Vivienda - Inmobiliario

Se necesitan 14.000 millones de financiación para cubrir la demanda de pisos en Madrid

Viviendas en construcción | iStock

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) ha presentado en la feria internacional MIPIM, el proyecto Trinity, que tiene el objetivo de exponer a los inversores las causas por las que la Comunidad de Madrid es el lugar más atractivo de toda Europa para invertir en la producción de vivienda.

"Calculamos que la cifra de negocio del sector promotor residencial estará en torno a los 14.000 millones de euros en edificación al año para hacer 40.000 viviendas anuales a 350.000 euros de media. En consecuencia, vamos a necesitar una financiación para suelos de 4.200 millones de euros anuales y una financiación para llevar a cabo las viviendas de 9.800 millones de euros al año", afirma Carolina Roca presidenta de Asprima.

Para poner de manifiesto el potencial de la Comunidad de Madrid a la hora de invertir en vivienda, el Proyecto Trinity destaca que los últimos 20 años, la Comunidad de Madrid se ha convertido en un destino idóneo para vivir, con un crecimiento poblacional del 20,19%.

Este crecimiento y los cambios de tipología de viviendas que necesitan las nuevas generaciones (menos hijos, más familias monoparentales y más separaciones y divorcios) provocarán, según el INE, que la Comunidad de Madrid necesite construir viviendas en los próximos 14 años para 573.738 nuevos hogares, lo que supone contar con 3.210.726 viviendas en diciembre de 2037 con un ritmo de construcción de más de 40.000 viviendas al año.

Debido a este desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, existe una demanda embalsada en los últimos tres años de 75.000 unidades, lo que unido a la subida tanto de los materiales de construcción como de mano de obra y la escasez de suelo, ha provocado un incremento de precios de la vivienda. Concretamente en 2024 el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid se sitúa en 3.247 euros por metro cuadrado.

Esta falta de oferta ha provocado que la vivienda nueva haya ido perdiendo peso con respecto al total transaccionado, pasando de cifras superiores al 40% a principios de siglo a aproximadamente la mitad a fecha de hoy. Además, la producción de vivienda asequible también ha ido perdiendo peso relativo con respecto al total de vivienda nueva llegando a los niveles históricos más bajos.

Todo lo anterior ha propiciado que el 65% de los jóvenes con edades comprendidas entre 25 y 29 años y el 30% con edades comprendidas entre 30 y 34 años, que trabajan todavía no estén emancipados. En concreto, en la Comunidad de Madrid hay 223.456 jóvenes que están trabajando y aún no han podido iniciar su proyecto de vida.

Considerando un escenario conservador, la necesidad de vivienda en la actualidad en la Comunidad de Madrid podría situarse en 75.000 unidades para hacer frente a la demanda no satisfecha, a la que habría que sumar aproximadamente 100.000 viviendas más. En total 175.000 viviendas frente a una producción actual de 15.000-17.000 viviendas al año.

Escasez de suelo

Este déficit de vivienda nueva es provocado por la falta de suelo susceptible de convertirse en viviendas. Por ello, Asprima ha firmado un acuerdo de colaboración con Atlas Real Estate Analytics para desarrollar la herramienta LandCam, que permitirá tener visibilidad del futuro suelo finalista, facilitando a los usuarios conocer en tiempo real su previsión de puesta en carga en todos los desarrollos de la Comunidad de Madrid -fase a fase- lo que a su vez posibilitará anticipar las necesidades de financiación.

Esta herramienta LandCam dibuja una fotografía con los desarrollos en tramitación y que, finalizados, proporcionarán suelos para más de 260.000 viviendas, con una población estimada de más de 770.000 personas y situados, en su mayoría, en el sur de la región.

Concretamente en la ciudad de Madrid, hay 5 ámbitos, (Los Berrocales, Ahijones, Los Cerros, Valdecarros y Madrid Nuevo Norte) que tienen una extensión que supera los 41.000.000 metros/superficie, que albergarán más de 116.000 viviendas y cubrirá las necesidades de población de unos 350.000 habitantes. En definitiva, realizar una nueva ciudad dentro de la ciudad.

Además, los cambios normativos acompañarán estos desarrollos, ya que se encuentra en trámite de ser aprobada la redacción de una nueva Ley de Seguridad Jurídica en el urbanismo a nivel nacional para evitar la judicialización del urbanismo, así como la redacción en esta legislatura de una nueva Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid para lograr un urbanismo menos intervencionista y más posibilista y un nuevo Plan General de Ordenación Urbana de la Ciudad de Madrid que permitirá a esta gran urbe asumir los retos del siglo XXI.

Por último, las distintas normativas municipales acompañarán el proceso dando entrada al sector privado y a la digitalización en la gestión municipal, agilizando así los plazos, como de hecho ya está sucediendo en el propio Ayuntamiento de Madrid con una reducción importante en los plazos de tramitación de licencias -que han pasado de 12 a 3 meses- y de licencia de primera ocupación -de 4 meses a 0-, incorporando herramientas tan novedosas como las Entidades de Colaboración Urbanística (liberalización de licencias) o la declaración responsable para las licencias de primera ocupación.

Además, Asprima destaca la solidez del sistema bancario español tras la reestructuración en 2008, con un sistema de financiación basado en la aportación de unos porcentajes de preventas y la posterior concesión de préstamos bajo el esquema de garantía hipotecaria subrogable y que ha manifestado su capacidad para financiar el aumento de producción del sector.

'Flex living'

Otras alternativas a la vivienda tradicional como el flex living, podrían aumentar su capacidad de inversión en los próximos años entre un 5% y el 10% de crecimiento anual, estabilizando la inversión en unos 600 millones de euros -números similares a los del ejercicio 2022. En cuanto a la inversión en el segmento de residencias de estudiantes, la inversión se mueve entre los algo más de 623 millones de euros del 2022 y los 416 millones del 2023, siendo otra vez la Comunidad de Madrid el gran polo de atracción agrupando entre el 44% y el 32% de la inversión.

"Madrid ha superado a Roma, Berlín y otras ciudades europeas en inversión y compite con París y Londres. Sin embargo, esta circunstancia se convierte en una oportunidad para el inversor, ya que al crecer los precios de la vivienda de forma paralela a la renta per cápita, entendemos que el precio de vivienda en Madrid tiene todavía recorrido al alza" explica Jorge Ginés, director general de Asprima.

Por tanto, del proyecto Trinity de Asprima se extrae la conclusión de que La Comunidad de Madrid cuenta con capacidad productiva, capacidad de financiación por parte de las entidades bancarias y, sobre todo, con la mayor bolsa de suelo en desarrollo que va a devenir en finalista. Tiene uno de los mejores hub de comunicación de Europa. Sin duda, esto abre una ventana de oportunidad para grandes inversores institucionales que pongan el foco en el área metropolitana de Madrid como gran centro de inversión mundial en residencial.

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