El precio de la vivienda de obra nueva en los dos grandes mercados del país, Madrid y Barcelona, ha subido cerca un 70% en los diez últimos años, marcando cifras nunca vistas antes. El valor de las casas camina al alza presionado por la escasez de suelo y de mano de obra, el encarecimiento de los costes de construcción, el aumento de la demanda y la falta evidente de oferta.
Así lo advierte Sociedad de Tasación, que cifra en 4.493 euros/m2 el precio actual de las casas de obra nueva en Madrid, frente a los 2.669 euros/m2 de junio de 2014, lo que arroja un incremento del 68,34%. En el caso de la capital catalana, los propietarios desembolsan ahora 5.262 euros/m2, mientras que hace diez años pagaban 3.133 euros/m2, un 67,95% más.
La subida ha sido generalizada en los distritos de las dos urbes, aunque más intensa en el madrileño Ciudad Lineal y en el barcelonés Gràcia, donde el valor de las pisos se ha disparado un 165% y 136%, respectivamente. Tanto Madrid como Barcelona superan con creces la media nacional, que arroja un incremento del 46% en la última década, hasta los 2.930 euros/m2. Una de las particularidades de ambos mercados es la gran diferencia de precios medios que hay entre barrios, una brecha que actualmente se sitúa en 4.000 euros.
En la capital española, el Barrio Salamanca es la zona más cara para comprar una casa nueva, ya que supone un desembolso de 7.628 euros/m2, mientras que la más accesible es Vicálvaro, donde se paga 2.728 euros/m2 de media. En la Ciudad Condal, Sant Gervasi tiene los precios más elevados, 8.094 euros/m2, mientras que los más reducidos se encuentran en Nou Barris, con 3.810 euros/m2. "La brecha de precios se ha pronunciado con el paso de los años", constata Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, que explica que a la hora de comparar la situación del mercado hoy y hace diez años, hay que tener en cuenta, entre otras cuestiones, en qué punto del ciclo inmobiliario nos encontrábamos entonces y en cuál nos estamos ahora.
En concreto, en el año 2014 el número de compraventas totales acumuladas entre enero y abril representaba prácticamente la mitad de lo registrado en los primeros cuatro meses del presente ejercicio. Además, el número de casas nuevas vendidas fue muy similar al de usadas, de forma que se llegaron a registrar 48.000 unidades de la primera tipología y 60.000 de la segunda, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
"Hoy la situación es muy distinta, con casi el doble de compraventas realizadas en los primeros meses de 2024 y una gran diferencia en el número de unidades vendidas de obra nueva y de segunda mano. De forma que, entre enero y abril de este año, se han llegado a registrar algo más de 40.000 transacciones de obra nueva, frente a las más de 163.068 que correspondieron a vivienda usada", apunta Villanueva.
"Por lo tanto, se detecta que las dinámicas del mercado inmobiliario han variado considerablemente. A pesar de la solidez de la demanda de vivienda, el descenso generalizado en la producción de obra nueva de los últimos 15 años y la falta evidente de stock disponible de esta tipología de inmuebles en ambos mercados, habrían incrementado las tensiones en el precio de la vivienda nueva, y también acrecentado las diferencias según distritos", concluye.
Según datos de la empresa de valoraciones, la producción de vivienda nueva se concentra en las localizaciones con mayor demanda: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante, que aglutinan el 43% de la oferta que sale al mercado.
El último año
Si se tiene en cuenta sólo la evolución de precios del último año, Madrid es la tercera capital donde más se incrementó el valor de las casas, con un 5,2% interanual, sólo superado por Málaga (6,5%) y Palma (5,7%), mercados donde prevalece una demanda extranjera fuerte y una importante demanda de segunda residencia. Así, la capital de España se mantiene como la segunda ciudad más cara, sólo superada por Barcelona.
Por distritos, todos registraron una tendencia alcista, y todos superaron el 4,1% interanual de subidas. Destaca especialmente la evolución de Ciudad Lineal, con una subida anual del 5,8% durante el último año hasta los 4.688/m2 en junio de 2024. Junto a este distrito, hay otros cuatro que han registrado incrementos iguales o superiores al 5,5%: Barajas (5,7%), Vallecas (5,7%), Salamanca (5,5%) y Tetuán (5,5%).
