El problema de la falta de vivienda en las grandes ciudades podría encontrar solución en el mercado de las oficinas. En cinco años el 25%de los edificios empresariales estarán obsoletos funcionalmente, por lo que serán susceptibles de un cambio de uso, según los datos que maneja la consultora inmobiliaria JLL en EMEA.
La transformación más lógica de estos inmuebles en el caso de ciudades como Madrid será hacia el mercado residencial, tanto por parte de la demanda de los usuarios, como de los inversores que tienen que financiar estos desarrollos. "El apetito por parte de los inversores para llevar a cabo operaciones de cambio de uso y aumentar la oferta de vivienda en Madrid es muy alto", asegura Paola Erhardt, directora de Capital Markets de Oficinas de JLL.
En el caso de la Capital los edificios que en unos años dejarán de ser funcionales están "en zonas donde las oficinas no han respondido como deberían. Son edificios obsoletos, no solo por criterios de sostenibilidad o eficiencia, también por su morfología. No están a la altura del resto del mercado y tampoco están generando esa actividad económica que necesita el inmueble por lo que lo mejor es que se de un cambio de uso", explica la experta.
En este sentido apunta que se encuentran en barrios donde la vivienda es considerada prime, lo que incrementa el apetito de los inversores por llevar a cabo estas transformaciones, especialmente a vivienda. "El problema se encuentra en la falta de flexibilidad del urbanismo, ya que en algunos casos la normativa no permite el uso residencial. En ese caso se decantan por otros formatos como el flex living o el coliving, que se desarrollan en usos distintos al residencial, pero al fin y al cabo aumentan igualmente la oferta de vivienda. Asimismo, también se apuesta por las residencias ya sea de estudiantes o de mayores", detalla Erhardt, que cree esencial que se "de flexibilidad a los trámites urbanísticos para facilitar este tipo de operaciones".
La directiva de JLL destaca que "esta es la forma más sostenible de regenerar ciudades, convirtiendo y cambiando edificios ya construidos. Tenemos a muchísimo inversor intentando hacer este tipo de operaciones y de hecho esto se ha reflejado en la inversión del año 2023".
Concretamente, según los datos que maneja JLL, de la inversión acometida el pasado año en oficinas, un 26% se destinó a operaciones de cambio de uso, con un total de 330 millones en 12 transacciones. De estas, 9 fueron cambios hacia el mercado residencial.
Estas operaciones se dieron, principalmente, en áreas descentralizadas (un 67% del total). "Se trata de zonas en las que los espacios de oficinas hemos detectado que están infrautilizados y sin embargo existen otras alternativas que además responden a una demanda social muy importante como es la falta de vivienda y de camas", explica Erhardt.
La zona del distrito de Fuencarral sería un ejemplo de regeneración urbana en la que se están desarrollando nuevos proyectos que implican cambios de uso y en los que la vivienda o la oferta de residencias también está muy presente. En este distrito el pasado año Mapfre vendió a Acciona dos edificios de oficinas en la calle Llodio que se convertirán en viviendas. Asimismo, Stoneshield se hizo en la zona con un edificio que era de Generali en la calle Orduña 1, también para viviendas. Si bien, la operación de mayor volumen fue la protagonizada por Grupo Lar en María de Molina 50, que se elevó a 204,7 millones de euros.
