Vivienda - Inmobiliario

El precio de la vivienda resiste a la política monetaria y seguirá subiendo en 2023

  • Los analistas financieros esperan subidas de entre el 1% y 1,7% en 2023
  • La falta de oferta tanto en alquiler como obra nueva blinda e impulsa los precios
  • El producto de segunda mano es el menos defensivo y podría registrar descensos

El cambio de política monetaria de los bancos centrales que ha llevado a una subida de las hipotecas logrará poner freno al ritmo de encarecimiento de la vivienda, sin embargo, no será suficiente para invertir la tendencia. Según la mayoría de los expertos consultados por este medio, el precio de la vivienda se moderará, pero seguirá al alza el próximo año.

Concretamente, los analistas financieros prevén que este ejercicio se cerrará con una subida de la vivienda de entre el 5% y el 7%, mientras que en 2023 las estimaciones bajan hasta incrementos del precio que se moverán en la horquilla del 1% y 1,7%.

"Aunque se espera un mayor enfriamiento del mercado inmobiliario español, es poco probable que se produzca una corrección severa", explica ING en su informe. "El nivel de precios está cerca de un máximo y caerá ligeramente en los próximos dos trimestres. De este modo, llegaremos a un crecimiento de precios del 7% para 2022 y del 1% para 2023, cifra menor que la inflación", apunta la entidad, que considera que "la incertidumbre, la subida de los tipos de interés y la posible recesión leve a la que se enfrentará España a partir del próximo trimestre frenarán el crecimiento de unos precios que los españoles consideran desorbitados".

Del mismo modo, Caixabank Research espera que el proceso de ajuste del precio de la vivienda "sea acotado". "La demanda perderá dinamismo en la segunda mitad de este año y prevemos un retroceso de algo más de un 10% en 2023. El precio de la vivienda, que suele responder con algo más de retraso, se ralentizaría de forma notable en 2023, pero esperamos que mantenga una tasa de crecimiento positiva. No esperamos una corrección brusca en la medida que el mercado no acumula graves desequilibrios", explica.

Bankinter sin embargo rompe con estas previsiones positivas y considera que la nueva situación del mercado hipotecario llevará a cerrar el próximo año con una caída de los precios medios del 3% en 2023 y del 2% en 2024.

Bankinter destaca que "no debemos alarmarnos". "Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007", apunta la entidad. "Los precios actuales en España son todavía un 11% inferiores a los de 2007, según datos de Idealista, mientras que la Renta Bruta Disponible de los Hogares se ha incrementado 15% desde entonces. Además, la tasa de esfuerzo hipotecario está en torno al 35% frente al más del 50% de 2007 y la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares está en 8,5 veces frente a 9,5 veces en 2007", especifica la entidad en su informe.

En cualquier caso, se trata de cifras medias que no reflejan la misma realidad en el mercado de segunda mano y en el de la obra nueva o el alquiler. De hecho, estos dos últimos se muestran más resilientes al impacto que pueda tener la subida de tipos.

Distinto impacto en cada producto

"En el mercado de segunda mano consideramos que se van a dar ciertas oportunidades que surgirán por la necesidad de venta que tendrán algunos propietarios en este nuevo escenario económico, sin embargo, no esperamos grandes caídas generalizadas, al contrario, creo que habrá una estabilización de los precios", explica Samuel Población, director de Residencial y Suelo de CBRE, que destaca que en el caso de la obra nueva si esperan "incrementos de precio de entre el 1% y el 3% para el próximo año".

Susana Rodríguez García, directora comercial de Savills, asegura que desde la consultora no prevén que la nueva situación hipotecaria "vaya a impactar significativamente en el mercado de obra nueva, ya que todavía existe un enorme desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta insuficiente, cuya consecuencia es que solo el 10% de las viviendas transaccionadas sean de obra nueva". "Por todo ello, anticipamos un incremento de la demanda de vivienda en alquiler que puede resultar en una mayor presión sobre las rentas en determinadas ciudades cuya población continúa creciendo", apunta la experta.

En la misma línea, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, asegura que "en la obra nueva, como seguimos con poca oferta, no se producirán descensos de precios. Sin embargo, la segunda mano podría experimentar recortes moderados de precios, y aquí tendrá mucho que ver la situación personal y las necesidades de los vendedores y de los compradores".

Si centramos el foco en el mercado del alquiler, "la subida de tipos reduce la capacidad de compra y los que no puedan acceder a una vivienda en propiedad, acudirán al mercado de alquiler. Esto supondrá un incremento de la demanda de este tipo de vivienda y subida de precios en las zonas donde haya menos oferta", explica Corral.

Por su parte, Carolina Roca, presidenta de Asprima, destaca que "el efecto más nocivo de la subida de tipos es el que se produce sobre los propietarios de viviendas, que verán incrementada la cuota mensual de su hipoteca, y por tanto, reducida su renta disponible. Esto, unido a la coyuntura inflacionista, afectará a la economía de muchas familias. Por ello, una buena solución podría ser reducir la fiscalidad sobre las familias hipotecadas de rentas medias y bajas, aplicando una deducción de los intereses hipotecarios en el IRPF".

Alquiler institucional

Antonio de la Fuente, managing Director Corporate Finance de Colliers, pone el foco en la inversión institucional destinada al alquiler.

"Los costes de financiación más elevados hacen que el producto en explotación ya terminado tenga un problema para poder financiarse si los tipos aumentan por encima de su rentabilidad. Y se da la circunstancia de que cuanto más te financias menos rentabilidad obtienes", destaca el experto.

De la Fuente señala que "también se empieza a considerar que la inversión en vivienda en alquiler, un sector defensivo para la inversión a largo plazo, se va desplazado por otros tipos de inversión. Aunque la fluctuación del valor del subyacente de otros tipos de inversión ha evolucionado mucho más rápido y de forma mucho más drástica que el de los activos inmobiliarios, tal y como hemos visto durante este año con el caso de la renta fija". 

Por otro lado, el experto matiza que "la promoción de vivienda para la venta tiene unos márgenes más altos por lo que en teoría puede soportar mejor estos incrementos de los tipos de interés. No obstante, el mayor coste de financiación de los compradores puede suponer un detrimento de la inversión en aquellos segmentos de obra nueva que compran con un mayor porcentaje de hipoteca o que tienen unas rentas más limitadas y están, a su vez, sufriendo los efectos del incremento de la inflación".

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