Si 2023 fue el año en el que la banca se centró en la estructuración de la remuneración del pasivo tras años de tipos bajos e incluso negativos, el 2024 será el año de la vuelta de la guerra hipotecaria. Durante los últimos meses, el alza de tipos de interés de forma brusca y el mantenimiento del precio de la vivienda llevó al frenazo de la concesión de este tipo de crédito con caídas de doble dígito en la comparativa interanual. En cambio, este último mes de octubre la situación volvió a cambiar cuando la caída de la firma de hipotecas se frenó en seco, de acuerdo con los datos del Banco de España. Las entidades descongelaron la oferta hipotecaria tras los meses de verano y ya azuzan la que será la guerra del mundo financiero en 2024, la de los préstamos para adquisición de vivienda.
La banca ya prepara ofertas agresivas que permitan conseguir el mayor porcentaje del pastel en el momento de la vuelta a la firma de hipotecas y no solo durante la negociación individual con cada cliente, como ocurre ahora, también en los precios de catálogo que ofrecen en sus páginas web o en los escaparates de sus sucursales. Y es que las entidades, que durante el último año han visto sus cuentas espoleadas por el aumento de los márgenes, aspiran a recuperar el negocio que este doble efecto les arrebató y que supone la base para conservar una buena cuenta de resultados, tanto de forma directa como con los productos cruzados.
Más allá delas ofertas, también entra en los planes de las entidades una posible bajada de los tipos de interés de cara a la segunda mitad del año, lo que ajustaría también el coste de los préstamos para adquisición de vivienda, sobre todo para aquellos a tipo fijo o mixto –combinan una primera parte a precio constante, habitualmente cinco o diez años, y otra a un precio variable–, que son los que más se están firmando en los últimos meses.
El precio de la vivienda
Todo ello mientras el precio de la vivienda ha evolucionado de más a menos en los últimos meses y así se seguirá comportando. Los expertos constatan que se está produciendo un enfriamiento gradual del mercado, una desaceleración, aunque -por el momento- los precios de compraventa no bajarán de forma abrupta. ¿Por qué no? La limitada e insuficiente oferta -especialmente de obra nueva-, la creciente demanda y los costes de construcción, entre otros factores, pueden más que los cambios en la política monetaria del BCE y el retroceso de la actividad.
Desde ING pronostican que la vivienda se encarecerá un 3% de media en 2023 y un 2% en 2024. "Ajustado a la inflación, esto supone una ligera corrección real de los precios". El banco naranja destaca que el precio de las casas en España se mueve a contracorriente de otros países europeos que ya están experimentando descensos. "A pesar del impacto negativo de la subida de los tipos de interés, la demanda inmobiliaria sigue resistiendo. Combinada con una oferta inadecuada, es lo que está impulsando los precios al alza", explica.
Caixabank Research también pone el foco en la insuficiente oferta. Ellos pronostican que el precio de la vivienda subirá un 1,1% en 2024. "Seguimos esperando que el precio de la vivienda mantenga una senda de desaceleración a medida que se vaya trasmitiendo el impacto del aumento de los tipos de interés sobre la economía". Ese impacto, explican, se trasmite con cierto retraso sobre la economía real. Ahora bien, si se confirman las actuales proyecciones de inflación de convergencia al objetivo del 2% a medio plazo, el BCE podría empezar a bajar tipos, y ello será un "soporte adicional" para el sector el próximo año.
Las previsiones más pesimistas están firmadas por Bankinter, que vaticina un descenso de precios moderado y coyuntural del 2% en 2024. "Deberían tender a estancarse e incluso podrían caer ligeramente el próximo año. Si bien, de producirse dicha corrección será coyuntural por el entorno de tipos elevados", apunta el último informe de la entidad sobre el sector inmobiliario. Los precios de las casas volverán a la senda del crecimiento en 2025, con un aumento del 1% por un euríbor más moderado, ratios de accesibilidad en medias históricas, oferta y demanda equilibradas y financiación hipotecaria más prudente. Por el momento, la entidad constata que los precios están aguantando "sorprendentemente bien" en 2023 a pesar de la desaceleración económica, el fuerte incremento de costes de financiación y el descenso de las operaciones de compraventa. De hecho, Bankinter ha revisado al alza su estimación para este año en curso. Ahora pronostica un incremento del 1%, frente al descenso del 3% previsto anteriormente.