Las compraventas de viviendas inscritas disminuyeron un 15,1% interanual en noviembre, por encima del nivel de moderación conseguido el mes anterior. Con este dato que publica hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE) se confirman 10 meses de caídas en la estadística, de los que la mitad (los cinco últimos) se miden a doble dígito coincidiendo con la tensión económica generada por la inflación. Con todo, el sector prevé que el número de operaciones cerradas salvará el año y hará de él el segundo mejor desde 2007 después de 2022. ¿Cómo es posible? La respuesta está en la comparativa con 2022, la oferta y el 'miedo' al momento económico.
Según los datos de la estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad publicada este viernes indican que en el mes se cerraron 46.888 operaciones. La compraventa de vivienda nueva se redujo un 11,1% y se materializó en 8.873 operaciones (es su tercer mes por debajo de las 9.000) pero fue la de segunda mano la que anotó la mayor caída (-16%) con 38.015 operaciones y cinco meses cediendo a doble dígito.
"No hay descalabro"
Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que "los datos del INE siguen marcando el descenso del número de operaciones, una tendencia que se ha mantenido durante todo el año. Aún así, las caídas no están suponiendo un descalabro para el mercado, ya que parecen más relacionadas con la reducción de la oferta disponible en venta que con una retracción severa de la demanda. Es muy probable que los próximos datos de cierre de 2023 sitúen el volumen de operaciones ligeramente por debajo de las 600.000 unidades y supondrá el segundo mayor volumen de ventas desde el estallido de la burbuja de 2008, solo por detrás de 2022".
"A pesar de la moderación, debemos de considerar que el 'boom de las compraventas' se ha prolongado durante tres ejercicios -2021, 2022 y 2023-, tal y como demuestran las cifras", señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. En lo que va de año se han firmado 550.215 transmisiones y a falta del dato de diciembre, el sector cerrará el mejor año en número de operaciones desde 2007. ¿Cómo puede acabar siendo un buen año para la vivienda si no deja de caer? Para explicar esta paradoja hay que hacer un repaso del sector en los último tiempos y lo primero sería recordar que 2022 fue un año récord para la compraventa tras el letargo pandémico. Toda comparación relativa será negativa si se mide con ese 'boom' y no será hasta los primeros compases de 2024 cuando ese 'efecto escalón' se disipe. Sin embargo, en términos absolutos (volumen de operaciones cerradas) el inmobiliario muestra un vigor similar al de antes del covid.
Además, hay que tener en cuenta la escasez de stock. La insuficiente oferta para el nivel de demanda actual es el principal tensor del inmobiliario. En este sentido, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, indica que auqnue "los datos del INE siguen marcando el descenso del número de operaciones [...] las caídas no están suponiendo un descalabro para el mercado, ya que parecen más relacionadas con la reducción de la oferta disponible en venta que con una retracción severa de la demanda".
La política monetaria también influye en el comportamiento del sector. La subida de los precios de la vivienda unida al encarecimiento hipotecario asestan un fuerte golpe a la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. En datos de Fotocasa Research se estima que un 60% de compradores se ha visto afectado por la política de tipos del Banco Central Europeo (BCE), de los que el 28% han tenido que paralizar el proceso de adquisición. Esto, recalca Matos, "está provocando un cambio en el perfil del comprador hacia uno más específico conformado por ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente tengan expertise en el mercado inmobiliario" y que, incluso -la mitad- puede asumir el pago del inmueble 'a tocateja'.
De cara a 2024 el sector espera un cambio de tendencia. Desde el Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad (Coapi) traduce los datos de noviembre como el anticipo de un cambio de tendencia en 2024. Según apuntan, la caída confirmada hoy por el INE "no supone un síntoma de alarma. De hecho, esperamos que la tendencia bajista del sector inmobiliario se revierta este año" si las familias perciben una mayor estabilidad que les permita tomar decisiones financieras de envergadura.