El mercado residencial del alquiler lleva meses experimentando una profunda transformación en la que ha destacado la intervención -sin éxito- del Gobierno para controlar los precios. Primero, con el límite de subida del 2% impuesto a los propietarios a finales de 2022, y después a través de ley de vivienda, que entró en vigor en mayo.
En líneas generales, la escasa oferta de vivienda en alquiler está siendo incapaz de absorber la creciente demanda, lo que sigue impulsando los precios al alza. Respecto a esta última variable, los expertos del sector coinciden en que las rentas seguirán subiendo los próximos meses, debido, precisamente, a esa brecha entre oferta y demanda.
"Lo hará, además, alimentada por el giro de los potenciales compradores hacia el alquiler debido al encarecimiento de las hipotecas, que dificulta el acceso a la adquisición de una propiedad", apunta el II Solvia Market View 2023. Según los datos recopilados en el informe, el precio del alquiler se encareció un 2,6% en el segundo trimestre del año, hasta los 11,9 euros/m2. El incremento asciende al 5,3% desde comienzos de año.
Desde Atlas Real Estate Analytics comparten la misma previsión. Estiman que los precios de las rentas se mantendrán al alza en los próximos meses, aunque subirán a un ritmo más moderado que en el último año. Desde la firma también achacan este posible enfriamiento, entre otros motivos, a que gran parte de la demanda de alquiler proviene de personas que no pueden acceder a una vivienda en compraventa.
"La vivienda en compraventa no va a volverse más asequible en el corto plazo, más bien al contrario, ya que hemos visto que la subida de tipos de interés del último ha provocado una caída importante en el número de hipotecas firmadas del -23% frente al año pasado", sostiene el CEO de la compañía.
Atlas Real Estate Analytics también apunta que la oferta se ha reducido casi forma ininterrumpida durante el periodo postcovid y está relacionada, entre otras cosas, con un "mayor porcentaje de inmuebles dedicados a cortas y medias estancias y no a alquiler LAU en los principales mercados urbanos".
Asimismo, el CEO de la compañía hace hincapié en el efecto que están teniendo las medidas intervencionistas del Gobierno para controlar los precios. "El miedo a la regulación del alquiler está provocando cierto efecto de rebote en los precios, ya que los caseros intentan repercutir al principio del contrato toda la subida de precios que no van a poder realizar durante toda la duración del contrato posterior. Esto hace que cuando se lista un nuevo activo en el mercado, el salto de precio respecto al precio anterior sea muy alto, contribuyendo al aumento general de los precios", dice.
Las previsiones de la red inmobiliaria Century 21 también dibujan un escenario alcista de precios. "Nuestra expectativa es que la oferta existente podría no ser suficiente para satisfacer plenamente la demanda, lo que posiblemente conllevará una presión ascendente sobre los precios", dice Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España. Es por ello, que pide al futuro Gobierno del país que tome medidas "prioritarias" y "concretas" en materia de vivienda.
Para mejorar la accesibilidad de la vivienda, desde Century 21 proponen, entre otras medidas, aumentar el parque de vivienda pública y social. "Me parece fundamental que se promueva un aumento del parque público de viviendas, tanto en modalidades puramente públicas como mixtas. Actualmente, este segmento solo representa el 2% del total de inmuebles en España, una cifra significativamente baja en comparación con otros países europeos como Países Bajos, donde llega al 30%. Una estrategia podría ser impulsar la producción de viviendas tanto públicas como privadas destinadas al alquiler asequible, siguiendo modelos exitosos como el Plan Vive Madrid", sostiene Sousa.
El directivo también sugiere que se pongan en marcha soluciones de financiación para los más jóvenes, que se apliquen medidas de discriminación fiscal positiva o que haya nuevos apoyos al alquiler. "Es nuestra responsabilidad idear soluciones para los más jóvenes, promoviendo respaldos financieros y beneficios fiscales que faciliten tanto la adquisición como el mantenimiento de propiedades", concluye Sousa.
