Vivienda - Inmobiliario

El tipo de interés medio de las hipotecas cede al 3,27% en el primer 'pinchazo' de su rally

  • Las firmas cayeron un 19,1% interanual en su décimo mes de caídas consecutivas
  • Se abre un escenario más favorable para que el comprador negocie el préstamo
  • Las cancelaciones (36.489) siguen por encima de las nuevas firmas (32.645)
Foto: EP

Las hipotecas cosecharon en noviembre su décimo mes de caídas consecutivas con un descenso interanual del 19,1% y 32.645 firmas. Ambos datos mejoran el comportamiento de los meses anteriores y también lo hace el tipo medio, que desciende cinco décimas desde octubre hasta situarse en el 3,27% para anotar su primera caída en lo que va de año desde que en enero de 2023 iniciara el rally alcista. El peso de los tipos altos aún se deja notar en el número de cancelaciones (36.489), que sigue situándose por encima del de nuevas rúbricas, aunque el cambio de tendencia abre un escenario más favorable para que el comprador negocie el préstamo.

Habrá que esperar a que 2024 tenga un poco de rodaje para ver un cambio de tendencia. Es el escenario más extendido en el sector que comparte Juan Villén, director general de idealista/hipotecas: "Seguramente no será hasta principios de este año 2024 cuando empecemos a ver cómo este proceso bajista se va amortiguando". Antes de que eso ocurra, el escenario previo sí muestras síntomas de mejoría. "La firma de hipotecas ya encadena tres meses de estabilización con un volumen de más de 31.000 operaciones, tras la paralización en la escalada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo", señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Si se anula el contexto de los tipos y se comparan las cifras de 2023 con las de 2019, el inmobiliario demuestra una "gran resiliencia", indica Matos tras el dato de noviembre, que supone el menor número de firmas de este mes desde 2020.

Hay que tener en cuenta, además, que la caída porcentual en la firma de hipotecas, pese a ampliar el tiempo de descensos, no se situaba por debajo del 20% desde julio, en otra demostración del intento del sector por comer terreno a los descensos.

La interdependencia entre hipotecas y compraventa de vivienda (también acumula 10 meses de caídas interanuales) es un factor a tener en cuenta, según indica el experto: "Sin duda, la tendencia a la baja supondrá un empujón en la dinamización de la actividad hipotecaria, aunque teniendo siempre en cuenta la evolución de las transacciones inmobiliarias, ya que una caída adicional en el número de compraventas tendría un impacto directo en el volumen de operaciones hipotecarias". No parece, sin embargo, que 2023 vaya a ser recordado como un mal año para las transmisiones de derechos de la propiedad ya que, por volumen de operaciones, se confirma como el mejor año desde el boom de 2007.

Los tentáculos de la política monetaria llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) para intentar contener la inflación y la evolución del euríbor (en el 4,02% en noviembre) se siguen notando en el sector. El tipo de interés medio fue del 3,27%, siete décimas más que hace un año. Pese a que este lleva ocho meses por encima del 3%, se trata de la primera vez que registra un descenso desde que en diciembre de 2022 el indicador comenzara la escalada que le llevó a marcar cifra récord en ocho años en octubre de 2022 (3,32%). El parón del tipo medio es también indicativo de que "las entidades bancarias también comienzan a adaptarse a la previsión de moderación del euríbor", indica Matos.

El 46,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable (con tipo de interés medio al inicio fue del 3,03%) y el 53,2% a tipo fijo (del 3,53% de media al inicio). El escenario de caída paulatina del precio del dinero abrirá más opciones al consumidor para negociar las hipotecas.

Las cancelaciones también son un reflejo de la situación que atraviesa la firma de hipotecas y es que, desde febrero, superan en número a las nuevas firmas.

Según los datos actualizados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 0,5% interanual en el penúltimo mes del año pasado, hasta los 145.894 euros, con un plazo medio de 24 años.

Pese a la conexión entre las estadísticas de compraventa de vivienda y de firma de hipotecas, hay un elemento en el que difieren los caminos: el perfil del comprador. Mientras que las transmisiones aguantan por la falta de stock para cubrir la demanda y el perfil del comprador muestra más solvencia, la firma de hipotecas sí adolece el nuevo precio del dinero y esto se traduce, en datos de Fotocasa, en que el 40% de los compradores están explorando nuevas modalidades de adquisición de vivienda y prescinden de la necesidad de créditos hipotecarios.

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