Las vulnerabilidades en el inmobiliario comercial han ido aflorando a medida que el Banco Central Europeo (BCE) ha ido subiendo los tipos de interés y mientras el órgano de supervisión bancaria rastreaba la exposición de las entidades europeas. Los efectos de la restricción monetaria son visibles y, una vez más, se apunta a Alemania como el hombre enfermo de Europa. Entre los contagiados están Austria o Países Bajos, pero no España, que parece inmunizada ante la crisis del sector.
El BCE ha encontrado debilidades significativas en el inmobiliario comercial europeo. El organismo lleva tiempo rastreando el sector, haciendo evaluaciones específicas a potenciales perjudicados por los elevados tipos de interés y a sus respectivos prestamistas, llevando a cabo minuciosas investigaciones e inspecciones in situ. Tras dos años de supervisión activa, el BCE, por ejemplo, se topó con el caso de Signa. La firma de real estate austriaca protagonizó el año pasado la mayor quiebra del sector desde la crisis financiera global.
"Es nuestro pan de cada día", decía Andrea Enria, el expresidente de supervisión bancaria del BCE, a finales del año pasado, sobre el trabajo de campo que han hecho a lo largo y ancho de Europa desde que percibieron la caída de las valoraciones del ladrillo. Entonces, el italiano explicaba que la investigación a Signa era una de las cientas que hacen y que, en adelante, tenían previstas 130 inspecciones más.
El organismo monetario ha estado pidiendo a los afectados que se curen en salud. Ha requerido a los bancos lastrados por empresas como la austriaca que se anoten las pérdidas en balance, de forma que se pueda ver el impacto real de la crisis del inmobiliario comercial en la banca, y que aumenten sus provisiones. La entidad suiza Julius Baer fue una de las que tuvo que incrementar su colchón ante la insolvencia de Signa y dar a conocer su exposición a la misma, de unos 620 millones de euros.
En todo este tiempo de escrutinio y más allá del imperio inmobiliario de René Benko, el regulador ha encontrado vulnerabilidades en Alemania, Austria o Países Bajos. Pero no en España. Nuestro país permanece ajeno a los problemas que padecen otros vecinos y, de momento, tampoco hay riesgo de contagio. "A diferencia de en otras jurisdicciones, en España no se detectan en la actualidad riesgos significativos en el sector residencial comercial", explicaba la semana pasada el director general de Estabilidad Financiera del Banco de España (BdE), Ángel Estrada, en un evento del sector inmobiliario.
Pese a que en el ladrillo los riesgos se están acumulando, la exposición de España es relativamente reducida y no se han encontrado desequilibrios relevantes, decía Estrada en su presentación. Mientras que la fotografía nacional parece saludable, en otros estados miembro los elevados tipos de interés, el teletrabajo o el comercio online sí están teniendo un impacto significativo en el sector.
Los propietarios más apalancados son los que están teniendo problemas para hacer frente a sus obligaciones financieras tras encarecerse la deuda. En Europa, el 70% de la financiación en el sector es a tipo de interés variable. Además, cuando cae el precio de los inmuebles, el porcentaje de deuda sobre el valor aumenta automáticamente (la ratio LTV), lo que presiona al propio activo. Además, en edificios como las oficinas o tiendas, la menor presencialidad implica que sus propietarios obtienen menos ingresos, justo cuando tienen que pagar más intereses.
Según el informe del BdE, los préstamos a promotoras y constructoras supone el 8,3% del crédito bancario de la eurozona. Sin embargo, países como Alemania, Países Bajos o Italia tienen una exposición por encima de la media europea. De los ejemplos que se citan, España es el que tiene un menor porcentaje de deuda concedida al inmobiliario, por debajo del 5%.
En los últimos años, el real estate se ha revalorizado más en los países más ricos de Europa, en los que había dinero y ahorro para invertir en ladrillo. Entonces, esas operaciones se financiaron con dinero barato, hasta que en el verano de 2022 el BCE empezó a subir los tipos de interés. Las condiciones a las que se enfrentaba el sector empezaban a endurecerse y los problemas han acabado aflorando en los más endeudados.
Por ejemplo, Aroundtown es otra de las compañías de real estate que invierte en Alemania, Países Bajos o Londres que está en el foco por sus vulnerabilidades. Hace justo un año decidió cancelar el dividendo ante la "incertidumbre en el mercado", decían. La compañía acumula pérdidas en el ejercicio 2023. Aggregate Holdings o Adler son otras de las firmas que padecen una situación similar, presionadas por sus niveles de endeudamiento tras un periodo de agresiva expansión.
El mes pasado, el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, decía que la transmisión de la política monetaria continúa su curso y que todavía se seguirá materializando, algo que implica retos para algunos sectores, especialmente el del inmobiliario comercial. "Las vulnerabilidades del sector plantean riesgos para el sistema financiero", decía, aunque considera que los bancos están mejor preparados que otras entidades financieras por motivos regulatorios y por la "robusta" supervisión.
Como apuntaba de Guindos, todo depende de los efectos que acabe teniendo la restricción monetaria. Actualmente, el escenario central del BCE es que mejoren las condiciones de financiación ya que los tipos de interés han tocado techo y se esperan recortes para este año. En principio, varios miembros del organismo han apuntado a junio para el primer descenso. Esto implicaría una mejora significativa de la situación financiera de las empresas inmobiliarias, según el citado informe del BdE.
Sin embargo, si los tipos de interés acaban siendo más elevados de lo que se espera actualmente y los resultados de las compañías empeoran, se verían efectos negativos. Paralelamente, existe el riesgo de que la inflación, que hasta ahora va por buen camino, repunte y entonces se extienda la restricción monetaria.
El BCE confía en que la supervisión que está efectuando sirva como remedio preventivo en los casos en los que ha detectado más vulnerabilidades. La entidad defiende que las investigaciones que ha hecho en empresas como la quebrada Signa son comunes y que llevan practicándose desde hace mucho tiempo en Europa, a lo largo y ancho del continente y del sector. Pese a que el control se ha intensificado en los últimos años por la caída de las valoraciones, de momento, España parece libre de contagio.
