Reformar una vivienda -parcial o integralmente- es una de las opciones más utilizadas por muchas familias para dar una segunda vida a su hogar. También lo es para aquellas personas que quieren vender su casa y buscan aumentar su valor. Ahora bien, en este caso hay que tener en cuenta que el porcentaje de revalorización dependerá de la ubicación en la que se encuentre el inmueble y de las obras de mejora que se lleven a cabo.
En promedio, una vivienda ubicada en Madrid en la que se ha realizado una reforma integral vale un 35% más que una sin reformar. El porcentaje se eleva al 42% en Barcelona, según un estudio realizado por Casavo y Gevalt. Así las cosas, existe una diferencia media de 958 euros/m2 entre una casa completamente reformada y una sin reformar en la capital, mientras que en la Ciudad Condal asciende a 1.161 euros/m2.
En el caso de las reformas parciales -aquellas que no conlleven una modificación estructural de la vivienda-, la diferencia puede alcanzar los 438 euros/m2 en Madrid y los 528 euros/m2 en Barcelona. Esto implica un aumento del valor del 16% y el 19%, respectivamente.
¿Cuánto cuesta?
El precio medio de una reforma parcial oscila entre los 300 y 350 euros/m², y alcanza entre 600-650 euros/m2 (más IVA) cuando se trata de una reforma integral. Con estos datos, podemos deducir que la rentabilidad media de la realización de un proceso de reforma integral se sitúa en 511 euros/m2 en el caso de Barcelona, y de 308 euros/m2 en Madrid, el equivalente a un 47 % y un 79 % de la inversión, respectivamente.
En cuanto a las reformas parciales, este porcentaje es algo inferior, puesto que los inversores de la localidad catalana obtendrían una rentabilidad de 178 euros/m2 (51%) mientras que en la capital española sería de 88 euros /m2 (25%).
Obra nueva
El informe realizado por Casavo y Gesvalt también especifica que una vivienda completamente reformada sigue teniendo un valor inferior a una de obra nueva, con un porcentaje medio que asciende al 4 % en Madrid y al 7% en Barcelona. Esta cifra se incrementa hasta el 18% en el caso de una vivienda con una reforma parcial en la capital y al 22% en el caso de la ciudad condal. En el caso de que el domicilio esté sin reformar, la diferencia es todavía más significativa, del 41% y del 35% respectivamente.
Sin embargo, el estudio revela cómo en algunos distritos de Madrid, el valor de las viviendas completamente reformadas puede superar en valor a las de obra nueva. Es el caso de La Latina, Chamartín, Centro, Moratalaz, y Hortaleza. Por el contrario, los barrios con mayores diferencias de precio son el Puente de Vallecas, San Blas y Carabanchel. Este fenómeno, por el contrario, no se produce en Barcelona.
Los distritos que mejor comportamiento presentan son Gracia, Les Corts y Nou Barris, con contracciones inferiores al 2%. Por el contrario, las zonas que tienen mayor diferencia entre las viviendas nuevas y las rehabilitadas íntegramente son Sant Andreu (-17%) y Sants Montjuic (-13%).
Si analizamos las diferencias respecto a las viviendas parcialmente reformadas, observamos como, en Madrid, tanto Centro como Barajas mantienen un nivel de valores similares a los de obra nueva; algo que señala que la demanda prefiere la ubicación sobre el estado de conservación en estas zonas. Las viviendas con sólo una rehabilitación parcial están más desajustadas frente a la obra nueva en los distritos de Puente de Vallecas (-37%) y Chamberí (-3 %).
En el caso de Barcelona, la horquilla de reducciones de valor en las viviendas parcialmente reformada oscila entre el -10% y el -33%, presentando las menores variaciones los distritos de Gracia, Les Corts y Eixample; frente a las mayores caídas de valor detectadas en Sants-Montjuic, Nou Barris y Hota-Guinardó.
Eficiencia energética
La renovación en clave sostenible del parque inmobiliario español se sitúa como una tendencia en constante crecimiento en los mercados de Madrid y Barcelona. En concreto, la sostenibilidad de una vivienda se está convirtiendo en la característica determinante del valor de una vivienda.
Por esto, y teniendo en cuenta que aproximadamente el 75% del parque inmobiliario de la Unión Europea es ineficiente desde el punto de vista energético, las compañías especializadas en rehabilitación de edificios pueden aumentar hasta en un 60% la eficiencia energética de los inmuebles que reforman.