"Se está produciendo una avalancha de propietarios en Cataluña que quieren pasar sus viviendas al alquiler de temporada ante la inminente limitación de los precios".
Esta es la realidad que están viviendo desde Alquiler Seguro, compañía que gestiona más de 22.000 contratos de alquiler en toda España, que han identificado que "un 40% de los dueños de pisos que vienen a contratar nuestros servicios nos comentan que quieren cambiar su vivienda al alquiler temporada y de este 40% un 90% son viviendas en Cataluña".
Así lo concreta Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, que alerta que el crecimiento que ha experimentado esta tipología de vivienda en nuestro país en los últimos meses "no se debe a un aumento de la demanda. No hay ninguna causa que haya impulsado el crecimiento de estos contratos más allá del fraude", asegura contundente el experto.
"El crecimiento del alquiler de temporada ha sido lineal en estos últimos 15 años y el crecimiento exponencial de los últimos meses responde en su mayor parte a una decisión fraudulenta en la que se están firmando estos contratos con inquilinos que realmente van a vivir en esos pisos como su vivienda habitual", explica Carroza.
Según Alquiler Seguro, actualmente y tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se ha registrado "un aumento considerable de denuncias por parte de inquilinos que afirman haber sido víctimas de un fraude de ley respecto a su contrato de alquiler. Entre estas denuncias se encuentran aquellas donde los inquilinos firman contratos de arrendamiento temporales, en las que el propietario busca eludir la protección que tienen los inquilinos por Ley de Arrendamientos Urbanos en el caso de que se formalizara un contrato de arrendamiento de vivienda".
¿Cómo afecta a los inquilinos?
Muchos inquilinos "se topan que cuando van a empadronarse en su ciudad se les deniega por parte de la administración al tratarse de un alquiler temporada. Y este es solo uno de los principales inconvenientes para el inquilino".
Asimismo, los contratos de temporada ofrecen una menor protección a los inquilinos ya que las condiciones del contrato se pactan entre las partes y "siempre suelen ser mas beneficiosas hacia los propietarios, fijando, por ejemplo, que todas las reparaciones de la vivienda corran a cargo del inquilino. Estos supuestos en la LAU están regulados", explica el jurista Álvaro Crespo, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro.
¿Qué es un alquiler de temporada?
El contrato de arrendamiento de temporada es aquel que no satisface la demanda de una vivienda permanente por parte del inquilino, sino que se utiliza para cubrir una necesidad de vivienda específica de carácter temporal, como pueden ser unas vacaciones, un trabajo con fecha de finalización, una temporada de estudios, etc.
Esta tipología de contratos está regulada actualmente en La Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en los que se incluyen por ejemplo los alquileres de locales y que, a diferencia de los arrendamientos de vivienda, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y por lo dispuesto en el Código Civil.
En este caso, legislador no ha querido concretar exhaustivamente en la ley cuales son los requisitos mínimos y necesarios para que el contrato de arrendamiento distinto de vivienda sea considerado de temporada, ya que únicamente se indica que será considerado como tal siempre y cuando no sea la vivienda permanente del inquilino y sean por una temporada (sea ésta de verano o cualquier otra).
Propuesta para regular estos contratos
Ante el uso indebido que se está produciendo desde hace un tiempo de la figura contractual del alquiler de temporada, Alquiler Seguro, ha propuesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desarrolle el alquiler de temporada y para eso ha remitido el pasado viernes una propuesta al Ministerio de Vivienda y a la CEOE.
"El alquiler de temporada y todos los alquileres de uso distinto a vivienda, están dispuestos en la LAU en el artículo 2, pero su regulación es muy escasa y no están desarrollados". "Por este motivo, desde Alquiler Seguro proponemos la creación de un nuevo artículo en la LAU que desarrolle el alquiler de temporada y evite un uso fraudulento del mismo, protegiendo los derechos de los inquilinos y aportando más transparencia al sector", subraya Crespo.
El objetivo es dotar de mayor protección jurídica tanto a los inquilinos como a los propietarios. Asi, prosigue Crespo , desde Alquiler Seguro "proponemos que el legislador pueda crear un artículo concreto en la LAU, que desarrolle esta tipología contractual en la que se fijen unos mínimos imprescindibles y que va en consonancia con los pronunciamientos del Tribunal Supremo en esta materia"
La propuesta de Alquiler Seguro recoge estas medidas:
- En primer lugar creen que "sería imprescindible determinar la circunstancia de la temporalidad del contrato e indicar expresamente el motivo en el mismo". Esto significa que aquellos contratos de arrendamiento que no especifiquen nominalmente que son para uso distinto a vivienda, que no establezcan la causa de la temporalidad, no podrán ser considerados como contratos de arrendamiento temporal y, por lo tanto, quedarán sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda habitual.
- En segundo lugar apuesta por "determinar exactamente la duración que tendrá el arrendamiento y concretar qué periodo". "Si es cierto que la duración de esta tipología es abierta, no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, sino que lo relevante es el motivo de temporalidad", destacan.
- En tercer lugar creen necesaria "la existencia de un domicilio permanente del arrendatario diferente a la vivienda que ha sido arrendada. De esta manera, se podrá establecer los requisitos necesarios a tener para formalizar sin riesgos un contrato de arrendamiento de temporada, sin que haya dudas de que se pueda tratar de un contrato de arrendamiento de vivienda permanente y quedará sujeto a la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda habitual".
Desde el área jurídica de Alquiler Seguro recuerdan que, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la de las Audiencias Provinciales han establecido que la clave para determinar ante qué tipo de contrato nos encontramos no será el plazo concertado para el arrendamiento, sino la finalidad que tenga ese arrendamiento.
Control por parte de administración y sanciones
El responsable del área jurídica de Alquiler Seguro comenta la importancia, en la situación actual, que las administraciones públicas actúen como garante a la hora de hacer cumplir las normas: " una vez realizados estos cambio en la ley, y para hacer cumplir lo expuesto, sería importante dotar a las administraciones públicas , y en concreto a los organismos de vivienda de las comunidades autónomas correspondientes , de los medios necesarios para poder controlar que se cumplen con los requisitos necesarios para formalizar arrendamientos de temporada. Con el objetivo de salvaguardar los derechos de los inquilinos en esta materia y la posibilidad de dotar a la administración públicas de potestad sancionadora en los casos que no cumpla la ley o se formalicen contratos de temporada en fraude de ley, con el establecimiento de sanciones."