado un 116% en Canadá, según datos del Banco Internacional de Pagos (BiS, por sus siglas en inglés). El fuerte crecimiento de la población canadiense (sobre todo por los flujos migratorios) y una oferta estancada durante años han llevado a esta compleja situación, peor incluso en términos de accesibilidad que la de España. La diferencia es que Canadá tiene un plan que valdría para España.

Desde el banco Jefferies acaban de publicar un informe en el que señalan que la solución en España a medio y largo plazo pasa por implementar medidas similares a las de Canadá: "A medio y largo plazo, un cambio en la ley española del suelo es vital para abordar el problema actual de la oferta, pero incluso entonces la solución llegaría con un retraso, dado el tiempo de comercialización en el sector de la promoción inmobiliaria. Es probable que algunas soluciones que están poniendo en marcha tanto los gobiernos central como municipales, como los subsidios de alquiler, y otros programas a través de concesiones y la liberación de tierras en la SAREB, alivien la situación, pero no solucionarán la escasez estructural". Esta escasez estructural solo se puede reducir con más oferta, con un plan similar al que está implementando Canadá.

La Corporación Hipotecaria y de la Vivienda de Canadá (CMHC) calcula que Canadá necesita unos 3,5 millones de viviendas adicionales de aquí a 2030 para restablecer la asequibilidad. Esta corporación, de carácter federal, señala que la mayor parte de los déficits de oferta de vivienda se encuentran en la provincia de Ontario (que alberga más de un tercio de la población del país y la capital Toronto) y la Columbia Británica (donde se ubica Vancouver, la tercera ciudad más importante del país).

La CMHC también prevé que Quebec (incluye a Montreal, la segunda ciudad de Canadá) y Alberta necesiten más oferta debido al crecimiento económico. En resumen, como ocurre en España con Madrid y Barcelona, los problemas de vivienda se focalizan en las zonas más pobladas y con más oportunidades laborales para los trabajadores.

Un boom de construcción

Debido a lo crítico de la situación de Canadá, el Gobierno federal y el resto de las administraciones están colaborando para construir viviendas de forma rápida e intentar solventar la escasez. Todas las administraciones saben que esto va a costar cientos o miles de millones de dólares y que los resultados no se van a poder ver de forma clara, quizá, hasta dentro de una década, pero también saben que si no hacen ahora nada, la crisis se agravará y la pagarán los canadienses.

El ejemplo de Canadá traspasa fronteras. Raymond Torres, economista de Funcas, también señalaba a la iniciativa canadiense hace unos meses como ejemplo para intentar resolver la crisis de la vivienda en un informe que analizaba la escasez de inmuebles residenciales en España. Torres señalaba directamente a la Rapid Housing Initiative del Gobierno de Canadá, que a través de la simplificación y agilización de los trámites administrativos, y a la creación de una ventanilla única a través de la cual los gobiernos locales pueden obtener financiación, el programa consiguió levantar más de 10.000 viviendas en solo seis meses. Ahora se espera que se creen más de 5.200 nuevas viviendas en esta última fase.

Con este programa, en total, se están creando de forma inmediata más de 15.500 nuevas unidades de vivienda asequible, de las cuales más de 5.000 están destinadas a mujeres y mujeres con hijos (36% de las unidades) y más de 6.000 a los pueblos indígenas (39% de las unidades). Con la tercera fase de la iniciativa, lanzada en 2022, el programa está superando los objetivos.

Esta iniciativa se incluye en una ambiciosa estrategia nacional llamada Estrategia Nacional de Vivienda (NHS por sus siglas en inglés), un plan a gran escala con unos objetivos muy claros: reducir la falta de vivienda crónica en un 50%, eliminar la necesidad de vivienda de 530.000 familias, renovación y modernización de 300.000 viviendas y construcción de 160.000 nuevas viviendas

A pesar de las limitadas competencias del gobierno federal sobre la política de vivienda, se le ha atribuido gran parte de la culpa por el aumento de los costes, aseguraba Mike Moffatt, director senior del Smart Prosperity Institute de la Universidad de Ottawa en declaraciones a Business Insider. Ese sentimiento público ha llevado a los políticos del país a adoptar un enfoque más práctico. "Los canadienses sólo quieren poder permitirse una vivienda; en realidad, no les importan las complejidades del derecho constitucional", explicaba Moffat.

