El precio de la vivienda en Baleares ha roto todos los registros conocidos. Nunca antes -ni siquiera en el periodo de calentamiento previo a la burbuja inmobiliaria- había sido tan caro comprar o alquilar una casa en el archipiélago. La incesante escala de precios ha sido especialmente frenética en los últimos meses, con la excepción de octubre y noviembre cuando se produjeron descensos moderados.
El balance a cierre de febrero elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa apunta que el precio de la compra de vivienda de segunda mano subió un 20,2% interanual, hasta los 3.466 euros/m2, mientras que el alquiler aceleró un 26% respecto al año anterior, hasta los 15,03 euros/m2. Si se toma como referencia el 2007 -año dorado del mercado inmobiliario español- el alquiler en las islas es un 47% más caro, mientras que comprar una casa cuesta un 25% más.
En cuanto al mercado de la compraventa, la vivienda ha experimentado la mayor aceleración de los últimos 17 años. "Nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado en un periodo tan corto de tiempo. Esta subida nos devuelve a niveles de 2006, previos a la burbuja inmobiliaria cuando el coste de la vivienda sufrió un gran calentamiento", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Así las cosas, Baleares es la región más cara del país, seguida de Madrid (3.422 euros/m2) y País Vasco (2.944 euros/m2).
El incremento de precios coinciden con la subida de tipos de interés por parte del BCE, que por el momento no ha frenado la demanda de compra. ¿Por qué? Desde el portal inmobiliario explican que la sociedad está viviendo un momento de "comprar ahora o nunca". Es decir, prefiere anticiparse a nuevas subidas de tipos que endurezcan aún más las hipotecas. "Esta situación está complicando el acceso a la vivienda, ya que el archipiélago prácticamente no cuenta con stock de vivienda social pública, lo que agrava todavía más las dificultades", añade Matos.
La oferta se reduce
El segmento del alquiler en Baleares sigue la misma tendencia de recuperación que inició el mercado a nivel global en 2015, después de la crisis financiera. Sin embargo, las subidas experimentadas en las islas han sido mucho más "acentuadas e intensas" que en el resto del país. Eso se explica principalmente por la reducción de la oferta de vivienda en más del 30%, que amplía la brecha entre la oferta y la demanda.
"El furor por vender, la vuelta de las viviendas turísticas al mercado vacacional y la sobrerregulación del mercado, considerada así por los propietarios, han contraído el stock de manera drástica. Esta situación sumada al incremento de la inflación, que influye en las viviendas que salen al mercado, dificulta todavía más el acceso a la vivienda", dice Matos.
¿Y qué pasará en los próximos meses? Los expertos prevén que los precios de compraventa entrarán en una fase de estabilización con subidas moderadas, mientras que el del alquiler seguirá disparado debido a que la oferta -cada vez más escasa- es incapaz de absorber la creciente oferta.
Prohibir la compra
El Gobierno de Baleares está buscando la fórmula para prohibir la compra de vivienda a los ciudadanos -extranjeros y nacionales- que lleven menos de cinco años residiendo en las Islas. La medida, que busca evitar la especulación actual sobre la vivienda, según el Ejecutivo regional, choca frontalmente con la legislación europea. En concreto, contra el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea que prohíbe las restricciones de movimiento de capitales relacionado con la adquisición de bienes inmuebles.
Solo se puede imponer esta limitación por razones de orden público, seguridad pública, o por razones imperiosas de interés general reconocidas en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Desde el Gobierno Central también se han mostrado contrarios a la medida por entender que no se ajusta al derecho comunitario y por ser "discriminatoria".
Ante esta barrera legal, el Gobierno liderado por Francina Armengol ha defendido en reiteradas ocasiones que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) podría aceptar una "excepción balear" para permitir la medida atendiendo a las "circunstancias especiales" que se dan en las Islas. El vicepresidente del Gobierno balear, Juan Pedro Yllanes, decía recientemente que el TJUE "no se cierra en banda" a este tipo de regulaciones y que Baleares "cumple los requisitos" para que se permita esta restricción.
Compra extranjeros
El residencial de Baleares se caracteriza por la escasez de producto, por ser un mercado líder en segundas residencias y por su dependencia del turismo tanto nacional como internacional. Precisamente, las islas concentran buena parte de las transacciones realizadas por compradores extranjeros.
En concreto, concentraron el 34,38% de las operaciones de compraventa realizadas en 2022, frente al 65,62% de nacionales, según datos del Colegio de Registradores. Después se sitúan Canarias (28,6%) Comunidad Valenciana (26,8%) y Murcia (19,1%).
