Dentro de la convulsión que están experimentando la mayoría de los mercados inmobiliarios tras meses de fuertes subidas de tipos, el de Reino Unido esconde una auténtica 'bomba de relojería' -como ya lo denomina la prensa del país- que está a punto de estallar. La popularidad en los últimos años de las hipotecas a tipo fijo (en el caso británico implica un plazo de habitualmente dos o cinco años a tipo fijo y luego el paso a tipo variable) ha provocado que lo peor esté por llegar para hasta casi cuatro millones de familias.
El Banco de Inglaterra (BoE) ha subido los tipos de interés 12 veces seguidas, del 0,1% a finales de 2021 al 4,5% el pasado 11 de mayo, en un esfuerzo por hacer frente a una inflación obstinadamente alta. El IPC se ha situado más de seis meses en los dos dígitos, llegando a registrar unos máximos no vistos en 40 años. Desde el volátil entorno de tipos de interés de finales de la década de 1980, las familias británicas no se habían enfrentado a una subida de tipos tan importante
Sin embargo, los hogares aún no han notado todo el impacto. La era de los tipos de interés ultrabajos de la que venimos multiplicó el número de hipotecas a tipo fijo, lo que ha evitado que hasta ahora la herida sea más grande. Pero en venideros meses, cuando esas hipotecas pasen de repente a tipo variable o haya que renegociar que sigan a tipo fijo, los titulares de las mismas verán cómo se dispara el interés y, por ende, la cuota.
"La prensa británica está dedicando mucho más tiempo a la bomba de relojería de las hipotecas en el Reino Unido, donde más de 600.000 titulares de hipotecas deben refinanciarse en los próximos seis meses y podrían verse obligados a pagar hasta 400 puntos básicos más de intereses por sus hipotecas", advierte este martes Chris Turner, analista de ING, en una nota para clientes.
El BoE cifra en aproximadamente 1,3 millones los hogares que tendrán que revisar sus hipotecas entre abril y diciembre de 2023. "Para el deudor hipotecario medio de ese grupo, los pagos mensuales de intereses aumentarán en torno a 200 libras al mes (232 euros)", señala el banco central en su último informe de política monetaria
Aunque es una realidad latente que desde hace meses se venía temiendo, ha sido un reciente estudio del famoso think tank Resolution Foundation firmado por el economista Simon Pittaway el que ha soliviantado a la opinión pública. El informe, publicado el pasado 13 de mayo, señala que, a pesar de que los tipos de interés se acercan a su nivel máximo, solo la mitad de los hogares que finalmente se verán afectados (un total de 7,5 millones de familias desde el final de 2021 hasta el cierre de 2026) se han visto perjudicados hasta ahora y únicamente se ha sentido un tercio del dolor hipotecario que soportarán colectivamente.
El impacto del tipo de interés bancario en los tipos hipotecarios es una de las principales formas en que los hogares se ven afectados por las decisiones de política monetaria. Según recoge la investigación, la deuda hipotecaria total en el Reino Unido se situó en dos tercios del PIB (66%) en 2022, frente a menos de la mitad del PIB (45%) a lo largo de la década de 1990. No obstante, en las dos últimas décadas, la creciente popularidad de las hipotecas a tipo fijo ha retrasado la repercusión de la subida de tipos en los tipos hipotecarios que pagan los hogares.
Las hipotecas a tipo fijo ganaron popularidad tras la crisis financiera. Más de nueve de cada 10 libras prestadas en 2022 eran a tipo fijo (96%), frente a unas cuatro de cada 10 libras (41%) entre 2004 y 2006. Junto con una mayor proporción de hipotecas a tipo fijo, también ha aumentado la duración media del tipo fijo. Entre 2016 y 2022, el tipo fijo a cinco años superó al tipo fijo a dos años como producto hipotecario más popular. El hecho de que cada vez haya más hipotecas a tipo fijo de mayor duración ha aumentado la protección de las familias frente a una subida de los tipos de interés a corto plazo. Pero ese salvavidas temporal se está acabando.
Desde Resolution Foundation estiman que, hasta el primer trimestre de 2023 incluido, 3,8 millones de hogares habrán experimentado un cambio en el tipo de su hipoteca desde que el BoE empezó a subir los tipos en diciembre de 2021. Estos hogares o bien tenían una hipoteca a tipo variable en el cuarto trimestre de 2021, o bien formaban parte del 35% de hipotecados a tipo fijo cuyo plazo inicial con tipo anclado ha expirado desde entonces. En conjunto, estos hogares representan alrededor de la mitad de todos los hogares con una hipoteca. La mitad restante (3,7 millones de hogares) no han visto aún cambiar su tipo de interés en el primer trimestre de 2023.
Estimar el impacto en los hogares a lo largo del tiempo es un ejercicio incierto, debido a la falta de datos públicos detallados sobre cuándo vencen las hipotecas. Pero el modelo empleado por el thin tank constata que las cuotas aumentarán aún más a medida que más y más hogares renuncien a sus contratos a tipo fijo en los próximos años. Entre el cuarto trimestre de 2021 y el primero de 2023, se calcula que las cuotas hipotecarias anuales agregadas han aumentado en 4.200 millones de libras (4.880 millones de euros) para los hogares británicos. Esto equivale a un aumento medio de 1.100 libras (1.270 euros) para los 3,8 millones de hogares que han visto cambiar los tipos de sus hipotecas desde el cuarto trimestre de 2021.
