El mercado residencial español se prepara para despedir un año especialmente volátil. Comenzó por todo lo alto, pero en los últimos meses las dudas se han instalado en el sector. El actual contexto económico -marcado por las subidas de tipos del BCE y la alta inflación- sumado a la falta de stock de vivienda provocarán un cambio: en 2023 habrá menos operaciones de compraventa y los precios se desacelerarán.
En cuanto a las compraventas, 2022 cerrará con cerca de 640.000 operaciones, lo que supondrá mejorar un 13% el resultado del año anterior, según el III Solvia Market View 2022, que estima que la cifra se reducirá a 580.000 en 2023. Unos niveles, no obstante, que seguirán "siendo superiores a las cifras previas a la pandemia", explican los expertos.
El informe realizado por Solvia correspondiente al tercer trimestre del año explica que en el número de transacciones subió en ese periodo un 8,9% interanual y un 2,4% trimestral. Por tipología de vivienda, es la obra nueva, con un aumento del 2,6% trimestral, la que ha acelerado el nivel de operaciones frente a la segunda mano, con un incremento del 2,4%, similar a la media nacional. En términos interanuales, la obra nueva se ha ajustado un 2,8%, fruto de la disminución de la oferta de esta tipología frente a hace un año, y la usada ha aumentado un 11,7%.
"Estas cifras reflejan el dinamismo que ha mantenido el sector en este tercer trimestre, en el que muchos compradores han anticipado su decisión de adquirir una vivienda para evitar nuevas subidas en los tipos de interés. Aunque esperamos un cambio de tendencia en 2023, la actividad inmobiliaria seguirá siendo un importante motor para la economía, con niveles de actividad superiores o similares a los alcanzados en los años previos a la pandemia", explica Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Solvia.
A nivel provincial, la variación es muy heterogénea. Respecto al mismo periodo de 2021, todas las provincias han visto incrementos en el número de operaciones. Alicante, Baleares, Málaga, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife registraron los mayores aumentos, comprendidos entre un 32,8% y un 41,6%.
Sin embargo, frente al segundo trimestre de 2022, han sido 21 las regiones que vieron descensos en el número de operaciones. Soria ha registrado la mayor tasa negativa, con un 20,9%, seguida de Albacete y La Rioja, provincias en las que las compraventas también cayeron a doble dígito. Zamora tuvo la mayor subida, con un 38%, seguida de Almería con un 24%.
Desaceleración precios
En cuanto a los precios, los expertos constatan "claras señales de desaceleración". Explican que aunque el aumento del valor de la vivienda en el tercer trimestre es todavía perceptible a nivel interanual (6,2%), la evolución trimestral fue de tan solo un 0,1%, frente al aumento del 2,4% registrado en los tres meses anteriores. Para el cierre del año, los precios subirán entre el 3% y el 5% interanual, aunque en 2023 los repuntes no superarán el 1,5% o el 2,5%.
Atendiendo a la tipología de inmueble, la vivienda nueva (2.091 euros/m2) ha registrado un aumento del 1,7% trimestral, y la usada (1.931 euros/m²) un descenso del 0,3%, dejando de impulsar las alzas de precios como venía haciendo en los trimestres anteriores.
Por regiones, las provincias de Guipúzcoa, Baleares y Madrid lideran los precios, superando todas ellas los 3.000 eruos/m2 durante el tercer trimestre, y únicamente tres localizaciones registran precios inferiores a los 700 €/m2: Ciudad Real, Cuenca y Teruel.
A pesar de que los precios apenas han variado a nivel nacional, las tasas de evolución trimestrales en algunas provincias sugieren que sigue habiendo recorrido. Los mayores incrementos de precio respecto al trimestre anterior los han protagonizado las provincias de Álava (19,4%) y Las Palmas (13,7%). Por otro lado, son Teruel (-22,7%) y Lérida (-12,6%) las que registran un mayor descuento respecto a los meses anteriores.
El alquiler
El cuanto al precio del alquiler, se ha situado en los 11,3enros/m2 al mes en el tercer trimestre del año, lo que supone un aumento del 6,4% respecto al mismo periodo del año pasado y tan solo un 0,1% frente al trimestre previo. Según los expertos, este resultado demuestra que la demanda se mantiene fuerte en las grandes ciudades, mientras la oferta se ve limitada tras el tope máximo del 2% en la subida de los alquileres hasta final de 2022. De hecho, el stock de inmuebles en alquiler ha pasado a representar el 8% de la oferta residencial en España, cuando el trimestre anterior era el 10%.
De cara al cierre del año, el impacto la inflación y unas condiciones de financiación más duras para los compradores puede conllevar una mayor demanda de alquiler, que a su vez lidiará con la falta de oferta disponible, lo que puede tensionar los precios.
Por provincias, el valor de los arrendamientos difiere en cada una de las regiones españolas. Barcelona (15,9 euros/mes/m2) y Madrid (15,3 euros/mes/m2) es donde más se paga, seguidas por Guipúzcoa (14,5 euros/mes/m2). Por su parte, las zonas con las rentas más reducidas son Zamora y Jaén, ambas con 5,2 euros/mes/m2.
Bajan los visados de obra nueva
El tercer trimestre de 2022 cerró con 25.747 viviendas visadas, una cifra un 8,2% inferior a la del mismo periodo de 2021, pero con un aumento del 7,1% frente a los tres meses anteriores.
A nivel regional, Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia, Sevilla y Alicante copan el 55% de los visados que se han otorgado en estos tres meses a nivel nacional, siendo las zonas con mayor agilidad a la hora de conceder licencias. Entre ellas, Madrid y Barcelona concentran alrededor del 31% de las licencias de construcción.
"Para el resto del año, los visados podrían acercarse a la cifra de los 100.000 si se mantiene la tendencia actual. La razón es que las grandes ciudades siguen generando gran interés en esta tipología de vivienda y la demanda todavía es muy sólida. Sin embargo, hay diferentes desafíos por superar para que la oferta de vivienda crezca y se adecúe al interés que despierta: el alza de los tipos de interés, el precio de los materiales, la complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción o la falta de mano de obra cualificada para acometer estas iniciativas", apunta Ernesto Ferrer-Bonsoms.
