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Madrid y Barcelona 'pinchan' en sus distritos de oficinas tecnológicos: suman casi 1 millón de m2 vacíos

Edificio en calle Sancho de Ávila 110-130 en Barcelona. Antigua sede de T-Systems | Luis Moreno

El 22@ y Madbit, los distritos tecnológicos de oficinas en Barcelona y Madrid, no atraviesan su mejor momento con edificios de oficinas vacíos o sin ocupación total que suman una disponibilidad de casi un millón de m2. Estos centros de negocios, hace unos años, se posicionaron en el foco de los inversores, que se lanzaron a desarrollar nuevos edificios de oficinas con los máximos estándares de sostenibilidad, haciendo inmuebles a medida de las grandes corporaciones tecnológicas.

El 22@, en la Ciudad Condal ha sido, de hecho, un desarrollo de referencia y ejemplo de transformación y regeneración urbana que atrajo a grandes firmas tech, pero el nuevo panorama tras la pandemia ha llevado a este centro de negocios a contar con alrededor de 800.000 m2 de oficinas disponibles. De hecho, el cambio de paradigma es tal que hasta incluso grandes propietarios de la zona como Colonial están estudiando llevar a cabo un cambio de uso en uno de sus inmuebles para convertirlo en un hospital.

"Desde finales de 2022 hasta finales de 2023, el distrito 22@ en Barcelona ha experimentado un notable crecimiento en su oferta de espacio de oficinas, con la incorporación de aproximadamente 300.000 m2. Este incremento ha elevado el total disponible a unos 800.000 m2 de oficinas en la zona. Debido a este significativo aumento, la disponibilidad actual del 22@ supera el 20%", explica Carolina Pérez, director en Barcelona de Colliers.

El problema es que a esta inyección de oferta le acompaña un panorama de incertidumbre que no beneficia al sector. "En paralelo a este aumento de la oferta la toma de decisiones se ha ralentizado y la demanda ha bajado proporcionalmente en la zona comparándola con años anteriores, donde llegó a representar cerca del 50% de la contratación de Barcelona (lo mismo ha ocurrido en el mercado de inversión)", explica Adriana Gorri, directora de Markets de JLL España, que destaca que "la tasa de disponibilidad en el 22@ se sitúa en máximos de la serie histórica".

Con estas cifras sobre la mesa, la experta de Colliers apunta que "es muy probable que se produzcan más cambios de uso en distritos de oficinas como el 22@ en Barcelona o Madbit en Madrid, especialmente debido a las tendencias actuales en el mercado inmobiliario". Así, detalla que en países como Estados Unidos, Reino Unido o Francia, llevan años adelantados en este aspecto, donde la escasez de viviendas y el crecimiento de los modelos de trabajo híbridos han impulsado la reconversión de edificios de oficinas desocupados y obsoletos en viviendas. "En España, aunque este fenómeno aún se da a pequeña escala y sin el respaldo de la Administración pública, su evidencia está aumentando, lo que sugiere un cambio en el horizonte", apunta.

Aunque la pandemia suene lejana y también el miedo al crecimiento del teletrabajo, lo cierto es que en el caso del 22@ si que ha tenido un impacto real. Este centro de negocios "se consolidó en los últimos años como polo de atracción de empresas tecnológicas e internacionales por su excelente ubicación y entorno moderno, sostenible y bien conectado a la ciudad. No obstante, la pandemia supuso un freno a la llegada de estas compañías; la demanda de espacio, sobre todo de grandes dimensiones, descendió dificultando la absorción de un stock creciente", apuntan desde CBRE. Así, la consultora explica que las empresas tecnológicas fueron las que se mostraron más proclives a adoptar políticas de trabajo híbrido y teletrabajo tras el impacto de la pandemia.

"En un momento en que muchas empresas siguen acabando de definir sus políticas de trabajo, y con sedes en países como EEUU donde los niveles de teletrabajo son mucho mayores que en España, todavía cuesta que las empresas tomen decisiones en cuanto a sus espacios de trabajo". Sin embargo, la consultora se muestra optimista ya que asegura que "ahora volvemos a ver un elevado interés de compañías internacionales y de demandas grandes, por lo que esperamos que recobre su dinamismo y actividad". En la misma línea, Gorri apunta que "desde JLL prevemos que para finales de 2024 las condiciones macroeconómicas hayan alcanzado un punto de estabilidad lo que permitirá a la demanda irse recuperando paulatinamente".

La situación de Madbit

Con un stock total de medio millón de m2 actualmente Madbit cuenta con una disponibilidad de 125.000 m2 entre edificios de Grado A (45.000 m2) y Grado B (80.000m2), según los datos que maneja Colliers. De los 80.000 m2 que se han desarrollado en esta zona de Madrid y se han entregado desde 2020 se han ocupado 65.000 m2, lo que demuestra "el buen comportamiento de la zona", hasta ahora, "con rentas por encima de las expectativas iniciales entre 13,50 y 16,50 euros/m2/mes", apunta Martín Galbete, offices national director de Colliers.

Gorri, la experta de JLL, coincide en que Madbit "no se ha visto tan afectado ya que no ha entrado tanto producto como en el 22@". Concretamente, la tasa de disponibilidad ha ascendido al 12% frente al 9,8% de 2022 ante una bajada de la demanda de alrededor del 50% en términos interanuales. "No obstante, el promedio de los niveles de disponibilidad en la zona se mantiene saludable con respecto al submercado descentralizado", destaca. Galbete señala que en general, la demanda de oficinas en Madrid "se está focalizando en áreas más céntricas como consecuencia de la evolución que está sufriendo la conceptualización de las oficinas y el uso que se está haciendo de ellas, priorizando mercados céntricos donde se garantice la atracción y la retención de talento".

El experto apunta que "la zona de MadBit tuvo un buen comportamiento durante el 2022 pero la absorción se ha visto ralentizada durante el 2023. Dicho lo cual una de las mayores operaciones del 2023 se realizó en esta área con la operación de 10.500 m2 alquilados Straumman en Alcalá 544". Galbete cree que la "escasez de producto en la almendra central de Madrid nos hace pensar que las compañías se verán forzadas a buscar alternativas en mercados descentralizados, siendo MadBit uno de los mejores posicionados por sus buenas conexiones por transporte público, el abanico de edificios de diferente perfil y las rentas ajustadas".

Desde CBRE señalan que el atractivo de Madbit "reside en unas rentas muy competitivas en edificios de muy buena calidad con todas las prestaciones. Todo ello a escasos minutos del centro de la capital. En los próximos años veremos cómo sigue atrayendo el interés de más compañías por su buena ubicación, conexiones y la oferta de edificios de calidad. No obstante, en Madrid, a diferencia de Barcelona con el 22@, la industria tecnológica no se concentra en un hub específico, existiendo varias zonas que aglutinan a este tipo de empresas".

Pese a que la situación no es tan complicada como la de Barcelona, lo cierto es que en Madbit algunos propietarios también se plantean llevar a cabo cambios de usos. Es el caso de Meridia que sopesa convertir el edificio ubicado en Julián Camarillo 22 en un hotel, un hospital o dar servicios de Flex Living.

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