Alquiler turístico e IVA: la exención tiene fecha de caducidad y España toma la delantera

El alquiler de pisos turísticos, cada vez más habitual en nuestras ciudades, podría enfrentarse a una importante reforma en el ámbito del IVA.

El pasado 22 de mayo, el Grupo Parlamentario Socialista presentó una Proposición de Ley que, entre otros aspectos, introduce cambios significativos en la Ley 37/1992 del IVA. Cambios que, si prosperan, afectarán de lleno a una de las grandes preguntas del sector: ¿cuándo debe aplicarse IVA al alquiler turístico?

Hasta ahora, la regla ha sido clara: el alquiler de apartamentos o viviendas amuebladas está exento de IVA, aunque se trate de estancias de corta duración, como es el caso típico del alquiler turístico, salvo que se presten conjuntamente servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de sábanas, recepción, etc.). En esos casos, la operación está sujeta al 10% de IVA.

Pues bien, la Proposición de Ley plantea la modificación de dos artículos clave de la Ley del IVA, concretamente, los artículos 20.Uno.23º e') y el 91.Uno.2.2º, relativos a las exenciones y tipo de IVA aplicables, respectivamente:

1. Se elimina la exención en el caso de alquileres de corta duración (menos de 30 noches) en municipios de más de 10.000 habitantes, de acuerdo con el último Censo Anual de Población. Es decir, aunque no se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, esos arrendamientos estarán sujetos y no exentos de IVA, al tipo general del 21%.

2. Y, en paralelo, se elimina la aplicación del tipo reducido del 10% para los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera. Por lo tanto, estos arrendamientos también estarían sujetos al tipo general de IVA del 21%.

De este modo, la reforma propuesta supone, en definitiva, que el arrendamiento turístico pase a tributar al tipo impositivo del 21%, tanto si se prestan servicios propios de la industria hotelera como si se trata de alquileres de corta duración (menos de 30 días) en municipios de más de 10.000 habitantes.

Esta medida implicaría que los arrendadores estarían obligados a repercutir IVA e ingresarlo, mediante la presentación de autoliquidaciones periódicas, lo que se traduce en un incremento de sus obligaciones ante la Agencia Tributaria. Ahora bien, esta posible reforma abriría también la puerta a la deducción del IVA soportado por los arrendadores por llevar a cabo dicha actividad. Si el arrendamiento turístico deja de estar exento, el arrendador podría deducirse el IVA soportado de los gastos afectos a esa actividad: adquisición de mobiliario, limpieza, suministros, comisiones de plataformas, etc.

Por lo tanto, el impacto económico principal de esta medida se trasladaría previsiblemente al consumidor final, que verá incrementado el precio del servicio por el IVA que el arrendador le repercutiría, actuando este como un intermediario de la Agencia Tributaria en la recaudación del Impuesto.

En cuanto al fundamento de esta Proposición de Ley, este debe entenderse en el contexto del desarrollo normativo a nivel europeo en estrecha relación con el Plan ViDA (VAT in the Digital Age). La recientemente aprobada Directiva (UE) 2025/516 apunta precisamente en esa dirección. El texto establece que, a partir de julio de 2028, el arrendamiento de alojamientos de corta duración (definido como el prestado de forma continuada a una misma persona por un máximo de treinta noches) deberá tratarse, a efectos del IVA, como una actividad equiparable

a la hotelera y, por tanto, quedar sujeta al impuesto, salvo en supuestos muy tasados y atendiendo a las circunstancias concretas de los Estados Miembros.

La Directiva introduce además un elemento clave: las plataformas digitales que intermedian en este tipo de operaciones desempeñarán un papel activo en la recaudación del impuesto. En los casos en los que el proveedor del servicio (por ejemplo, el titular de la vivienda) no se haya identificado a efectos del IVA, será la propia plataforma quien asuma la condición de sujeto pasivo, con la correspondiente obligación de declarar y liquidar el impuesto.

Si bien el contexto político actual en España podría dificultar la aprobación de reformas de este alcance en el corto plazo, lo cierto es que la transposición de la Directiva será obligatoria para todos los Estados Miembros. Por lo tanto, aunque el momento exacto de su implementación pueda variar, el resultado en el ámbito europeo está claro: el arrendamiento turístico quedará sujeto a IVA asimilándose, en principio, al tratamiento de IVA del sector hotelero y los arrendadores y las plataformas digitales asumirán mayores responsabilidades fiscales.

Ahora bien, conviene subrayar una diferencia relevante en el caso español. Según la propuesta de modificación actual, los arrendamientos turísticos quedarían gravados al tipo general del 21 %, mientras que la actividad hotelera seguiría beneficiándose del tipo reducido del 10 %. Una diferencia que, de mantenerse, podría generar distorsiones competitivas significativas dentro del propio sector del alojamiento turístico.

Ante este escenario, resultará clave que todos los operadores del sector, ya sean particulares, empresas o plataformas digitales, evalúen con antelación las implicaciones del nuevo marco, con el objetivo de adaptar sus sistemas y procesos a esta posible modificación y así cumplir eficazmente con sus obligaciones fiscales.