Vivienda - Inmobiliario

El precio de la vivienda resiste a la política monetaria y seguirá subiendo en 2023

  • Los analistas financieros esperan subidas de entre el 1% y 1,7% en 2023
  • La falta de oferta tanto en alquiler como obra nueva blinda e impulsa los precios
  • El producto de segunda mano es el menos defensivo y podría registrar descensos

El cambio de política monetaria de los bancos centrales que ha llevado a una subida de las hipotecas logrará poner freno al ritmo de encarecimiento de la vivienda, sin embargo, no será suficiente para invertir la tendencia. Según la mayoría de los expertos consultados por este medio, el precio de la vivienda se moderará, pero seguirá al alza el próximo año.

Concretamente, los analistas financieros prevén que este ejercicio se cerrará con una subida de la vivienda de entre el 5% y el 7%, mientras que en 2023 las estimaciones bajan hasta incrementos del precio que se moverán en la horquilla del 1% y 1,7%.

"Aunque se espera un mayor enfriamiento del mercado inmobiliario español, es poco probable que se produzca una corrección severa", explica ING en su informe. "El nivel de precios está cerca de un máximo y caerá ligeramente en los próximos dos trimestres. De este modo, llegaremos a un crecimiento de precios del 7% para 2022 y del 1% para 2023, cifra menor que la inflación", apunta la entidad, que considera que "la incertidumbre, la subida de los tipos de interés y la posible recesión leve a la que se enfrentará España a partir del próximo trimestre frenarán el crecimiento de unos precios que los españoles consideran desorbitados".

Del mismo modo, Caixabank Research espera que el proceso de ajuste del precio de la vivienda "sea acotado". "La demanda perderá dinamismo en la segunda mitad de este año y prevemos un retroceso de algo más de un 10% en 2023. El precio de la vivienda, que suele responder con algo más de retraso, se ralentizaría de forma notable en 2023, pero esperamos que mantenga una tasa de crecimiento positiva. No esperamos una corrección brusca en la medida que el mercado no acumula graves desequilibrios", explica.

Bankinter sin embargo rompe con estas previsiones positivas y considera que la nueva situación del mercado hipotecario llevará a cerrar el próximo año con una caída de los precios medios del 3% en 2023 y del 2% en 2024.

Bankinter destaca que "no debemos alarmarnos". "Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007", apunta la entidad. "Los precios actuales en España son todavía un 11% inferiores a los de 2007, según datos de Idealista, mientras que la Renta Bruta Disponible de los Hogares se ha incrementado 15% desde entonces. Además, la tasa de esfuerzo hipotecario está en torno al 35% frente al más del 50% de 2007 y la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares está en 8,5 veces frente a 9,5 veces en 2007", especifica la entidad en su informe.

En cualquier caso, se trata de cifras medias que no reflejan la misma realidad en el mercado de segunda mano y en el de la obra nueva o el alquiler. De hecho, estos dos últimos se muestran más resilientes al impacto que pueda tener la subida de tipos.

Distinto impacto en cada producto

"En el mercado de segunda mano consideramos que se van a dar ciertas oportunidades que surgirán por la necesidad de venta que tendrán algunos propietarios en este nuevo escenario económico, sin embargo, no esperamos grandes caídas generalizadas, al contrario, creo que habrá una estabilización de los precios", explica Samuel Población, director de Residencial y Suelo de CBRE, que destaca que en el caso de la obra nueva si esperan "incrementos de precio de entre el 1% y el 3% para el próximo año".

Susana Rodríguez García, directora comercial de Savills, asegura que desde la consultora no prevén que la nueva situación hipotecaria "vaya a impactar significativamente en el mercado de obra nueva, ya que todavía existe un enorme desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta insuficiente, cuya consecuencia es que solo el 10% de las viviendas transaccionadas sean de obra nueva". "Por todo ello, anticipamos un incremento de la demanda de vivienda en alquiler que puede resultar en una mayor presión sobre las rentas en determinadas ciudades cuya población continúa creciendo", apunta la experta.

