Parece un número de ilusionismo pero es simplemente la ley del mercado. El complejo año que ha atravesado el sector inmobiliario en un contexto de tipos altos no ha impedido que la compraventa de viviendas cerrara 2023 con el segundo mayor número de operaciones desde 2007 pese a registrar una caída interanual del 9,7% por el incremento de precios y desplome de las hipotecas. Como en todo espectáculo de magia, hay truco y, en este caso, se oculta tras una oferta insuficiente para cubrir el nivel de demanda.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado este jueves las estadísticas de cierre de año de compraventa y de firma de hipotecas. En ambos casos, el saldo interanual ha sido negativo: el número de transacciones para comprar o vender vivienda cayó un 9,7% tras dos años de crecimiento a doble dígito (14,8% y 34,8%), y los préstamos hipotecarios se desplomaron un 17,8%, su mayor descenso desde 2013.
El sector no vincula la caída del número de compraventas con la desaparición de la demanda sino con "la cada vez mayor falta de oferta de vivienda en venta", que a cierre de 2023 era un 8% menor que un año antes, según recuerda Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
La compraventa de vivienda tiene otra lectura, ya que si se atiende al número de transacciones cerradas, estas se apuntaron la segunda mayor cifra desde 2007 -en plena burbuja- después del 'boom' de 2022 auspiciado por la vuelta total a la normalidad tras la pandemia. En total, el año pasado se vendieron 586.913 viviendas, 63.352 menos que un año antes. Es esta parte de la historia la que lleva al sector a hablar de un buen año. "El dinamismo del mercado ha convertido a 2023 en otro ejercicio de gran actividad inmobiliaria, contra todo pronóstico", apunta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, que, además, recuerda que el periodo navideño ralentiza el mercado.
El estrés del mercado lo absorben las hipotecas
El contexto de tipos altos planteado desde el Banco Central Europeo (BCE) para devolver la inflación al entorno del 2% encareció las cuotas de los ya hipotecados y complicó el acceso a hipotecas nuevas. El reflejo de esto está tanto en la caída interanual de casi el 18% y en el desplome del número de préstamos firmados, 381.560 en total que suponen la menor cifra desde 2020. En este caso, como en el de la compraventa, la caída pone fin a dos años de alzas (del 23,8% en 2021 y del 11% en 2022) pero no remonta en valores absolutos ya que en los dos ejercicios previos los préstamos formalizados superaron los 400.000.
La subida de tipos y el rally del euríbor durante gran parte del año repercutió directamente en esta situación. El freno de los últimos meses del año tras anunciar el BCE el fin de las subidas no fue suficiente para enfriar el encarecimiento de las hipotecas. De hecho, el estancamiento del índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España llevó al tipo medio a anotar una subida en el último mes del año hasta el 3,32%, un jarro de agua fría tras anotar en noviembre el primer descenso de todo 2023 y ceder al 3,27%.
El desplome podría haber sido incluso mayor, analiza Iñareta, si la competencia por captar clientes no hubiera provocado la "guerra comercial" librada entre los bancos que evitó que repercutieran en los préstamos toda la subida de tipos.
Hay un gráfico que ha expuesto durante 2023 la salud de las hipotecas y es el que enfrenta el número de nuevos préstamos con el de cancelaciones: las nuevas concesiones se han quedado en 11 de los 12 meses del año por debajo de las rescisiones.
El perfil del comprador ha cambiado ante el endurecimiento de las condiciones hipotecarias. No sólo ha aumentado la compra de vivienda 'a tocateja' (un 5% en datos de Fotocasa Research) sino que muchos potenciales compradores han optado -o se han visto abocados- por aplazar su decisión de compra. El recorte al número de hipotecas "no ha sido suficiente para ralentizar la subida de precios, que se incrementaron un 8,1% en 2023", añade Iñareta.
De cara a 2024, el sector no descarta que el inmobiliario vaya de menos a más si el BCE se decide a bajar los tipos a mediados de año, un escenario que abarataría las hipotecas y atraería de nuevo al mercado a muchos compradores. Sin embargo, esto puede ser un arma de doble filo ya que una mejora de las condiciones podría atraer a los perfiles que optaron por esperar un mejor momento para comprar y echar más leña al fuego de la elevada demanda.
