Madrid
El mercado inmobiliario catalán vuelve a tener que adaptarse a unas nuevas reglas de juego. Y como sucede siempre en nuestro sector, ese cambio no significa que las oportunidades para ganar desaparezcan, sino que se transforman y ganan enteros para quien mejor sabe jugarlas. Adaptarse, analizar y anticipar se convierten, más que nunca, en factores clave para seguir generando valor. La entrada en vigor de la reforma del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de esos elementos que obliga a revisar los números con detalle para entender el nuevo contexto en el que nos encontramos. La compraventa de viviendas de segunda mano, que hasta ahora se regía por dos tramos (10 % y 11%), pasa a tener cuatro, con tipos que oscilan entre el 10% y el 13%, y que se incrementan para los inmuebles de mayor valor. Dicho impuesto se duplica hasta el 20% cuando la compraventa se refiera a un edificio completo o cuando el comprador sea un gran tenedor (en Catalunya, cualquier persona física o jurídica que tenga 5 o más viviendas en propiedad).
Además, cabe recordar, desaparece la bonificación del 70% que los promotores aplicaban al ITP, de manera que las operaciones que antes tributaban a un 3% pasan a soportar un 20%, lo que multiplica casi por siete la carga fiscal y exige, inevitablemente, un replanteamiento de cualquier proyecto de rehabilitación o promoción. Esta modificación es especialmente grave puesto que inevitablemente producirá un deterioro del parque de viviendas: la función económica y social del agente promotor es evidente y necesaria. Imaginemos un edificio muy deteriorado que necesita una rehabilitación a fondo realizada por una empresa especializada debidamente capitalizada que pueda afrontar estas obras. Al elevar la tributación al 20% los promotores no tendrán en muchos casos margen de negocio y la propiedad tendrá que vender a particulares las viviendas de forma individualizada. El comprador individual tendrá que afrontar trámites y gastos de rehabilitación tan elevados que quizás no tendrá capacidad económica para afrontar, y eso progresivamente generará un empobrecimiento del parque inmobiliario.
Este nuevo escenario fiscal llega, además, en un momento en el que el mercado de inversión inmobiliaria ya mostraba signos de mayor selectividad y prudencia. 2025 está siendo un ejercicio marcado por el protagonismo de los activos en rentabilidad, especialmente en ubicaciones prime o con demanda consolidada. Los Family Office y los inversores privados seguirán apostando por el inmobiliario, pero lo harán priorizando operaciones sólidas, con yields estabilizadas y con una mayor atención al detalle en la estructuración de los proyectos. Bastantes inversores que tradicionalmente invertían en residencial se están interesando por otra tipología de activos (locales, oficinas y logístico). Sin embargo, conviene no perder de vista el conjunto del panorama. La percepción de incertidumbre sobre la regulación de los alquileres de temporada, el parón en modelos alternativos como el coliving o el flex living, y la escasez de obra nueva en Barcelona —agravada por la obligación de destinar el 30% de las promociones a vivienda protegida— son realidades que limitan la capacidad de generación de oferta.
Los datos lo confirman. Según un reciente estudio elaborado por APCE y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), en 2023, Cataluña recaudó más de 5.000 millones de euros a través de impuestos directamente vinculados al "hecho imponible vivienda". Sin embargo, solo el 25% de esos recursos se destinó efectivamente a políticas de vivienda. En el caso concreto de la Generalitat, el porcentaje fue todavía más bajo: apenas un 13,3%. Con estas cifras sobre la mesa, es legítimo preguntarse si tiene sentido seguir asumiendo que penalizar fiscalmente a los promotores o inversores es la vía adecuada para abordar el problema de acceso a la vivienda. Más aún, cuando esas mismas inversiones son las que, históricamente, han permitido poner en valor edificios obsoletos, generar oferta y revitalizar entornos urbanos.
En ciudades como Barcelona, la situación es especialmente preocupante. La escasez de obra nueva y la dificultad para acometer rehabilitaciones —agravada ahora por el nuevo ITP— conviven con un marco urbanístico que obliga a destinar el 30% de las promociones a vivienda protegida. El resultado es evidente: menos proyectos, menos oferta y más presión sobre los precios. Desde Laborde Marcet, mantenemos una visión realista, pero también constructiva. Cataluña sigue siendo un mercado con atractivo, pero la inversión exige hoy, más que nunca, análisis riguroso, planificación estratégica y un conocimiento profundo de la normativa vigente. Los inversores institucionales y privados que sepan identificar los segmentos con recorrido —retail prime, activos logísticos, oficinas con rentabilidades estables— seguirán encontrando oportunidades en la partida.
Eso sí, será imprescindible acompañar esas decisiones de inversión con un enfoque prudente, asesoramiento especializado y, sobre todo, una visión de medio y largo plazo. Los mercados no desaparecen, se transforman, sí, pero para quienes saben interpretarlos, siempre hay margen para crear valor. Subir impuestos puede parecer una medida fácil, pero no soluciona los problemas estructurales. La inversión bien orientada, profesional y comprometida, sí, y esa sigue siendo nuestra hoja de ruta.