En la misma línea, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, asegura que "en la obra nueva, como seguimos con poca oferta, no se producirán descensos de precios. Sin embargo, la segunda mano podría experimentar recortes moderados de precios, y aquí tendrá mucho que ver la situación personal y las necesidades de los vendedores y de los compradores".

Si centramos el foco en el mercado del alquiler, "la subida de tipos reduce la capacidad de compra y los que no puedan acceder a una vivienda en propiedad, acudirán al mercado de alquiler. Esto supondrá un incremento de la demanda de este tipo de vivienda y subida de precios en las zonas donde haya menos oferta", explica Corral.

Por su parte, Carolina Roca, presidenta de Asprima, destaca que "el efecto más nocivo de la subida de tipos es el que se produce sobre los propietarios de viviendas, que verán incrementada la cuota mensual de su hipoteca, y por tanto, reducida su renta disponible. Esto, unido a la coyuntura inflacionista, afectará a la economía de muchas familias. Por ello, una buena solución podría ser reducir la fiscalidad sobre las familias hipotecadas de rentas medias y bajas, aplicando una deducción de los intereses hipotecarios en el IRPF".

Alquiler institucional

Antonio de la Fuente, managing Director Corporate Finance de Colliers, pone el foco en la inversión institucional destinada al alquiler.

"Los costes de financiación más elevados hacen que el producto en explotación ya terminado tenga un problema para poder financiarse si los tipos aumentan por encima de su rentabilidad. Y se da la circunstancia de que cuanto más te financias menos rentabilidad obtienes", destaca el experto.

De la Fuente señala que "también se empieza a considerar que la inversión en vivienda en alquiler, un sector defensivo para la inversión a largo plazo, se va desplazado por otros tipos de inversión. Aunque la fluctuación del valor del subyacente de otros tipos de inversión ha evolucionado mucho más rápido y de forma mucho más drástica que el de los activos inmobiliarios, tal y como hemos visto durante este año con el caso de la renta fija". 

Por otro lado, el experto matiza que "la promoción de vivienda para la venta tiene unos márgenes más altos por lo que en teoría puede soportar mejor estos incrementos de los tipos de interés. No obstante, el mayor coste de financiación de los compradores puede suponer un detrimento de la inversión en aquellos segmentos de obra nueva que compran con un mayor porcentaje de hipoteca o que tienen unas rentas más limitadas y están, a su vez, sufriendo los efectos del incremento de la inflación".

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Comentarios 22

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Okupas y morosos mantienen los precios
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Okupas y morosos mantienen los precios al alza , tambien la subida de las hipotecas

Puntuación 18
#1
Usuario validado en Google+
fernando sanchez
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Jjajajaj deben estar comprando todos los pisos los fondos y los millonarios que queden..

Yo recomiendo encarecidamente y dado que la inmensa mayoría de los españoles no pueden comprar a esos precios, ir al supermercado a comprar un buen vino para abrir y disfrutar el día que la noticia sea justo la contra?ia. Cada ninuto que pasa está más cerca.

Puntuación 21
#2
Caca pedo pis
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La vivienda no sólo subirá, seguirá siendo la inversión más fiable junto con el oro y materias primas. Lo tangible será lo valioso, las Criptomonedas, las acciones de empresas que no tengan impulso en materias primas irán a la baja. Vayan preparándose y aun así lo sufrirán. En cuanto a este país de paranoicos llamado españa, la ostia va a ser tremenda. Disfruten de lo votado, pringaos

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#3
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Me están diciendo que el precio no va a bajar cuando debido a los tipos de interés a día de hoy se está pagando una cuota hipotecaria con un incremento de 30-40% comparado con hace 8 meses. Sería cuestión de estudio

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#4
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Puede subir lo que quiera pero si la tasación está por debajo y el banco sólo te da el 80% de la tasación es muy complicado que la gente pueda comprar.

Hacen falta muchos ahorros para poder comprar una casa normal y dudo que hoy en día quede mucha gente con esos ahorros,con estabilidad económica, sin deudas y que además la letra no supere el 33% de sus ingresos totales.

