Cuando llegamos a un acuerdo contractual de alquiler de un inmueble, con su propietario o con una agencia, tenemos que leer detenida y detalladamente las cláusulas del documento, además de las letras pequeñas. Sin embargo, es un ejercicio que no hacemos, ya que solo firmamos y dirigimos el foco hacia el importe del precio y la duración del contrato. El dolor de cabeza llega, sin embargo, cuando empieza una gotera y nadie sabe quién se tiene que hacer cargo.
En cuanto al uso de la vivienda, es fundamental llegar al ítem de lo que se puede o no hacer en el piso o casa que vamos a alquilar y revisar los aspectos legales del documento contractual. Precisamente, porque suele haber cláusulas relacionadas con su usabilidad, conservación y las obras o reparaciones que se pueden realizar en la misma.
En este sentido, la ley obliga al propietario del inmueble a hacer las reparaciones que sean necesarias para que la casa sea habitable. De la misma forma, también regula aquellas obras que no puede realizar el inquilino.
A la hora de afrontar los gastos de una vivienda alquilada es difícil saber cuál de ellos tiene que asumir el propietario del inmueble y cuáles son los que le toca pagar al inquilino que tiene arrendado el piso o la casa. Es lo que sucede, por ejemplo, con las reparaciones o averías que pueden surgir por el uso de la propia vivienda.
En estas situaciones que se producen de manera frecuente en una casa, donde se pueden dar pequeñas averías, como un atasco en el fregadero, o reparaciones más costosas, como un electrodoméstico estropeado o una gotera.
Pagos del propietario
En primer lugar, hay que tener en cuenta la regulación que se recoge en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En el artículo 21, que versa sobre la conservación de la vivienda, se establecen una serie de normas que tienen que ver con los gastos en reparaciones y averías para el correcto mantenimiento de la vivienda.
"El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", se puede leer en el primer apartado.
Sin embargo, se establece un matiz a esta norma, que indica que será el inquilino el que tenga que pagar la reparación en la vivienda de alquiler en dos supuestos recogidos en el Código Civil: cuando el arrendatario es el responsable del deterioro o pérdida, a no ser que pruebe que no ha sido culpa suya, y cuando el arrendatario es responsable del deterioro causado por alguna de las personas de la propia casa, por ejemplo, cuando el titular del contrato de alquiler tiene hijos y estos son los que rompen alguno de los enseres del hogar.
De este modo y a rasgos generales, será el arrendador el que tenga que pagar los gastos de reparaciones y averías que se produzcan en el domicilio alquilado, siempre y cuando estas no hayan sido causadas directamente por el inquilino o por alguno de los habitantes que estén bajo su responsabilidad.
En cuanto al inquilino, tiene la responsabilidad de comunicar al propietario en el plazo más breve posible la reparación necesaria en la vivienda, así como facilitar que este compruebe el estado de la vivienda o el enser a reparar.
También deben saber los inquilinos que, "en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrán realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".
Pagos del inquilino
La mencionada ley recoge otro matiz importante a tener en cuenta, ya que se indica que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".
Hay que tener en cuenta el coste de la reparación, teniendo como referencia una cantidad aproximada de 150 euros. Por debajo de este coste se considera "pequeña reparación" e iría a cargo de los inquilinos.
Por último, se puede tener en consideración la zona afectada de la vivienda, ya que las reparaciones generales que afectan a la propia casa tendrá que pagarlas el propietario, mientras que las de bienes del interior que se desgastan por el uso frecuente o por mal uso serán cargo del inquilino.
Las recomendaciones de la OCU
La OCU aconseja, siempre y cuando el propio texto firmado no lo contradiga, que los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario se repartan de la siguiente manera:
- Casero: Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), comunidad de vecinos, tasa de basuras, seguro de la casa y seguros de mantenimiento, averías de electrodomésticos (excepto una mínima, como podría ser cambiar un filtro) cuando no sea por negligencia del inquilino.
- Inquilino: todo lo que pueda medirse con contadores individuales (gastos de agua, electricidad, gas, teléfono, etc), daños causados por él mismo o por sus visitas (por ejemplo, romper una lámpara tras una fiesta), o gastos derivados del uso cotidiano (cambiar bombillas, arreglar la persiana o la cadena del baño, etc).
A parte de esto, pueden surgir desacuerdos con respecto a las responsabilidades del alquiler. Algunos no admiten discusión, por ejemplo ante la denuncia por ruido de los inquilinos. Otros, sin embargo, varían en función de su causa: en una inundación, la culpa será del inquilino que se haya dejado un grifo abierto, pero también puede ser del propietario que mantenía las tuberías en mal estado, o incluso de la comunidad si la rotura viene de fuera de piso.
Los gastos para el alquilado
El arrendatario debe asumir una serie de gastos fijos, aunque como ya se dijo finalmente pagará aquellos que figuren en el contrato de alquiler. El principal va a ser siempre el pago de la renta arrendaticia, cuya cantidad se puede actualizar conforme a los datos de IPC que publique el Instituto Nacional de Estadística (INE).
De acuerdo con Fotocasa, otros gastos que debe asumir el inquilino son:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por la constitución del contrato de arrendamiento. Por su parte, el propietario debe declarar en el IRPF de cada ejercicio el alquiler.
- Un mes de renta en concepto de fianza.
- Garantías adicionales para el cumplimiento del contrato de alquiler (opcionales). Para contratos que no sean de larga duración, el límite se sitúa en dos mensualidades de renta como máximo.
- Gastos derivados del arrendamiento, como por ejemplo el arreglo o mantenimiento del inmueble, cuando esta inversión sea necesaria tras el uso irresponsable del arrendatario. Se incluyen pequeñas reparaciones por desgaste, como el cambio de una pieza de la lavadora.
- Gastos por servicios de la vivienda que estén individualizados por aparatos contadores: gas, luz, agua...
- Opcionalmente y si así se ha pactado (incluyendo el importe anual en el documento), el alquilado podría asumir también los gastos por contribución urbana y comunidad de propietarios.
- Cuando el arrendador sea una persona física, se puede pactar también que su inquilino abone los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato.
