Vivienda - Inmobiliario

La caída de la vivienda empieza a golpear a las economías: así amenaza a los PIB el desplome inmobiliario

  • Canadá, Australia, Nueva Zelanda y Suecia ya experimentan serias caídas
  • La inversión residencial y el gasto de los hogares, indicadores a observar
Imagen: iStock

Cuando una parte del cuerpo se resiente, puede acabar afectando a todo el sistema. Lo mismo ocurre con la vivienda y la economía. La caída de los precios que ya se está experimentando en algunos países -más que notoria en determinadas economías-, amenaza con agravar unas perspectivas que ya se antojan pesimistas ante los vientos desfavorables que se vislumbran para los mercados desarrollados.

La caída del inmobiliario puede hacer mella en las economías. La inversión residencial lastrará más de un PIB, mientras que la caída del precio de la vivienda impactará en las decisiones de gasto de los hogares a través del efecto riqueza. Este retroceso de la vivienda, principal activo de los hogares, suele desencadenar una reducción de consumo de las familias, que tienden a ahorrar para 'compensar' el descenso del valor de su activo.

"Seguimos pensando que la debilidad de los mercados inmobiliarios contribuirá a las recesiones que esperamos este año en la mayoría de los principales mercados desarrollados", defiende Vicky Redwood, de Capital Economics. La experta constata que la actividad de la construcción ya se está resintiendo y, aunque es difícil detectar efectos adversos importantes en el gasto de los hogares, señala, es probable que esto solo refleje desfases temporales.

Las caídas de los precios de la vivienda están más avanzadas en Canadá, Australia, Nueva Zelanda y Suecia, donde los precios empezaron a bajar hace casi un año y ahora se encuentran entre un 7% y un 13% por debajo de su máximo. Los precios de la vivienda han caído más rápidamente en Suecia, donde una gran parte de los hogares tienen hipotecas a tipo variable. En Capital Economics consideran que los precios de la vivienda en estos países se encuentran aproximadamente a mitad de camino de su eventual ajuste, si bien abren la puerta a que las caídas sean mayores de lo que esperan.

En EEUU, el Reino Unido y Alemania, los precios de la vivienda no han empezado a bajar hasta hace poco, por lo que las mayores caídas de precios aún están por llegar. El Alemania, el índice EPX registró en diciembre una bajada del 0,8%, la primera desde 2009. En el caso de Reino Unido, desde la casa de análisis, apuntan a que el grueso de la caída se producirá este mismo año, viendo los descensos que se están registrando.

También abren la puerta a que los precios de la vivienda empiecen a caer en otros países en los que hasta ahora han resistido. Esto incluye otros países europeos como Austria y Portugal, dada la sobrevaloración de sus viviendas y la elevada proporción de hipotecas a tipo variable en los nuevos préstamos. En Austria, este martes se ha conocido que los precios de los inmuebles residenciales cayeron un 1,9% en el cuarto trimestre respecto a los tres meses anteriores, la mayor caída desde 2011. Los Países Bajos también parecen vulnerables, debido a su elevado nivel de deuda hipotecaria en relación con los ingresos.

La recesión inmobiliaria en el primer grupo de países ha avanzado lo suficiente como para afectar al crecimiento económico. Esto se ha visto más claramente en la actividad de construcción de viviendas. La inversión residencial como porcentaje del PIB real ha caído más bruscamente en Canadá, desde un máximo del 8,7% en el primer trimestre de 2021 al 6,6% en el tercer trimestre del año pasado (es decir, una reducción de alrededor del 1,7% del PIB en esos 18 meses). En Australia, pasó de un máximo del 7,3% a mediados de 2021 al 6,4% en el tercer trimestre del año pasado, lo que supuso una reducción del 0,5% del PIB, reseñan desde la firma.

Precisamente, el caso de Australia es uno de los que más preocupa a los analistas de Nomura, que esta semana han publicado su última actualización sobre las previsiones de crecimiento mundial de la economía. Aunque son muchas las regiones que van a sufrir un crecimiento más bajo o van a caer incluso en recesión, los analistas del banco japonés han especificado cuáles de ellas tienen en la vivienda el mayor riesgo interno para el crecimiento de su actividad económica.

Anteriores análisis ya han señalado al país como posible epicentro de un 'terremeto' en el inmobiliario y los expertos de Nomura constatan que el impulso de la economía en Australia se está desvaneciendo. Más allá de la inflación y la ralentización en China, "los datos de las encuestas y las lecturas del PMI también han disminuido. Además, esperamos que estas tendencias continúen, a medida que los tipos de interés aumentan aún más y las hipotecas de tipo fijo se adapten progresivamente a niveles mucho más altos, lo que conducirá a una recesión impulsada por el consumo y la vivienda a partir de principios de 2023".