Por ahora, los precios parecen haber encontrado algo de estabilidad tras haber caído con cierta fuerza entre 2022 y 2023. La creciente oferta y los tipos de interés han detenido el interminable encarecimiento de la vivienda en Canadá.

Incentivos a los gobiernos locales

Esta iniciativa (Rapid Housing Initiative) incentiva a los gobiernos locales a legalizar la construcción de viviendas más rápido, con menos obstáculos e incluso más pegadas las unas a las otras. Además, el primer ministro Justin Trudeau y su partido liberal han redirigido miles de millones de dólares en financiación de infraestructuras (desde agua hasta transporte público) para apoyar esas nuevas viviendas.

El programa presiona a las provincias y ciudades para que creen políticas más favorables a la vivienda, incluyendo medidas como la flexibilización de las restricciones sobre la altura y la proximidad de los edificios residenciales entre sí, la apertura de terrenos gubernamentales para la vivienda y la eliminación de los mandatos de estacionamiento. El gobierno federal primero selló acuerdos directamente con todas las principales ciudades del país, lo que, según el gobierno, permitirá que se permitan 750.000 viviendas más de las que se habrían permitido de otra manera.

En abril de este año, Trudeau anunció 5.000 millones de dólares adicionales en subvenciones de infraestructura para las provincias y territorios que implementen políticas favorables a la vivienda, incluida la legalización de las viviendas 'de clase media', que incluyen viviendas de densidad media como dúplex, tríplex y pequeños edificios de apartamentos. Con todo, este impulso acumula ya un plan de vivienda más amplio que apunta a construir 3,9 millones de nuevas viviendas para 2031.

Levantar 3,87 millones de viviendas

El propio Gobierno Federal explica en su web de forma detallada este plan. El Presupuesto 2024 y el Plan de Vivienda de Canadá exponen la audaz estrategia del gobierno para desbloquear 3,87 millones de nuevas viviendas para 2031, lo que incluye un mínimo de 2 millones de nuevas viviendas netas y más de un millón de viviendas que se reformarán para que puedan ser usadas y entrar al mercado. De los 2 millones de nuevas viviendas netas, "estimamos que las medidas políticas adoptadas en el Presupuesto 2024, el Plan de Vivienda de Canadá y en el otoño de 2023 respaldarían un mínimo de 1,2 millones. Teniendo en cuenta las importantes palancas provinciales, territoriales y municipales que controlan e influyen en la construcción de nuevas viviendas, hacemos un llamamiento a todos los órdenes de gobierno para que den un paso adelante", señala el Gobierno.

Para lograrlo, el gobierno trabajará con todos los órdenes de gobierno, con constructores de viviendas con y sin fines de lucro, con comunidades indígenas y con todos los socios necesarios para construir las viviendas que necesita Canadá para restablecer la equidad para todas las generaciones. "Trabajando juntos, alcanzaremos, al menos, 3,87 millones de nuevas viviendas para finales de 2031".

Los analistas económicos celebran el impulso del gobierno, pero son escépticos. "Nuestro análisis concluye que el objetivo de la CMHC de construir 3,5 millones de viviendas de aquí a 2030, además de las necesarias para la formación de hogares, no es factible y exagera considerablemente el número real de nuevas viviendas necesarias para restablecer la asequibilidad", valoran sin tapujos en Oxford Economics.

Más suelo público

El propio Gobierno admite que sus planes y los de las constructoras se enfrentan a la escasez de suelo urbanizable: "El alto coste y la escasez de terrenos presentan barreras clave que impiden la construcción de viviendas clave. Estas barreras también contribuyen a que los costes de construcción sean más altos, lo que luego se traslada a los canadienses". Sin embargo, el Gobierno está dispuesto a hacer todo lo posible para revertir esta situación. "En la actualidad, los gobiernos de todo Canadá tienen terrenos públicos excedentes, infrautilizados y vacíos, como torres de oficinas vacías o edificios de poca altura en los que se podría construir. Al liberar estos terrenos para la construcción de viviendas, los gobiernos pueden reducir los costos de construcción y construir más viviendas, más rápido y a precios que los canadienses puedan pagar".

