Madrid
La vivienda es uno de los problemas que más preocupa a los ciudadanos. Los precios se han duplicado prácticamente en la última década, mientras que los salarios se han incrementado solo el 16%. Una parte de la población, principalmente jóvenes, empleados temporales y parados, no tiene posibilidades de acceso a ésta porque sus ingresos son muy bajos. Es un fenómeno común a todos los países desarrollados.
Los flujos de inversión inmobiliaria crecen a doble dígito y nuestro país es uno de los destinos preferidos. El debate está en la calle. El Sindicato de Inquilinos se manifestó el fin de semana en las grandes ciudades y amenazó con dejar de pagar los alquileres. Desde Sumar, Yolanda Díaz, quiere prohibir de manera temporal las ventas especulativas en las zonas tensionadas, con el argumento de que es un derecho recogido en la Constitución. Una barbaridad, que cercenaría una de las libertades fundamentales.
Tanto en el mercado de compraventa como del alquiler, el problema es que la oferta es muy inferior a la demanda. Entre 1980 y 2010 se construyeron tres millones más de casas que de nuevos hogares, pero en las últimas décadas la tendencia ha cambiado. En España se levantan anualmente unas 90.000 frente a una demanda de 670.000, según el Banco de España. El déficit de vivienda hasta 2025 se calcula en 600.000 unidades.
Si nos fijamos en el alquiler, la situación es aún peor. La gran recesión provocó que se pasara de construir 55.000 viviendas anuales para alquilar entre 1990 y 2009 a 40.000 entre 2010 y 2014 y a menos de 8.000 en la actualidad, es decir, una séptima parte. La inmensa mayoría son en propiedad, no existe un parque público de vivienda en alquiler, como en otros países europeos. En los dos últimos años solo se construyeron 2.300, una cantidad mínima.
El número de alquileres se incrementó en 3,3 millones desde 2007 hasta los nueve millones, mientas que el parque de viviendas solo creció en 1,3 millones, en un contexto en que la movilidad del empleo incrementa los alquileres frente a la propiedad. El 24,7% de los españoles vive de alquiler, con una tendencia ascendente.
La demanda de alquileres se ha nutrido en parte con la vivienda de segunda mano, pero últimamente han aparecido fenómenos como el alquiler temporal o los pisos turísticos que merman la oferta. Su éxito, al tratarse de negocios mucho más lucrativos que el alquiler tradicional, está provocando su rechazo social y la adopción de normativas para restringirlos.
El alquiler de la vivienda está en manos de caseros privados, no de los grandes fondos
En el caso del alquiler de temporada, entre 1 y 11 meses, se da un incremento medio del 50% en grandes áreas. El Gobierno no logró pasar una proposición para reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos, que los equiparaba a la vivienda habitual y limitaba su aplicación a seis meses a iniciativa del Sindicato de Inquilinos. En su lugar, tuvo que aprobar un decreto ley de urgencia que obliga a llevar un registro para ejercer un mayor control sobre los propietarios de estos inmuebles.
La normativa se extiende al alquiler de pisos turísticos, que también va como un cohete y ha provocado protestas en grandes áreas urbanas como Madrid, Barcelona, Baleares, Valencia o Sevilla. En esta última, equivale a 1,5 veces al residencial.
Los alquileres son una forma de supervivencia de muchas familias. El número de viviendas habituales que pasan a estar alquiladas se incrementó en cien mil en la última década. El 90% del mercado está en manos de pequeños propietarios, en contra del bulo difundido desde el Sindicato de Inquilinos, que asegura que lo controlan los grandes fondos de inversión.
Los alquileres suben entre el 7 y el 10% anual en la última década, mientras los salarios, el 1,6%
Como se puede ver, entre la falta de vivienda nueva y la explosión de alquileres turísticos y de temporada que restringen la oferta, el precio medio del alquiler subió entre el 7,5 y el 10% anual entre 2015 y 2022 mientras que salario medio de los trabajadores jóvenes, unos de sus grandes demandantes, aumentó solo el 16% durante ese mismo período.
