El sector hotelero español puede ser, por primera vez, el principal mercado de inversión en Europa. Las cifras hablan por sí solas. La inversión hotelera en España alcanzó los 4.248 millones de euros en 2023, según datos del Informe de Inversión hotelera elaborado por Colliers. Se transaccionaron 171 hoteles y 21.748 habitaciones y se realizaron 34 operaciones sobre suelos.
"España ha sido capaz de generar un círculo virtuoso para atraer inversión y en el sector hotelero ese círculo virtuoso se basa en que tenemos un stock muy grande de producto con unas necesidades de reposicionamiento y de mejora importantes. Los fundamentales han sido muy sólidos en los últimos años, lo que ha generado ese ecosistema y ha hecho que el capital, en momentos difíciles, se haya decidido por España porque claramente es un destino importante y estratégico para desarrollar sus estrategias de crecimiento", declara Patricia Plana, senior manager de Financial Advisory de Deloitte.
Está claro que el sector se ha recuperado en estos últimos años tras el Covid-19 y de hecho el año 2023 ha sido un año récord en cuanto a turistas, gasto y y tendencia en el sector hotelero. "Grupo Lar ha invertido en todo tipo activo inmobiliarios y es verdad que en el sector hotelero no tenemos nada y estudiamos ahora entrar porque estamos viendo que su trayectoria está siendo muy potente y vemos claras dos tendencias: el lujo y el servicio más limitado y además viendo dónde están los competidores invirtiendo, pensamos que podemos aportar mucho en este sector", explica Javier Cámara es director de hoteles, residencias de estudiantes y salud de Grupo Lar.
A este respecto, Jorge Zelada, director digital de expansión de B&B Hotels España & Portugal, apunta que "la tendencia es claramente hacia la especialización y la calidad en producto en todos los segmentos. En nuestro segmento de los servicios limitados hay una apuesta clara por la calidad y la sofisticación de los productos que estamos ofreciendo al mercado en B&B Hoteles, sobre todo tenemos un foco muy claro en el cliente para darle el mejor servicio a un precio adecuado".
En cuanto al diseño y la arquitectura en los hoteles, Luis Goyenechea, arquitecto del estudio Aserta Arquitecto explica que "la sostenibilidad también está marcando muchísimo las pautas a nivel de diseño. Nos hacen elaborar mucho más los proyectos para que el mantenimiento posterior del edificio sea lo más bajo posible en emisiones para que afecte menos el medio ambiente en todas las modalidades".
¿Qué busca el inversor?
"Claramente busca rentabilidad pero también seguridad jurídica. El inversor al final lo que busca es tener la mayor certeza para que su inversión dentro de una serie de años le dé los retornos que él esperaba" afirma Javier Cámara. A este respecto, Patricia Plana apunta que el inversor busca escalar en el ejercicio o la tesis de inversión que tiene y en eso España una vez más se da.
Hay que tener una granularidad en la estructura de propiedad de nuestra planta hotelera y además tenemos una granularidad también en la parte de la gestión, por lo que todos estos factores afectan a el estado de mantenimiento de los activos y a la entrada de nuevos operadores internacionales. Todas estas palancas son las que al final le van a permitir al inversor generar esa rentabilidad que busca además de un proyecto de escalar o hacer crecer plataformas muy potente gracias al stock que tenemos en España.
Es obvio que el inversor espera obtener retornos y en este sentido, Jorge Zelada, afirma que "el operador también espera un poco esa confianza mutua a largo plazo porque tener esa solvencia proporciona seguridad con los contratos que se firman con la entrada de las cadenas internacionales en nuestro país y proporciona esa garantía de que al final e los pactos se van a cumplir". No hay que olvidar el tema de la sostenibilidad. "El inversor busca que el proyecto tenga una etiqueta sostenible porque hace totalmente líquido el activo para su venta" añade Luis Goyenechea.
Tipología de segmentos hoteleros
Para analizar la tipología de segmentos hoteleros donde invierte el inversor, tenemos que remontarnos al periodo 2009-2014 donde el foco estaba principalmente en activos urbanos porque el inversor tradicional hotelero era patrimonialista o una cadena hotelera.
A partir de 2014 empiezan a llegar los fondos institucionales y donde ellos ven la tesis de inversión y de crecimiento es en el producto vacacional porque pueden escalarlo hay mucho margen de reposicionamiento y ahora, según Patricia Plana, "todo esto se ha compensado y estamos en niveles de 50% urbano y 50% vacacional con diferentes estrategias de posicionamiento en determinados productos. Por ejemplo, en urbano la tendencia es hacia el lujo y el producto de servicio limitado y en vacacional, la tendencia sería todo el segmento de 3-4 estrellas porque tiene una masa crítica muy relevante.
Según Javier Cámara, "tenemos un sector hotelero en algunos casos envejecido y hay que mejorarlo y hay oportunidades de transformar los hoteles ya existentes, pero también hay oportunidades de ayudar a cadenas como B&B Hotels en su crecimiento y expansión o también generar proyectos de nuevo desarrollo y esa es una oportunidad de una estrategia general y luego dentro de esta estrategia general. ¿Cómo llegas a esas oportunidades?. En concreto hay edificios en transformación, por supuesto en ubicaciones que se han quedado obsoletas por alguna razón tras el Covid-19, como pueden ser oficinas que podrían ser transformadas en hoteles de servicio limitado. Por último también se puede optar por invertir en solares para desarrollar nuevas plantas hoteleras.
Dependiendo de la estrategia del inversor existen hoy en el mercado esta gama de oportunidades en el sector hotelero en España. En cuanto a nuevos desarrollos en Aserta Arquitecto conocen bien el manejo del suelo. "Estamos viendo esa transformación en cambios de uso de suelo que están retomando los ayuntamientos y nos están permitiendo cierta flexibilidad y de alguna manera poder encajar ciertos negocios en zonas industriales en Madrid que en otras épocas estaban totalmente olvidadas y ahora se han convertido en un target importante para el sector hotelero como por ejemplo puede ser Fuencarral", añade Luis Goyenechea.
La estrategia de B&B Hotels es estar en todas las capitales de provincia de toda España. "Estamos viendo oportunidades de suelo en edificios para transformar a uso hotelero. Son edificios de oficinas, residencial o incluso industrial o logístico y no descartamos la adquisición de alguna cadena hotelera que sea compatible con nuestro modelo de negocio. En cuanto a ubicaciones, a todo el mundo le gusta estar en el centro y nosotros no lo descartamos, pero también nos estamos enfocando mucho en áreas periféricas de gran crecimiento de las ciudades como en Madrid en la zona norte o en Barcelona en la periferia donde hay zonas de crecimiento residencial y comercial", declara Jorge Zelada.
Gran recorrido en España
Según Patricia Plana, "a nivel europeo el volumen de inversión en hoteles de servicio limitado está en el entorno de los 5.000 millones de euros y ese volumen de inversión trasladado a España, analizando todas las transacciones, es aproximadamente de 300 millones de euros. Por lo que tenemos todavía una masa crítica muy pequeña de este producto y esto nos indica que hay muchísimo recorrido por hacer, por desarrollar, por reposicionar y por transformar. Yo creo que eso será una de las grandes claves en los próximos años en el sector hotelero español", concluye.