José Ignacio Morales, ex-CEO de Vía Célere, regresa al terreno de juego inmobiliario y lo hace con un proyecto ambicioso. El directivo, en alianza con otros dos socios, acaba de lanzar una gestora de financiación alternativa bautizada como Terrano Capital, con la que ya han levantado 1.000 millones de euros y aspiran a levantar otros 1.000 millones más este mismo año.
De la mano de Isabel Moro, co-fundadora de Welz, y Xavier Deu, socio director de Marshall Bridging Fund, Morales ha logrado impulsar Terrano Iberian Opportunity Fund, el "primer fondo especialista de financiación de suelo, con el que ya hemos cerrado operaciones para 300 viviendas en Madrid de suelos finalistas y en desarrollo", explica el directivo, que estima que a lo largo de 2024 "habremos consumido unos 500 millones de este fondo, con el que podremos financiar suelo para unas 10.000 viviendas".
El foco del fondo se encuentra en vivienda asequible, tanto libre como de VPO, por lo que "estaremos muy activos en la zona del sureste de Madrid", destaca Morales.
"El mercado de la vivienda está muy fuerte. La demanda en según que ubicaciones es hasta seis veces más elevada que la oferta y está situación se va a extender por bastantes años, ya que el proceso de desarrollo del suelo es de entre 10 y 12 años y eso si va todo bien y hay voluntad política", explica el directivo. "En este contexto vemos una oportunidad de negocio clara ya que mientras las grandes promotoras, que apenas suman una cuota de mercado del 10%, no tienen problemas para acceder a la financiación, el resto del mercado no dispone de prácticamente ninguna financiación bancaria", alerta.
El pequeño y mediano promotor y las cooperativas se encuentran con tres situaciones: paralizar el proyecto, recurrir al equity o a la financiación alternativa.
"Nosotros les hacemos de puente con la financiación bancaria ya que les ayudamos con la financiación del suelo y una vez consiguen el volumen de preventas que la banca les exige damos paso al préstamo promotor y nosotros nos salimos", detalla Morales. El fondo trabajará en las ciudades principales, clasificadas como Tier 1, como son Madrid, Barcleona, Valencia, Málaga o Bilbao y alguna de Tier 2 en proyectos muy viables.
La gestora, además de trabajar con los clientes que les presenten suelos que "ya hayan opcionado o identificado", va a generar oportunidades. "Nosotros tenemos la capacidad de bloquear grandes paquetes de suelo, al que estas promotoras o gestoras no pueden acceder, y después los trocearemos. Siempre iremos de la mano de las gestoras", detalla el directivo, que asegura que bajo este modelo ya tienen 1.500 viviendas en el pipeline. "De estas esperamos cerrar unas 500 antes de Semana Santa, por lo que sumaríamos 800 unidades", concreta.
Segundo fondo
Por otro lado, en el tercer trimestre del año, la gestora espera lanzar Terrano Iberian Lending Fund, con otros 1.000 millones, que se dedicará a financiar la construcción de promociones inmobiliarias.
En este caso, "además de vivienda asequible, puede entrar otra tipología de activos como pueden ser las branded residences, que están en pleno auge y es muy complicado que lo financie la banca", explica Isabel Moro. "Existen proyectos muy viables que por determinadas circunstancias no encajan con los requerimientos de la banca, además, nosotros podemos darles una mayor flexibilidad", destaca la directiva.
En este sentido, apuntan que mientras la banca exige unas preventas de entre el 50-70% para los pequeños y medianos promotores o hasta del 70% para las cooperativas, "nosotros podemos entrar en un proyecto con el 40% de preventas", explica Morales. De este modo, pese a que los tipos de la banca en préstamo promotor "se mueven en el entorno del 7,5-8,5% y la financiación alternativa está entre el 8-10%, el ajuste en tiempo supone un ahorro de costes muy imporante para los promotores", detalla el directivo.
Morales destaca que la confianza que tienen en este proyecto es tal que somos accionistas y "coinvertimos en el primer fondo y además asumimos el primer 5% de pérdidas en caso de que las haya", concluye directivo.