Por ejemplo, desde 2016, Canada Lands Company ha permitido la construcción de más de 10.300 nuevas viviendas en terrenos federales infrautilizados, incluidas más de 1.100 viviendas asequibles. En los próximos cinco años, Canada Lands Company tiene como objetivo permitir la construcción de más de 29.200 nuevas viviendas. "Siempre que sea posible, el suelo público debe utilizarse para la construcción de viviendas. En el futuro, el gobierno federal se asociará con el sector de la vivienda para construir viviendas en todos los sitios posibles en toda la cartera federal. Al aprovechar nuevos enfoques para construir viviendas en suelo público, como el arrendamiento, el gobierno federal también podrá mantener las fortalezas de su balance".

En general, la iniciativa federal ya ha tenido bastante éxito a la hora de modificar el panorama de las políticas de vivienda en todo el país, explicaba Moffat. Por ejemplo, como resultado de sus acuerdos con el gobierno, todas las ciudades importantes ahora permiten que se construyan grandes promociones de viviendas unifamiliares. "La aceptación no ha sido universal, pero en general ha sido bastante fuerte", comenta Moffat. "Hemos visto algunos cambios municipales que, incluso hace 20 meses, habría dicho que eran muy, muy improbables".

Pero el hecho de que se puede incrementar la densidad de la vivienda (la densidad describe el número de unidades de vivienda por unidad de tierra en un área determinada) sea legal, ahora va a permitir que se aproveche mejor el terreno. Con los costes de construcción de viviendas al alza, esta política cobra mucha relevancia, asegura Matti Siemiatycki, que dirige el Instituto de Infraestructura de la Escuela de Ciudades de la Universidad de Toronto. "Con el aumento de los tipos de interés y los costes de construcción, muchos de los productos que solían ser financiables ahora se están volviendo mucho más difíciles", sentencia el experto.

Los gobiernos municipales han mostrado durante mucho tiempo su preferencia "hacia los propietarios de viviendas y no hacia los inquilinos", aseguraba Mosche Lander, economista de la Universidad Concordia, y apoyaban políticas que limitan la construcción de viviendas. Pero esto ha comenzado a cambiar. Construir para crear alquileres asequibles es vital para mantener a raya los precios de la vivienda en general. La clave está en aumentar la oferta (todo el mundo tiene que caber), pero luego también es útil controlar parte de esa oferta para que los precios no se desboquen.

Las políticas pro-vivienda son cada vez más populares en todo el espectro ideológico de Canadá. El líder de la oposición a nivel federal, Pierre Poilievre del Partido Conservador, cree que el gobierno de Trudeau no ha ido lo suficientemente lejos y ha propuesto su propio plan que exigiría a las ciudades aumentar el número de nuevas viviendas construidas en un 15% cada año o perderían el dinero de las subvenciones federales. También impondría una multa a las ciudades que toleraran la oposición a la construcción de viviendas denominada "NIMBY" (la filosofía antidesarrollo "Not in My Backyard").

En un informe de este verano, los estrategas de la casa de análisis exponían sus "serias dudas" sobre la posibilidad de una ampliación tan masiva de la oferta de viviendas en Canadá. "El resultado sería que aproximadamente 1 de cada 5 viviendas estaría desocupada, lo que aumentaría el riesgo de un mercado de la vivienda con exceso de oferta y una caída prolongada de los precios de la vivienda, especialmente cuando la generación del baby boom empiece a vender o a legar sus casas a mediados o finales de la década de 2030", apuntaban los expertos de Oxford Economics. Si el problema es que el precio de la vivienda va a caer, probablemente habrá un sector importante de la población que no lo vea como un problema.