Puntuación 20
#5
Paco
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Esl esfuerzo hipotecario se ha ido reduciendo aumentando el tiempo hipotecario. Si bien las visas y entregas esta igualadas el factor puede venir de si la demanda, cada vez con menos recursos, admite hipotecar su vida con los tipos subiendo. Existe un equilibrio mas delicado que el de 2008, cuando una hipoteca era a 20 años en la mayoría de los casos y no a 35. Una vida humana dura lo que dura y Un chiche se estira hasta que se rompe.

Puntuación 12
#6
Cristóbal Collón
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Menuda sorpresa es que con una inflación cercana a los dos dígitos, el precio de la vivienda suba. Sube el precio de los pisos, el de las verduras, el de la carne, el de la ropa, etc.

Es exactamente lo mismo, aunque en forma bastante menos dramática, pues allí padecen hiperinflación, que lo que ocurre en Venezuela: los precios de TODO no paran de subir. Y además, aunque también en forma menos dramática, el motivo fundamental de la inflación es el mismo que el de Venezuela: el Estado (y no sólo el español) gasta más de lo que recauda y como a pesar de que sube y sube los impuestos sigue gastando más de lo que recauda, pues cada vez el Estado tiene más deuda. ¿Y qué hace el BCE ante el despilfarro sin control? Pues lo mismo que en Venezuela: ponerse a hacer billetes para financiar la deuda de los Estados. En lugar de obligar a los Estados a tener déficit cero, se dedica a financiar el despilfarro. Es como si el médico le diese ginebra al alcohólico, en lugar de recomendarle abstinencia. La consecuencia inevitable es la inflación.



Que suban los pisos no sorprende, lo que sí fue sorprendente fue lo que algunos dijeron de que al subir los tipos de interés los precios de los pisos iban a bajar. ¿Cómo van a bajar si los materiales de construcción, como ladrillo, cementos y energía, son cada día más caros? Pero si hasta han tenido que parar bastantes promociones ante la subida de precios de los materiales, ¿cómo van a bajar los pisos?

Puntuación 13
#7
Sevillo
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A mis fans,

Pues eso, que no parará de subir. Y mientras yo a forrarme con mis pisitos y locales en Barcelona.

134 Saludos,

Pd: lo se soy el mejor

Puntuación -12
#8
Caca pedo pis
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Para Cristóbal Colón, estás diciendo verdades como panes, pero los progres, los de izquierda, los woke, los ecologetas, quieren que vivamos en los mundo de yuppy, y lo que nos viene va a ser la madre de todas las crisis. Y mientras el estado malgastando, los gobernantes robando y la población aplaudiendo. Se acabó el percal, a sufrir y a morir toca y yo a reírme de los votantes de izquierda que van a sufrir y morir.

Puntuación 16
#9
mafias
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En los portales inmobiliarios ya estoy viendo rebajas,.. y los tipos van a seguir subiendo asi que la vivienda esta condenada a bajar de precio tanto de segunda mano como de obra nueva. Con un Euribor que va a estar por encima del 5% y los bancos centrales buscando una recesion con paro y romper el mercado inmobiliarios para bajar la inflacion a ver quien es el guapo que va a comprar un piso por 200.00 o 300.000 euros que se estan pidiendo a lo loco.

Puntuación 14
#10
Maikel
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Ya he visto en mas de un portal inmobiliario rebajas de pisos.. y pisos que desde el 2019 antes de la pandemia se querian vender y aun no se han vendido..O bajan precio o nadie compra

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#11
Usuario validado en Google+
fernando sanchez
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A sevillo #8 palet. bajará a tu saludo meto otra de moet en la nevera pringa.! Merci jajaja

Puntuación 3
#12
Javilto
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Ya veremos lo que resiste, esto no acaba nada mas que empezar..

Puntuación 10
#13
Usuario validado en elEconomista.es
mpedro659
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Un amigo mío tiene una agencia inmobiliaria , a principios de este año

vendía una media de 10 pisos al mes , este octubre solo ha vendido 3 pisos . Me ha dicho que esto ha pegado un frenazo en seco. Si la gente ya no compra pisos no creo que vayan a subir lis precios

Puntuación 13
#14
Luisa
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El que no pueda comprar que siga pagando alquiler que eso si está baratito .