Redwood admite que, aunque los indicadores más oportunos apuntan a nuevas caídas de la actividad de la construcción en la mayoría de los países, no sugieren que esté a punto de despeñarse. En Canadá, la caída de la construcción se ha visto impulsada por el menor gasto en reformas, pero la debilidad de las ventas previas a la construcción y la moderación en la emisión de permisos de construcción residencial sugieren que las viviendas iniciadas también se debilitarán pronto. En el Reino Unido, el componente de construcción de viviendas del PMI S&P Global/CIPS cayó en diciembre a su nivel más bajo desde el inicio de la pandemia. El panorama es quizá más pesimista en EEUU, valora la especialista, donde la fuerte caída de la confianza de los constructores apunta a un nivel mucho más bajo de construcción de viviendas.

La otra vía principal por la que la desaceleración de la vivienda podría estar afectando a las economías es a través del gasto de los consumidores. La caída de las transacciones de viviendas tiende a afectar al gasto asociado a las mudanzas (como las ventas de muebles y electrodomésticos nuevos). "La caída de las solicitudes y aprobaciones de hipotecas sugiere que las transacciones en el Reino Unido caerán pronto, y que se esperan más caídas en el resto del mundo. La excepción son los EEUU, donde hay indicios de que las solicitudes de hipotecas están llegando a su punto más bajo", precisa Redwood.

La caída de los precios de la vivienda también podría tener efectos adversos más generales sobre la confianza de los consumidores, incitando a los hogares a ahorrar más y gastar menos, refuerza la analista. De hecho, las tasas de ahorro de los hogares han descendido recientemente. "De cara al futuro, pensamos que los descensos de la vivienda contribuirán a que las tasas de ahorro de los hogares suban un poco o, como mínimo, actuarán como barrera para que no bajen mucho más", vaticina la experta de Capital Economics.

"En Reino Unido, los riesgos a la baja para nuestra perspectiva revisada de crecimiento provienen del mercado de la vivienda, donde esperamos una caída de hasta un 15% en los precios nominales de la vivienda en respuesta a unos tipos hipotecarios más altos y a una fuerte desaceleración de la actividad. También existe el riesgo de una doble caída económica más adelante en 2023 si los precios de la energía no se mantienen en los niveles actuales (vuelven a subir). En este sentido, notamos que el consenso es más débil que nuestra nueva visión del PIB", sostienen desde Nomura.

En EEUU, el retroceso de los precios de la vivienda también están haciendo daño a la economía. "A medida profundiza la recesión del mercado de la vivienda y surge una desaceleración temprana del sector industrial, esperamos que la fortaleza del gasto de los consumidores decaiga, con una confianza que permanece históricamente deprimida y un crecimiento de los ingresos reales deslucido. El ritmo de contracción puede estar amortiguado por los balances sólidos de empresas y hogares. Sin embargo, la falta de apoyo de la política monetaria y fiscal probablemente supongan una recesión más prolongada que el promedio, seguida de una recuperación gradual".

Desde Nomura hacen hincapié también en que los países asiáticos desarrollados están sufriendo en su economía el peso de la caída del inmobiliario. Corea del Sur y Taiwán no son diferentes. Los expertos del banco japonés también ven el inmobiliario como el gran riesgo para su economía: "La recesión cada vez más intensa en el mercado de la vivienda plantea riesgos a la baja para el crecimiento del PIB, mientras que un mercado laboral más resistente es un riesgo al alza para el consumo. Los precios más altos de la electricidad son un riesgo al alza para la inflación", advierten, en referencia a ambos países.

Los precios de la vivienda en Corea del Sur han caído casi un 2% en un solo mes (entre diciembre y noviembre), la caída más profunda desde que comenzaron a registrarse estos datos a finales de 2003 y el séptimo mes consecutivo de caída, según mostraron el lunes los datos de la Junta de Bienes Inmuebles de Corea del Sur. Esta caída se produce después de una pérdida del 1,37% en noviembre y marcó una disminución de 4,68% para todo 2022, un giro total respecto al crecimiento de los precios del 9,93% en 2021, asegura el comunicado. Esta es una tendencia relativamente sorprendente en un país en el que los precios de la vivienda han subido de forma constante y poderosa en los últimos años.

En el caso de Hong Kong, los expertos de Nomura también aseguran que la vivienda es uno de los grandes riesgos para la economía. En principio, la inflación no parece un riesgo para esta economía, puesto que retrocedió hasta el 1,8% interanual tanto en octubre como en noviembre, desde el 4,4% de septiembre. La inflación de los precios de los servicios públicos, la ropa y el calzado, las comidas en restaurantes y para llevar y los alimentos básicos estuvieron entre los principales contribuyentes a la inflación del IPC de noviembre. No obstante, fuera de la inflación, se espera que "en 2022 en su conjunto, los precios de la vivienda cayeron un 15%... En el lado negativo, la economía local todavía enfrenta fuertes dificultades por una deprimida economía de China, el lastre continuo en el mercado de la vivienda, causado por la agresiva normalización de la política de la Reserva Federal y los efectos no lineales de la próxima recesión que se espera en las economías avanzadas", sentencian estos expertos.

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