Vivienda - Inmobiliario

Los promotores ahorran 70 millones con el cambio de licencia a declaración responsable

  • Los expertos coinciden en la necesidad de digitalizar el urbanismo

Uno de los principales retos del sector inmobiliario es la gestión y transformación de suelo. Es necesario eliminar la cantidad de trámites burocráticos que hay en urbanismo para el desarrollo del suelo, tramitar licencias de obra, etc.

Tenemos 179 normas vigentes en España, una normativa vigente desfasada, normativa multinivel (Estado, CCAA, Ayuntamientos) tenemos avalanchas de nulidades de planeamientos, una reciente la anulación del Plan Parcial de los carriles en Alcobendas, retrasos en los desarrollos urbanísticos, algunos de décadas como Madrid Nuevo Norte que ha tardado 28 años. Con esta situación nos preguntamos ¿Qué necesidades se tienen que dar en el urbanismo para mejorar? y ¿por qué es necesario digitalizar el urbanismo?

"La tecnología no es el fin en sí mismo, pero sí es el camino. El pasado 17 de mayo el Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, cuya finalidad principal es simplificar, reducir las cargas administrativas y agilizar las actuaciones en viviendas. La declaración responsable es un documento presentado por el promotor, adjuntando a ella toda la información preceptiva marcada por la Ley, en el cual éste se responsabiliza de la correcta ejecución del inmueble y su correspondencia con el proyecto presentado y validado por el Ayuntamiento. Es una herramienta que puede sustituir a la licencia de primera ocupación. Según los datos que nos ha facilitado Asprima, hemos visto que a partir de la regulación de la declaración responsable se ha conseguido ahorrar en costes un promedio de 70 millones al año al acortar los plazos para obtener licencia. En dos años se ha ahorrado 140 millones", explica David González Herrero, arquitecto, técnico urbanista y ex subdirector general de Urbanismo en la CAM.

Para Pablo Cereijo, CEO de VisualUrb, las licencias no son difíciles de obtener. "Una licencia es un acto administrativo reglado, que tiene unas condiciones que son regladas y son cuatro: ocupación, retranqueo, altura-edificabilidad y uso. Si estos parámetros están en un sistema BIM cuando un arquitecto presenta un proyecto, automáticamente puede obtener licencia porque o cumple o no cumple. Las licencias no es un tema de ver si te la van a conceder o no. Si cumples te la dan y si no cumples no te la dan".

Para Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de Colegios de Aparejadores de España, "los problemas empiezan con las solicitudes administrativas. Ahora hay un problema en la solicitud de licencias y hay que implementar soluciones. La digitalización es fundamental para el acceso de datos, seguridad jurídica y rapidez y esto, en definitiva, es lo que tenemos que implantar".

La digitalización que está llevando a cabo la Administración Pública en la Comunidad de Madrid en materia de urbanismo está ayudando a acortar los tiempos, por ejemplo, con la obtención de licencias de primera ocupación con la declaración responsable, pero no es suficiente.

Lentitud administrativa

Según Sigfrido Herráez, presidente del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), "si miramos lo que no funciona y queremos que funcione bien en materia urbanística hay que centrarnos en la velocidad con que se dan las licencias, porque cualquiera que quiere comprar una vivienda lo primero que se encuentra con el promotor son esos largos tiempos de licencia que le llevan a una incertidumbre grande. La Administración ha pensado que la digitalización y el acercamiento informático de los procedimientos significaba una mejora en los tiempos, pero no es así. El problema no es como introduces un expediente en un Ayuntamiento. Es verdad que ahora no tienes que recorrer ventanillas y lo haces telemáticamente desde tu ordenador, pero el problema está en el tiempo que ese expediente entra y te contestan, que vuelven a pasar meses y eso significa que el ciudadano tiene ya el crédito sobre sus espaldas, y ahí está el problema. Legislemos para que tengamos menos impedimentos para tener licencias. Lo importante es que quien va a firmar la licencia lo haga en tiempo".

En este sentido, Carlos Pérez de Yrigoyen, director de Real Estate en Hipoges, expone que "en nuestro día a día lo que nos estamos encontrando con nuestros clientes es que debido a esa dilatación en la concesión de licencias o con los contenciosos judiciales, al final, deciden vender el activo tal cual lo tiene y no lo desarrollan. Esto es un problema porque no nos permite añadir todo el valor al activo. Y también vemos, que para acortar tiempos lo que están haciendo muchos promotores, que están vinculados a fondos de inversión, es hacer viviendas industrializadas para reducir los plazos y hacer más rápidas las entregas".

