El año que termina dentro de un mes deja un mercado inmobiliario tensionado tanto en la compraventa de vivienda como en el alquiler. El balance del primer año de la Ley de Vivienda tiene dos vertientes: por un lado, el alza de precios sin precedentes de la vivienda ante una oferta menguante incapaz de saciar la demanda de quienes buscan comprar, y por otro, el de los inquilinos a los que cada vez se requiere mayor esfuerzo económico. Dos situaciones que se retroalimentan en un contexto de subida de tipos de interés que dejan pocas certezas y muchas incertidumbres de cara al próximo año.
El análisis de la compraventa de vivienda presenta un panorama a priori contradictorio que en realidad se explica en la pura lógica. Quiénes han querido comprar una casa este año se han encontrado con pocas opciones (falta de oferta) y con un endurecimiento de las condiciones bancarias que ha llegado incluso a expulsarles del mercado, que exige unas entradas muy elevadas. La subida de los tipos de interés -y, en consecuencia del euríbor- deja un saldo interanual de compra de vivienda y de firma de hipotecas muy inferior al de 2022 (entre el 8% y el 9% menos), aunque la comparativa se perturba en el 'efecto escalón' de un año, el pasado, de boom inmobiliario post pandemia. Sea como fuere, pese al retroceso de las operaciones, el precio de la vivienda ha seguido creciendo (los analistas estiman entre un 5% y un 7% en el último año) porque la caída del número de compradores no compensa la oferta con la demanda. Es decir, sigue habiendo muchos menos pisos disponibles (y siguen menguando) de los que se necesitan para cubrir la demanda que se mantiene pese a la dura política monetaria.
El imprevisible euríbor marcará el ritmo en 2024
"El impacto de las subidas de tipos está siendo menor de lo esperado", señalan desde Idealista. Aquí destaca un dato: la mitad de las operaciones se cierra sin hipoteca y cada vez más viviendas se compran 'a tocateja', lo que implica también un cambio en el perfil del comprador En datos de Fotocasa Research, este tipo de operaciones cerradas por compradores que no requieren financiación han aumentado un 5%.
"Para 2024 es probable que asistamos a un panorama continuista, dado que no hay previsión de una aparición repentina de grandes bolsas de viviendas en las zonas con más demanda", prevén en Idealista, aunque también abren el escenario a que "durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía".
Las dudas se extienden a la evolución del mercado de las hipotecas el próximo año. Desde el portal inmobiliario están expectantes por ver "si la tendencia de tipos permite incluso alguna alegría con disminuciones de precios o si, por el contrario, la situación económica obliga a los bancos a ser más restrictivos en su política de concesión de préstamos". Las últimas decisiones del Banco Central Europeo (BCE) y la incertidumbre global que alimentan las tensiones geopolíticas impiden prever el comportamiento del euríbor a 12 meses, que se ha tomado una pausa en las subidas.
"A pesar de que hay una corriente generalizada que ya apuesta por bajada de tipos, no prevemos que esto se produzca a corto y medio plazo y podríamos incluso ver alguna nueva subida en la primera parte del año", remarcan. El mejor de los escenarios para estos expertos apunta a "una relajación durante la segunda parte del año por lo que las familias con hipotecas variables deberían planificar sus economías pensando que no verán bajar sus cuotas hipotecarias hasta, como pronto, 2025". De producirse esa bajada, seguramente será mínima (sin bajar del 3%), "a no ser que Europa entre en una recesión más fuerte, que afecte al empleo, y esto sí tenga un efecto más rápido en la inflación, lo cual obligaría al BCE a mover ficha rápidamente", matizan.
"La Ley de Vivienda no sólo no ha cumplido los objetivos previstos por el Gobierno, sino que ha tenido un devastador efecto contrario"
En análisis del alquiler también debe ser exhaustivo porque cuanta con varias vertientes. A cierre de año, alquilar una vivienda es un 9,2% más caro que hace un año. Aquí, la ley de vivienda tiene un implicación más directa, ya que uno de los objetivos por la que el Gobierno la sacó adelante fue para controlar los precios de los alquileres. "La Ley de Vivienda no sólo no ha cumplido los objetivos previstos por el Gobierno, sino que ha tenido un devastador efecto contrario: pretendía solucionar el problema del alquiler y lo ha llevado a cotas desconocidas de sufrimiento para los inquilinos", dicen desde Idealista. ¿A qué se refieren? Al igual que el euríbor ha expulsado a muchos compradores de vivienda, el tope a los precios ha sacado a los propietarios del mercado del alquiler: prefieren no alquilar su vivienda al considerar que la ganancia no compensa. Esta situación habría bajado la oferta y subido los precios porque aquí la demanda también es muy superior.
Una muestra del cambio en el mercado del alquiler que se ha producido este año es el transvase de alquileres permanentes a alquiler de temporada para evitar el control a los precios. A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres ya suponían el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. "El endurecimiento progresivo de la regulación ha tenido un efecto perverso: la abultada sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década".
Hacer frente a la renta mensual requiere cada vez mayor esfuerzo económico, sobrepasando el límite máximo del 30% de los ingresos recomendado, y además en muchas ocasiones tienen que aportar un ingreso inicial de hasta cuatro mensualidades para poder acceder: mes en curso, mes de depósito, mes de fianza y mes de agencia + IVA, a costear por el propietario desde la entrada en vigor de la ley de vivienda pero que ahora muchas empresas siguen cobrando bajo el título de 'servicio de atención al inquilino' o similar.