Además de Barrio Salamanca, los otros dos distritos con el precio más elevado son Chamberí, cuyo precio unitario se sitúa en 6.869 /m2, con un incremento del 5,2% en los últimos doce meses; y distrito Centro (6.235/m2), con un aumento del 4,7%. En el extremo opuesto, los distritos con el precio más bajo son Vicálvaro (2.728 /m2), con una variación anual del 4,8% y Villaverde (2.777 /m2), con una subida anual del 4,9%. Cabe destacar que son los únicos distritos de la capital por debajo de la barrera de los 3.000 /m2.
En Barcelona, el precio de las casas de obra nueva creció un 4,3% en el último año. Los mayores incrementos se registraron en los distritos de Eixample (4,8%) y Sarrià-Sant Gervasi (4,7%). Precisamente, ambos son los más caro de la ciudad con 6.982 euros/ m2 y 8.094, respectivamente. Le siguen Les Corts (6.323 /m2) y Ciutat Vella (6.157 /m2). En el extremo opuesto, se encuentran Nou Barris (3.810 /m2) tiene el precio más bajo, tal y como se observa en el mapa superior.
¿Y qué pasará en los próximos meses?
De cara al cierre del ejercicio, Sociedad de Tasación pronostica que el precio medio de vivienda nueva registrará un nuevo máximo, hasta situarse en 2.979 euros por metro cuadrado.
Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal, también considera que los precios seguirán subiendo, aunque de forma moderada: "La combinación de escasa oferta y elevada demanda abre camino para que los precios de vivienda de obra nueva sigan subiendo, aunque de forma más moderada". El directivo pon el foco en que se está produciendo una segmentación del mercado, donde las propiedades en la ciudades más demandas se vuelven menos accesibles para ciertos grupos, particularmente los jóvenes y las familias de ingresos medios.
"Iniciativas como el Plan Vive Madrid son esenciales para incrementar la oferta de vivienda accesible mediante asociaciones público-privadas", apunta. Además, también propone incentivos y excepciones fiscales, una garantía pública para facilitar el acceso a la financiación y otras medidas que apoyen a demanda. "Todo esto suena muy bien para aquellos que sueñan con su primera casa, pero, seamos realistas: la verdadera barrera para la adquisición de inmuebles por parte de los jóvenes españoles va mucho más allá de estas medidas. Los bajos ingresos y la precariedad de los primeros empleos son obstáculos mucho más significativos", concluye.
¿Por qué faltan viviendas?
La escasez de suelo finalista (el que está listo para iniciar una promoción), los cambios legislativos, el reducido presupuesto público, el aumento en los costes de los materiales de construcción y la falta de mano de obra son los motivos que explican la escasez de vivienda en España.
Según estimaciones del BBVA Research, el país necesita entre 1,4 y 2,1 millones de viviendas hasta 2030 para hacer frente a la demanda creciente (en gran parte procedente del exterior). La entidad detalla que dentro de seis años habrá algo más de 52 millones de habitantes, lo que equivale a un crecimiento promedio anual del 1,0%. Es decir, unos 3,5 millones de personas más y 2,1 millones de hogares.
Lo cierto es que España es uno de los territorios europeos donde mayor desequilibrio existe entre viviendas construidas (1,53 millones) y los hogares formados (2,40 millones) entre los años 2008-2022, con una ratio de 0,6 casas construidas por hogar. En el país se levantan entre 80.000 y 110.000 viviendas de media el año.
En opinión del servicio de estudios de BBVA, la disponibilidad de suelo finalista es un desafío crucial para equilibrar el mercado. Las ciudades cuentan con terrenos para desarrollar viviendas, pero la proporción de suelo finalista es limitada. En su informe, apunta a la revisión y actualización de los planeamientos urbanísticos, en muchos casos anteriores a 2008, permitiría un mejor aprovechamiento del suelo disponible y una respuesta más ágil a las necesidades actuales.
Para estimular el mercado, los expertos reclama un marco normativo que aporte mayor seguridad jurídica, restringiendo la anulación de los planes urbanísticos a cuestiones relevantes, y agrega que gran parte de la edificación que contienen los planes urbanísticos se encuentra pendiente de realizar.