El sector residencial se encuentra robusto y con unos cimientos sólidos para soportar una posible recesión. Así lo consideran los directivos consultados por este medio, que proyectan una moderación en el crecimiento del mercado, pero se muestran optimistas sobre la evolución que pueda tener el sector residencial el próximo año, que estará marcado por una situación de inestabilidad generalizada.
Consulte aquí el reportaje completo con las valoraciones de los principales directivos del sector.
La intensidad de la recesión que pueda darse en España y en el resto de mercados europeos serán clave en el nivel de actividad que alcance el sector, ya que el ritmo del mercado de la vivienda se encuentra estrechamente ligado a las tendencias macroeconómicas.
Si bien durante los años de pandemia la vivienda ha demostrado ser un activo muy resiliente a las crisis al tratarse del principal foco de inversión de los españoles. Teniendo en cuenta esto y la robustez de las empresas que forman parte ahora de este sector, por el momento, reina la calma, pese a que ya se está detectando entre las grandes compañías consultadas una ligera ralentización de la demanda que podría ir a más en un escenario de encarecimiento de la financiación.
En el sector de la obra nueva esta situación no estresa, ya que una vez dimensionado el mercado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el producto nuevo tiene un mayor volumen de demanda frente a la oferta, lo que le blinda en situaciones como la que se avecina. Así, las grandes promotoras cuentan con preventas superiores al 70% para los proyectos de los próximos dos años y ya llevan meses bajando el volumen de lanzamiento de proyectos para adaptarse a la futura caída de la demanda. Esta previsibilidad con la que trabajan dentro de un mercado pequeño en comparación con la segunda mano, les permite mantener saneado su balance.
Así, los expertos auguran que la construcción de viviendas continuará siendo insuficiente por debajo de las 100.000 unidades anuales, acentuándose el problema de falta de oferta en las grandes ciudades y en las zonas con mayor empuje económico y demanda.
La vivienda se encarecerá este año entre el 5% y el 7% y en 2023 lo hará entre un 1% y 1,7%
De este modo se mantendrá la tensión en los precios e incluso irá en aumento. Concretamente, la mayoría de los asesores y analistas consultados por este medio coinciden en que durante 2023 el precio de la vivienda seguirá al alza. Eso sí, la subida será mucho más moderada. Concretamente, los analistas financieros prevén que este ejercicio se cerrará con un encarecimiento de la vivienda de entre el 5% y el 7%, mientras que en 2023 las estimaciones bajan hasta incrementos que se moverán en la horquilla del 1% y 1,7%.
Se trata de medias que incluyen producto de segunda mano y obra nueva, dos mercados que se mueven a velocidades totalmente diferentes y que manejan tamaños muy dispares, puesto que la vivienda usada acapara aproximadamente un 80% de las operaciones de compraventa. Las previsiones más positivas se manejan, de hecho, para la obra nueva, mientras que en la segunda mano si podrían darse caídas de precio en mercados o submercados menos dinámicos.
Esto no significa que las promotoras no tengan que enfrentar retos el próximo año. Nada más lejos de la realidad. De hecho, la menor producción de vivienda de obra nueva responde a diferentes factores como la falta de suelo finalista (listo para construir) y su elevado precio.
Por otro lado, pese a que los costes de construcción se encuentran ya en una senda de estabilización tras haber experimentado incrementos récord, se van a encarecer los costes financieros de las obras por el impacto de la subida de tipos. Todo esto se traduce en que la solicitud de licencias para construir nuevas viviendas no va a crecer en 2023.
Los expertos consultados aseguran que en los últimos meses ya están viendo una ralentización de la demanda
La situación excepcional de incertidumbre que se vive a nivel global afectará también en el número de transacciones, siendo muy probable, según los expertos, que se registre un descenso de la demanda en la primera mitad de 2023. Así, el sector descuenta una caída de las operaciones de alrededor del 12% el próximo año, tras dos años de fuerte crecimiento.
De hecho, los expertos consultados aseguran que en los últimos meses ya están viendo una ralentización de la demanda y "parece claro que esto seguirá el año que viene, por lo menos en la primera mitad del año". Así, el sector debe prestar especial atención a la evolución de los tipos de interés, ya que esto, sumado a la potencial pérdida de poder adquisitivo de las familias por la inflación y el desempleo, determinará hasta qué punto puede darse una reducción real de la demanda.
Por otro lado, será muy importante analizar la capacidad de acceso a la financiación de las promotoras, especialmente en el caso de las pequeñas y medianas compañías -en el caso de las grandes no se espera una gran variación- ya que podrían endurecerse las condiciones de acceso al crédito, poniendo en riesgo su actividad, y por tanto, reduciendo adicionalmente la oferta de producto nuevo en el mercado. En cualquier caso, el sector promotor confía en la robustez de sus actuales cimientos.