Puntuación 5
#15
Joan Lluís Rodríguez i García
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La vivienda seguirá subiendo. Se edifica menos, y las compran los que tienen pasta, y los pelados, a vivir de alquiler, en una habitación o de okupa, no hay más.

Puntuación 1
#16
Atila
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El tema de siempre, pero complicado que se derrumbe el precio como algunos visionarios esperan, si el precio de los materiales sube, la mano de obra sube, el alquiler al igual que el IPC sube. En España ya reventó la mega burbuja en 2008, cosa que no ha pasado en otros mercados europeos, por lo que no hay tanto margen de desplome.

Consideraciones: Si las ventas bajan por el contexto que se avecina, subida de tipos, bajada de préstamos y poder adquisitivo. Es normal que el que quiera vender rápido u obligado, tendrá que disminuir precio. Pero no se engañen, el propietario que no tenga prisa por vender, o que no esté necesitado o hipotecado y endeudado hasta el cuello no va a regalar su vivienda. Así que los que esperen liquidaciones, ya pueden andar listos a ventas de gente desesperada, o gente con segundas viviendas a los que los gastos e hipotecas les están asfixiando para llegar a fin de mes o comiendo sus ahorros. O centrarse en viviendas muy antiguas y en zonas conflictivas o más inseguras que generen problemas y complicaciones con alquileres que se traduce en gastos y poco negocio o dolores de cabeza para sus propietarios.

Pero vamos, una cosa es que unos pocos se vean obligados a vender a precios mas ajustados y otra que la tónica general sea que el precio de la vivienda se vaya a desplomar porque todo el mundo va intentar vender como pollos sin cabeza, como pasó en 2008 que con la especulación mucha gente compraba segundas viviendas como inversión para venderlas a los cuatro días de acabar la obra y levantarse unos miles, o cuando las constructoras caían como moscas generando un stock de vivienda nueva a la banca descomunal al reventar la burbuja con la que había que competir para vender. Los bancos ya se han ido deshaciendo del stock y los fondos apuestan por el negocio de alquiler, así que difícil que un bien de primera necesidad como la vivienda se regale si no es por que sea obligado por necesidad.

Puntuación 5
#17
mafias
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El BCE va a subir tipos hasta que la vivienda baje un 30% asi que los especuladores que vayan digeriendolo

Puntuación 1
#18
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En España hay que vender, tener dinero para huir porque los comunistas van a liar un problema social muy grave, algo como Caracas.

Puntuación 3
#19
Atila
A Favor
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#18 (mafias)

El BCE puede subir lo que quiera, eso enfriará el mercado y la economía, y sí, hará que la gente no pueda vivir a crédito y por encima de sus posibilidades.



La única vivienda que puede bajar es la que salga a mercado y se necesite vender rápido, que por lo general será de gente endeudada o arruinada y que necesita vender urgente para ir tirando o para pagar otras deudas. O simples propietarios con falta de liquided que tienen ladrillos o han heredado y necesiten metálico para capear el temporal. Por eso no se preocupe usted que los que alquilen o vayan sobrados para vivir, no van a vender a precio ganga ni a regalar nada si no es para ganar más en otras compras o inversiones. Y más, si el dinero en bancos o en inversiones les produce menos beneficio que el negocio inmobiliario.

Puntuación 6
#20
JEJEJEJE
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que bueno!!!!! pongame cinco.....de cinco en cinco.....

Puntuación 2
#21
mir
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jeje, precios en máximos históricos, salarios congelados, inflación comiéndose el poder adquisitivo de las personas, restricción del crédito ... y las viviendas no van a bajar?

Me da lo mismo lo que ocurra en el mercado inmobiliario porque yo ya tengo la mia pagada y no pienso comprar ni vender, pero que el mercado inmobiliario se va a desplomar en 2023 o 2024 está asegurado

Puntuación 3
#22