En paralelo, se ha producido un endurecimiento de las condiciones de créditos de los bancos que han pasado de cubrir el 80% del valor de la vivienda a porcentajes ligeramente superiores el 60%, para favorecer la seguridad jurídica y mantener a raya la morosidad.
Al encarecimiento del precio de la vivienda han contribuido otros factores como el aumento de costes de los materiales de construcción, la escasez de mano de obra y la falta de suelo finalista y de inversión, que ha pasado de representar el 11,7% antes de la gran recesión al 9%.
El resultado, tanto en el alquiler como en la compra-venta de vivienda, es que hay una masa de la población integrada por jóvenes, desempleados o trabajadores temporales, que se han quedado fuera del mercado porque la brecha entre sus ingresos y el coste de la vivienda es inasumible.
España es, además, el país con más dificultades de Europa. El 40% de los arrendatarios sufre un sobreesfuerzo, es decir, que destina más del 40%de su renta a pagar el alquiler, frente al 26% de media en la Unión Europea.
¿Cómo se puede resolver en los próximos años? Con paciencia, con mucha paciencia, porque en el proceso intervienen las administraciones central, autonómicas y locales. Una de las trabas es que el Gobierno y la oposición aún no se han puesto de acuerdo en la Ley del Suelo para evitar que cualquier demanda paralice las obras. Entre la concesión de una licencia y la entrega de las llaves transcurren, en ocasiones, hasta 20 años. Se requerirían licencias exprés, como en las aperturas del pequeño comercio en las grandes urbes, en el que las reclamaciones se resuelvan a posteriori.
El otro problema es la falta de vivienda oficial, que suma solo unas 300.000, equivalente al 1% del parque de vivienda en alquiler. Toda la VPO que se licitó desde los años setenta era en propiedad, por lo que ahora está en manos de particulares. De las 184.000 viviendas prometidas para la legislatura apenas se han entregado 244, según reconoce el Ejecutivo.
Se pueden restringir las viviendas turísticas, poner coto a los abusos en los alquileres temporales o gravar las cerca de cuatro millones de viviendas vacías. Todo son parches que no resolverán a corto plazo el problema. La rebaja del coste del alquiler en torno al 4% en Barcelona, que esgrime la izquierda para defender el tope a los precios, es aún pronto para evaluar el impacto. Las fórmulas parecidas ensayadas en otras ciudades europeas como Viena o Berlín no han funcionado.
El Banco de España recomienda una intervención limitada a los más vulnerable (jóvenes, parados y trabajadores temporales). El Gobierno de Sánchez anunció 200 millones en ayudas a los jóvenes para la compra de vivienda, al igual que ha hecho el de Salvador Illa en Cataluña con incentivos fiscales. Pero topar los precios de los alquileres en las conocidas como zonas tensionadas o intervenir el mercado, como aconseja la izquierda, generará desconfianza entre los caseros y los inversores, que restringirá la oferta y encarecerá aún más los precios. La buena noticia es que la caída de la natalidad y las obras iniciadas para crear barrios enteros a las afuera de ciudades como Madrid aliviarán la subida de los precios dentro de un par de años en adelante.
PD.-La vivienda no es la mayor preocupación del Ejecutivo en estos momentos, el peor problema está en la corrupción. Los informes de la UCO sobre el exministro Ábalos y la trama urdida por Aldama en torno a las mascarillas y los carburantes fraudulentos augura sorpresas insospechadas. En los mentideros judiciales y periodísticos se asegura que la vicepresidenta venezolana, Delcy Rodríguez, aterrizó en Barajas con bolsas llenas de dinero con los fondos retenidos a Air Europa, que fueron repartidos entre la aerolínea, el ex secretario de organización del PSOE y el partido político del Gobierno. Claro que sobre esto último, no existe de momento prueba alguna. Así que todo el mundo está pendiente de las nuevas revelaciones sobre el caso Koldo. ¿Si Sánchez no sabía nada de todo esto, por qué defendió con tanta vehemencia el encuentro de su exministro con Delcy Rodríguez en el Parlamento?