El mercado de oficinas sigue adelante con su proceso de expansión y cambio acelerado por la pandemia del coronavirus. En los últimos años ha ganado peso el modelo de oficinas flexibles. En líneas generales, se trata de espacios de trabajo gestionados por una empresa que se alquila durante un periodo acotado de tiempo. Disponen de zonas privadas y comunes -compartidas con otras compañías-, y ofrecen servicios de recepción, atención personalizada e incorporan el mobiliario de oficina. Además, su contratación no requiere realizar grandes inversiones.
"Entre las ventajas que se observan en los modelos flex está el mayor control del gasto, la posibilidad de adaptar los espacios a la creciente movilidad de los trabajadores y al teletrabajo, una mayor retención de talento y mejora de la eficiencia", explica Adriana Gorri, responsable de Markets de JLL España. El perfil de la demanda es heterogéneo. Hay empresas tradicionales y startups que, por lo general, no superan los 20 empleados de media.
Prueba de la expansión de las oficinas flexibles es que la contratación total de espacios en Madrid y Barcelona creció un 21% a cierre de 2022, hasta alcanzar los 50.720 metros cuadrados. En la capital española alcanzó los 29.710 m2 y en la Ciudad Condal los 21.013 m2. En cuanto al stock, en Madrid es del 1,7% y en Barcelona se sitúa cerca del 3%.
Según el análisis de la consultora inmobiliaria internacional JLL, estas cifras confirman la recuperación progresiva y el interés creciente hacia este modelo, hasta el punto de que la contratación de espacios flexibles por parte de operadores flex ya representa, en conjunto, el 6% de la contratación total de oficinas en las dos grandes ciudades del país.
Desde JLL estiman que en los próximos años se producirá un crecimiento de la oferta flex en ubicaciones céntricas en las dos urbes, dado que es donde se concentra gran parte de la demanda, sin perder de vista las zonas secundarias y periféricas donde se genera demanda de superficies medianas, para las que una solución flexible es más atractiva que el alquiler tradicional.
Sitandplug, buscador especialista en este modelo de oficinas, también anticipa un fuerte crecimiento de este segmento. "En términos globales, y según estimaciones realizadas por las grandes consultoras, en 2030 la participación del mundo flex será del 30% sobre el stock total de oficinas. Los operadores en ubicaciones CBD (distrito financiero del centro) o premium tienen una ocupación promedio de 85%. El mercado ya se ha recuperado después del Covid-19 y busca expandir los metros cuadrados", apunta Jaume Iglesias, fundador junto con Ferrán Ramírez de Sitandplug.
Precisamente, un informe elaborado por la compañía sobre los dos grandes mercados del país desvela que la oferta de oficinas flexibles en Madrid es más diversa y distribuida equitativamente por todos sus barrios. La ubicación predilecta de los usuarios es Paseo de la Castellana. "A lo largo de sus 6,3 km, Paseo de la Castellana tendrá la mayor cantidad de espacios/operadores de oficinas flexibles. El 30,23% de todos los espacios flexibles de Madrid se encuentran situados allí", explican.
Con respecto a los precios, Madrid cerró el año 2022 con un coste medio de 303 euros por persona. El barrio de Chamberí destaca por tener una oferta más nueva y premium. De hecho, junto con Chamartín y Retiro son las zonas más caras de la capital. "El precio más alto se paga en las inmediaciones del Bernabéu, donde se superan los 500€euros por persona. Alejarnos de esta ubicación puede significar una reducción del precio en un 15%-20%. Por ejemplo, en Plaza Castilla los precios serán en promedio por persona de algo más de 400 euros", apuntan. La zona de la periferia sur es la más accesible de la ciudad, con precios que no superan los 250 euros de media.
En Barcelona, hay dos ubicaciones principales donde se concentra la demanda: Eixample (Paseo de Gràcia) y Poblenou. "Las cercanías de Avenida Diagonal y Paseo de Gràcia, concentra la mayor oferta de espacios. Según nuestros registros, los que están esa ubicación tienen un nivel de ocupación superior al 90%. Otra particularidad, todos los operadores premium están situados en esta ubicación debido a la gran demanda y buscan ampliarse. Los precios por persona comienzan a partir de 300 euros hasta los 600 euros", apuntan desde Sitandplug.
Mención especial merece Poblenou, que se confirma como la ubicación de mayor crecimiento en Barcelona, 30% de las nuevas aperturas son en este barrio. "Un barrio que tiene un gran potencial a largo plazo y con la oferta más reciente. Poblenou ofrece oficinas nuevas y muy amplias, perfectas para empresas tecnológicas de rápido crecimiento", señalan.
En cuanto a los precios, la media de la ciudad alcanzó los 300 euros de media por persona en 2022. Poblenou es el barrio más caro (422 euros), y también destaca por tener la oferta más nueva y premium que acompañan su precio. Le siguen Sarriá-San Gervani (338 euros) y Ciutat Vella (333 euros). Por el contrario, Les Corts es la zona más económica de la ciudad, con un precio medio de 282 euros.
Los operadores
Los principales operadores, tanto en Madrid como en Barcelona, concentran casi el 80% del mercado de espacios flexibles. Destacan por su cuota IWG (Regus, Spaces, HQ y Signature), que acumula una cuota del 24% en Madrid y del 21% en Barcelona; WeWork, que ha alcanzado un 6% y un 13% en Madrid y Barcelona respectivamente; y Utopicus, que opera con un 9% en la capital y un 11% en la Ciudad Condal. First Workplaces, Lexington y Loom House, por su parte, rondan entre el 5% y 8% de cuota media en ambas ciudades.
Los propietarios e inversores de inmuebles cada vez valoran más positivamente la incorporación de espacio flexible en sus activos. Por eso cada vez es más frecuente que los nuevos proyectos de oficinas, además de áreas de servicios comunes, planteen la incorporación de oficinas flexibles.
Desde JLL explican que esta presencia de espacios puede encontrarse con el operador flexible como inquilino tradicional, pero también a través de acuerdos de gestión o, con menor frecuencia, bajo gestión directa del propietario del inmueble. Así, un edificio con oficinas flexibles abarca un rango mayor de potenciales inquilinos, y es capaz de acompañar al mismo durante mayor parte de la vida operativa del proyecto empresarial.
Además, en el caso de que el propietario, directamente o a través de terceros, gestione el espacio flexible, la rentabilidad obtenida puede ser potencialmente mayor. Esto genera un mayor volumen de peticiones de asesoría y consultoría flex por parte de propietarios, lo que pone de manifiesto el interés por estudiar la incorporación de espacios flexibles a sus carteras.