Pero todavía hay mucho más dolor por venir. De hecho, solo se ha sufrido un tercio del mismo, según el informe. "Muchos hogares aún no han visto cambiar el tipo de su hipoteca, y algunos tuvieron la suerte de volver a fijarlo en la primera mitad de 2022, cuando los tipos hipotecarios estaban subiendo, pero seguían siendo relativamente bajos. Como resultado, las familias solo han experimentado alrededor de un tercio de los 12.000 millones de libras (casi 14.000 millones de euros) de aumento en el total de las cuotas anuales que esperamos ver entre el cuarto trimestre de 2021 y el cuarto trimestre de 2026", escribe Pittaway.
El año próximo será especialmente difícil, ya que se prevé un fuerte aumento de las cuotas. Del primer trimestre de 2023 al primer trimestre de 2024, se estima que los pagos totales aumentarán en otros 5.300 millones de libras (6.150 millones de euros). Alrededor de 1,6 millones de hogares verán expirar su plazo a tipo fijo durante este período y se enfrentarán a un aumento medio en su factura hipotecaria anual de alrededor de 2.300 libras (2.670 euros) tras el 'salto'. Para el primer trimestre de 2024, se prevé que las cuotas anuales totales sean 9.400 millones de libras (casi 11.000 millones de euros) más elevadas que en el cuarto trimestre de 2021, lo que representa aproximadamente cuatro quintas partes del aumento total previsto hasta el cuarto trimestre de 2026.
Este impacto no se sentirá por igual. Mientras que alrededor de tres cuartas partes del aumento agregado de las cuotas recaerán en los hogares de los dos quintiles de ingresos más altos, los hogares con hipotecas más grandes en relación con sus ingresos se verán desproporcionadamente afectados por los tipos más altos. Esto significa que, por término medio, los hogares más pobres y jóvenes serán los más afectados. De cara al cuarto trimestre de 2026, cuando el ajuste a los tipos más altos se haya completado en su mayor parte, las cuotas habrán aumentado en más del 4% de los ingresos para los hipotecados en el segundo quintil de ingresos, en comparación con solo el 2% para los hipotecados en el quintil de ingresos más altos. Y se prevé que las cuotas aumenten un 3,4% de los ingresos de los hipotecados de entre 18 y 34 años, casi el doble que el 1,8% de los hipotecados de 55 años o más.
Otro aspecto a tener en cuenta, destacan desde Resolution Foundation, es que los tipos no bajarán tan rápido como han subido. Cuando elaboraron su prospectiva, las expectativas del mercado sugerían que el tipo de interés bancario alcanzaría un máximo cercano al 5% en noviembre, momento en el que se espera que el banco central comenzaría a recortar los tipos. Alzando la vista hasta 2026, la expectativa era que el tipo de interés bancario bajase solo 1,25 puntos porcentuales en los tres años siguientes a su máximo, hasta situarse en torno al 3,5%.
Expectativas de tipos al alza
El último dato de IPC -en abril el general bajó menos de lo esperado y el subyacente subió del 6,2% al 6,8%- ha calentado las apuestas desde entonces y ahora se descuenta un tipo máximo del 5,25% para noviembre -estos días llegó a rozar el 5,5%- hasta, al menos, septiembre de 2024. Eso equivaldría a 75 puntos básicos más de subida en este ciclo. En respuesta, los tipos hipotecarios, que habían bajado recientemente tras alcanzar máximos de 14 años en la agitación de los mercados del pasado otoño, están subiendo de nuevo. Los tipos de las hipotecas más populares superan ahora el nivel del 5% que el BoE ha identificado como umbral de tensión para los consumidores.
Según Moneyfacts Group, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a dos años y tipo fijo subió 15 puntos básicos el viernes, el mayor incremento en un día desde octubre, y las operaciones a cinco años siguieron el mismo camino. Ahora se sitúan en el 5,64% y el 5,32%, respectivamente, los niveles más altos desde enero.
"La revisión al alza de las previsiones sobre los tipos de interés bancarios sugiere que los tipos hipotecarios volverán a situarse a finales de año en un nivel máximo similar al del otoño pasado. Ello socavaría el reciente repunte de las aprobaciones de hipotecas y provocaría nuevas caídas de los precios de la vivienda", apunta Andrew Wishart, de Capital Economics.
"El resultado neto es que el tipo hipotecario medio cotizado repuntará del 4,3% en abril a más del 5% de forma inminente y alcanzará un máximo del 5,7% en el primer trimestre de 2024. Nuestra previsión de una nueva caída del 8% en los precios de la vivienda parecía incierta sobre la base de nuestro anterior perfil de tipos de interés. Pero ahora que se espera que los tipos sigan subiendo y se mantengan al alza durante más tiempo, vuelve a ser un caso central razonable", concluye Wishart.
