España ha sido tradicionalmente el place to be (lugar en el que se quiere estar) de los inversores extranjeros de vivienda. Además de las bondades climatológicas, geográficas y culturales del país, también ofrece un atractivo añadido: los extranjeros no comunitarios pueden conseguir el visado de residencia haciendo una inversión inmobiliaria igual o superior a los 500.000 euros o realizando una aportación significativa de capital en deuda, fondos, acciones o depósitos. Son las popularmente llamadas 'golden visa' o visados dorados. Esta vía de entrada a España se ha reducido sustancialmente en el último año, coincidiendo con la decisión del Gobierno de cancelar la concesión de los visados a los inversores rusos tras la invasión a Ucrania.
En total, y según los datos facilitados por el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación a elEconomista.es, el Ejecutivo concedió 136 visados por adquisición de inmuebles en 2022, lo que supone un descenso del 73% respecto al año anterior.
"Esta caída se puede explicar por la desconfianza que los inversores tienen en el actual Gobierno de España. También al hecho de que existen tipos impositivos superiores a los que tienen otros países, y a que hay más dificultades para hacer negocios inmobiliarios. Todo pasa factura", dice el economista Gonzalo Bernardos. A esos factores habría que sumar la delicada situación de la economía China, y que se ha plasmado en un descenso de los permisos concedidos a los ciudadanos de dicha nacionalidad, pasando de 84 'golden visa' en 2021 a 61 en 2022.
A pesar de ello, y en ausencia de los rusos, los millonarios chinos son los mayores beneficiarios de los visados dorados: representan el 45% del total de permisos concedidos. También tienen un peso significativo los ciudadanos de Filipinas (21) y Reino Unido (12). Entre la tres nacionalidades aglutinan el 70% de los permisos de residencia otorgados. Por detrás se sitúan los rusos, que en los primeros dos meses y medio del año -antes del veto- recibieron 9 visados. Les siguen Kazajstan (6), Venezuela (5), Argelia (5) o Estados Unidos (5), en todos los casos las cifras son más reducidas que el año anterior.
Otras nacionalidades que tradicionalmente han solicitado y recibido los permisos y que ahora ni siquiera aparecen en los datos oficiales son Arabia Saudí, Egipto, Kuwait, Colombia o Ucrania. En el caso de Ucrania, en 2021 recibieron 32 'golden visa'. Destaca también el comportamiento de la República Islámica de Irán, que ha pasado de recibir 19 permisos hace dos años a tan solo uno.
Veto a Rusia
El Gobierno de España acordó en marzo de 2022 suspender la concesión de visados de residencia a los inversores y emprendedores rusos. La medida, que afecta a todos los ciudadanos de dicha nacionalidad independientemente de su relación con las autoridades del país, se tomó en respuesta a la invasión de Ucrania. En 2021 adquirieron 157 viviendas con un valor igual o superior a los 500.000 euros en todo el territorio español, según datos del Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación. La cifra se reduce a 74 en 2020 y a 44 en 2019.
Las grandes fortunas rusas tuvieron una presencia destacada en el sector inmobiliario del Viejo Continente durante las dos últimas décadas. Sin embargo, su peso se fue reduciendo con el paso de los años. La adhesión de Crimea a Rusia en 2014 y las consiguientes sanciones internacionales provocaron la devaluación del rublo, lo que fue decisivo para menguar el protagonismo de los compradores de esa nacionalidad que mayoritariamente invierten en la costa mediterránea.
"Después de un aumento del interés a principios de la década de 2000, su cuota de mercado comenzó a disminuir, y esto se vio agravado por la caída del valor del rublo después de 2014, que ha afectado al poder adquisitivo y ha llevado a una disminución de la cuota de mercado de los compradores rusos en la mayoría de los mercados", explican desde la consultora Knight Frank.
¿Cómo funciona?
El visado de residencia para los ciudadanos extracomunitarios, conocido popularmente como 'golden visa', fue aprobado en 2013 por el Gobierno de Mariano Rajoy. Está recogido en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, y permite a los ciudadanos no europeos residir en España a cambio de hacer grandes inversiones.
En el caso del mercado inmobiliario, el permiso se consigue a cambio de comprar bienes inmuebles por un valor igual o superior a los 500.000 euros. El tiempo de residencia tiene un plazo de dos años, pero se puede ampliar por periodos de cinco años. El demandante de la 'golden visa' debe acreditar la compra del inmueble presentado una certificación registral de dominio y cargas emitida por el Registro de la Propiedad y, entre otras cosas, acreditar que dispone de la inversión libre de toda carga o gravamen. En el supuesto de que la compra del inmueble no se haya formalizado, tendrá que presentar un precontrato de garantía junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España.
El visado de residencia también se puede conseguir realizando una inversión inicial por un valor igual o superior a dos millones de euros en títulos de deuda pública, o por la misma cantidad o superior a un millón de euros en acciones o participaciones sociales de empresas españolas, o depósitos bancarios en entidades financieras del país.
También podrán solicitar el visado aquellas personas que pongan en marcha un proyecto empresarial que vaya a desarrollarse en territorio nacional y que sea considerado y acreditado como de interés general. Este tipo de inversión es minoritaria; de hecho, solo se concedieron ocho visados de residencia por esta vía durante 2022.
Límites a los extranjeros
Además de España, otros países europeos como Portugal, Malta o Reino Unido también tomaron medidas para limitar la inversión rusa tras el estallido de la guerra. En el caso de Portugal, el primer ministro Costa fue más allá y abrió la puerta a revisar este tipo de programas, una idea que el ministro de Economía y el Mar, António Costa Silva, concretó en este mismo periódico hace algo más de una semana.
"La 'golden visa' fue diseñada para atraer inversión extranjera y funcionó. Hasta diciembre, eran casi 560 millones de euros, la mayoría del sector inmobiliario en las grandes ciudades. Ahora lo que queremos es redireccionar la golden visa por adquisición de vivienda hacia el interior del país y, sobre todo crear las condiciones para generar inversión en el área productiva y de desarrollo económico".
Actualmente, 13 países de la UE o miembros Schengen tienen programas Ciudadanía por Inversión (CBI) y Residencia por Inversión (RBI) -nombre oficial- que permiten a los ciudadanos de terceros países adquirir un pasaporte de la UE o un permiso de residencia a cambio de invertir en bienes raíces, bonos, etc.
En plena polémica sobre los programas de residencia, Canadá ha puesto freno a la venta de casas para extranjeros. El Gobierno prohibirá durante los próximos dos años comprar viviendas a extranjeros no residentes. La nueva ley entró en vigor el pasado 1 de enero con el objetivo de controlar la escalada de precios que el mercado experimenta desde la pandemia, y ante la creencia de que los compradores foráneos adquirieron numerosas propiedades como inversión.
Las personas que incumplan la prohibición se enfrentan a multas de hasta 10.000 dólares y se les podrá obligar a que vendan la propiedad. La norma sí que permite comprar viviendas a los refugiados, estudiantes internacionales y, entre otros, a los residentes permanentes de Canadá que vayan a usar los inmuebles como residencia principal.
