"Hay enorme confianza en el mercado residencial español", dice convencido Víctor Pérez Arias, CEO de ASG Homes, compañía que desarrolla proyectos residenciales para venta o alquiler. La firma mantiene su objetivo de entrega de viviendas para 2022 y el volumen de inversión a pesar del actual contexto de incertidumbre macroeconómica. Además, está analizando operaciones en mercados donde todavía no está presente.
¿Qué balance hacen de la primera mitad del año?
El primer semestre del año ha sido revuelto. Hemos tenido demasiados condicionantes en el sector, en el mundo y en la economía. La invasión de Rusia a Ucrania desestabilizó sustancialmente el mundo y marcó un antes y un después. Sin embargo, no se ha dejado de firmar entregas ni de suscribir hipotecas. Hay una enorme confianza del comprador en el mercado residencial español. Con todo ello, yo diría que el mercado se ha comportado más que bien en la primera parte del año, lo importante es qué pasará a partir de ahora.
A pesar del contexto de incertidumbre, ¿mantienen el objetivo de viviendas entregadas para 2022?
Sí, mantenemos la cifra de 900 viviendas y el volumen de inversión previsto. No pensamos abandonar ni congelar ningún proyecto a pesar de la incertidumbre. Es cierto que hemos tenido altibajos debido, sobre todo, a la huelga de transportes, que ha provocado un retraso de mes y medio. Este hecho quizá provocará alguna demora en las entregas.
¿Están analizando operaciones en mercados donde todavía no están presentes?
Sí. Tenemos un plan de inversión en ciudades de segundo volumen donde hay demanda. Todo el mundo piensa en Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, pero hay ciudades como Benidorm o Marbella que tienen más de medio millón de habitantes con demanda de vivienda en alquiler, y parece que no lo hemos tenido en cuenta.
¿En qué fase se encuentra el proyecto 'Build to Rent' con Sociedad Anónima Inmobiliaria Vascongada, la sociedad de Azora?
Vamos a desarrollar más de 400 viviendas. Ahora mismo estamos en fase de construcción, llegando a cota 0 de edificación. Es una operación de referencia en Sevilla, lo que demuestra que hay mucha demanda.
¿Se mantiene el cambio en las preferencias de los compradores de vivienda provocado por la pandemia?
Sí, lo vemos claramente. Hay una persecución por espacios abiertos, por terrazas, zonas de coworking o gimnasio. También se han producido cambios en cuanto al diseño interior. La gente busca espacios abiertos dentro de las casas.
Una de las principales amenazas a las que se enfrenta el sector es el alza de los materiales de construcción, ¿va a afectar al precio final del producto?
Clarísimamente. Esto es una cadena. No es una subida de costes puntual. El encarecimiento de materias primas se ha producido a nivel mundial y nos hemos dado cuenta que somos extraordinariamente dependientes del mercado chino. Las rutas logísticas se han visto severamente afectadas por el incremento de costes y la competencia en la adquisición de materias primas. En 2022 estamos viendo el efecto postcovid. Los niveles de producción bajaron a niveles mínimos y todavía no se han recuperado. Vamos a ver descensos en los costes de materiales, pero los precios ya se han establecido... es difícil que bajen un 30%. Si queremos seguir produciendo y entregando vivienda, el aumento de los precios de los materiales se trasladará al cliente final.
¿Cuánto podría llegar a subir el precio final?
Depende de dónde esté el producto habrá más o menos competencia en cuanto a costes. Fácilmente, el precio de la vivienda subirá entre un 3% y 5%. Las zonas más calientes podría subir hasta un 6%. Es importante tener en cuenta el componente de demanda. En muchas zonas hay mucha demanda y poca oferta, ahí vuelve la tormenta perfecta con subida de costes y tensión en la capacidad de oferta del producto terminado.
¿Les preocupa la falta de mano de obra?
No hay mano de obra cualificada en España. Es uno de los problemas que habíamos detectado antes del estallido de la pandemia del coronavirus. Hace 10 y 12 años éramos capaces de importar mano de obra porque por aquel entonces se pagaban unos salarios muy altos. Ahora ya no podemos y la gente se va a otros puntos de Europa donde pagan mejor. Ahora debemos mirar a los países del norte de África o Sudamérica, que también están cualificados, pero hace falta una política migratoria global. Además, España tiene una gran asignatura pendiente en la formación profesional.
¿La falta de mano de obra cualificada podría llegar a retrasar proyectos?
Sin duda. Es una de nuestras grandes preocupaciones, incluso mayor que el encarecimiento de los materiales de construcción. Otro foco de inquietud es una desestabilización geopolítica grave por la guerra entre Rusia y Ucrania y la guerra comercial con China. Estamos viviendo una transición geopolítica importante donde España no tiene un peso importante, y podemos ser víctima de todo lo que ocurra en una guerra comercial entre las dos grandes potencias.
En materia de legislación, ¿la medida del Gobierno de limitar al 2% la subida del alquiler podría afectar a la inversión en 'Build to Rent'?
Sin ninguna duda. Hay que ser conscientes de que el capital que está moviendo la vivienda de alquiler desde el sector privado son los grandes grandes fondos e inversores. Todo lo que sea una legislación muy defensiva y largoplacista va a hacer que el interés del inversor se retire, seguro. Lo único que puede equilibrar el mercado es la producción de vivienda. En cuanto a facilitar el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables, solo puede hacerse a través de políticas impulsadas por la Administración. La política que actualmente hay en España de vivienda social en venta que permite descalificarla 15 años después no es política.
¿La vivienda es ahora más que nunca un valor refugio?
Yo diría que sí. Es valor refugio en estos instantes de incertidumbre macroeconómica donde los capitales tienden a refugiarse. Ahora mismo estamos viendo que el inversor español se está refugiando en el residencial. Es sorprendente el tirón que hay en la vivienda de primera y segunda residencia. Y los bancos tienen mucha confianza en el residencial, la prueba es que están subrogando el 55% o 60% del valor del activo.