¿Qué están haciendo los colegios profesionales para mejorar el urbanismo? "Desde el COAM, estamos trabajando en la simplificación de las leyes o normativas, como la Ley del Suelo y la Ley Ómnibus para que haya una agilización y que los tramites sean más fáciles y rápidos. Por ejemplo, fuera de Madrid estamos realizando acuerdos con los colegios de arquitectos para que todos comprueben los mismos parámetros a la hora de dar las licencias y también vamos a crear la oficina de seguimiento de licencias con la federación de municipios para ver los tiempos de las licencias de cada municipio, ver donde hay más o menos gente y poder distribuir mejor este trabajo" explica Sigfrido Herráez

Está claro que la digitalización no es una solución única, tienen que tenerse en cuenta muchas cosas, para mejorar el urbanismo. "La digitalización son datos. Es bueno tener los datos para saber cómo funciona el urbanismo y poner soluciones. Por ejemplo, el Boletín Oficial de Málaga tarda de media dos meses en publicar desde que se aprueba algo y en cambio, en Madrid se tarda una semana o 15 días", afirma Pablo Cereijo.

"Madrid tiene 34.000 edificaciones construidas encima de una vía pecuaria"

A este respecto, Carlos Pérez de Yrigoyen, afirma que "es necesario saber qué zonas no están funcionando para poner soluciones porque son los propios inversores los que te dicen que no le ofrezcas nada en ciertos desarrollos porque para obtener una licencia se tarda más de dos años".

El planeamiento urbanístico es una herramienta muy eficaz, la planificación en cualquier empresa es una estrategia y es clave para no dar tumbos, pero en el urbanismo es muy compleja porque entran en juego muchos sectores lo que hace que los procesos de tramitación sean muy largos. "Muchos departamentos dependen del Estado y desde la Administración General se tienen que implicar. Llevamos años esperando seguridad jurídica porque los planes urbanísticos cuando se aprueban pueden ser impugnados y nos encontramos con sentencias al cabo de años con edificios ya construidos y con gente viviendo que anulan ese planeamiento por eso es muy importante la seguridad jurídica", apunta David González.

Ante esto, Pablo Cereijo lo tiene claro, "hay que digitalizar el urbanismo por seguridad jurídica. Por ejemplo, en Alcalá de Henares hay más de 130 modificaciones puntuales en su planeamiento y si el técnico municipal tiene que conceder una licencia tiene que analizar 130 modificaciones, pero si tienes la digitalización de la normativa y la tienes parametrizada por zonas ya no tienes que analizar las 130 modificaciones. En cuanto a los informes sectoriales, nosotros no hemos encargado de digitalizar las afecciones medioambientales de un inmueble y con eso lo que consigues es que no te manden hacer un informe sectorial a la Confederación Hidrográfica. Madrid tiene 34.000 edificaciones construidas encima de una vía pecuaria. Una persona que vaya a comprar una parcela necesita saber si la parcela está afectada por una vía pecuaria, Nosotros en VisualUrb lo tenemos digitalizado y lo ofrecemos online a través de nuestra plataforma porque buscamos la seguridad jurídica.

¿Hacia dónde irá el urbanismo? Según Carlos Pérez de Yrigoyen, "el urbanismo irá hacia donde el legislador quiera que vaya. Cada vez tenemos un parqué inmobiliario más obsoleto. El hecho de que se tarde 14 años para desarrollar por ejemplo los Ahijones, donde todavía no se ha puesto ningún ladrillo es preocupante y afortunadamente, están saliendo medidas como los Fondos Next Generation para hacer que el parqué sea más moderno y eficiente energéticamente, pero hasta que el legislador, Gobierno o las competencias de las Comunidades Autónomas no quieran hacerlo más sencillo y se puedan acortar plazos, el tema del urbanismo va a ser difícil porque hay una escasez de oferta".

Para David González, el urbanismo va a ser más estratégico y menos determinista "Hemos heredado una doctrina urbanística muy determinista donde los planes te dibujaban el edificio y cada uno hacía y deshacía con sus términos y sus normas. Ahora vamos a un urbanismo más estratégico donde vamos a ahorrar en papel y en tiempo de redacción de normas. Se tardará más en elaborar una estrategia, pero luego los avances y los cambios que se quieran hacer serán más fáciles y en esa línea va la modificación con la ley Ómnibus de dar competencias a los municipios para que las gestiones sean más rápidas y ágiles. Además, pienso que el dato es fundamental, es esa herramienta que hace que muchas tomas de decisiones puedan hacerse de una forma mucho más ágil y rápida.

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