Opinión

Inmobiliario: ¿dónde invierten los fondos?

Tendencias en la inversión inmobiliaria post-pandemia

La actividad en el sector inmobiliario español comienza a dar sus primeros resultados de crecimiento motivado por el retorno a la actividad. Residencial permanece dentro del listado de las principales tendencias de los fondos institucionales con el fenómeno "Build to Rent", logístico continúa en auge decantándose por los activos "last mile", el sector Hoteles mantiene su actitud resiliente en el mercado gracias al dinamismo creciente del mercado, los centros de datos se colocan dentro del foco de los fondos tradicionales del mercado inmobiliario en España.

En inversión residencial, en 2020 el segmento "Multifamily" se convirtió en el asset más codiciado por los inversores registrando más de 2.600 millones. En 2021 la tendencia "Multifamily" continúa liderando registrando un total de 771 millones de euros, de los cuales el mayor groso se ha dedicado a proyectos "Build to Rent" y "Private Rented Sector".

El auge del mercado del alquiler en España continúa durante este año, donde actualmente el 24% de los hogares se encuentran en régimen de alquiler y, se espera que a lo largo de los próximos años esta cifra aumente hasta un 27% según datos de CBRE, considerándose como factor impulsor de la inversión residencial en España y definiendo al proyecto "Build to Rent" como una de las tendencias en inversión residencial.

El sector retail ha sido el más afectado por la pandemia, aunque compensado por la venta de grandes portfolios de supermercados aprovechando el crecimiento del sector de la alimentación. Es así, que el grueso de la inversión registrada en 2020 fue canalizada principalmente a través del sector oficinas, retail y logístico.

Por otro lado, el crecimiento exponencial del comercio electrónico ha sido un factor influyente sobre el sector retail. El modelo de negocio en el que el cliente compra su artículo por internet y lo recibe en casa o en un punto de recogida está ganando cada vez más fuerza.

No obstante, como apunta la consultora CBRE, las tendencias comienzan a equilibrarse, las mejoras en los componentes macroeconómicos que influencian al Real Estate, ha generado una mejora experimentada en el consumo y una diminución en la volatilidad, que unido al retorno de los desplazamientos, ha elevado la afluencia en las calles comerciales.

El sector logístico podría considerarse el más resiliente a la pandemia. El crecimiento exponencial de la demanda en comercios electrónicos y en compañías de alimentación mayoritariamente, ha convertido a las naves industriales en un producto muy codiciado por los inversores.

Es así, que los grandes fondos de inversión internacionales aprovecharon este gran impulso en el comercio electrónico para situar el logístico como sector refugio a la pandemia. No obstante, el estado actual del activo logístico es otro factor importante que define el crecimiento actual de este negocio. Muchos activos de este tipo se encuentran en mal estado o no reúnen las infraestructuras tecnológicas requeridas por los operadores de logística. Es por ello que la demanda creciente actual de naves industriales se decanta por activos "last mile": plataformas más cercanas a las ciudades.

En 2020 el sector de logística cerró con unas cifras cercanas a los 1.550 millones de euros y se prevé que en 2021 siga en aumento alcanzando niveles cercanos a los 2.000 millones de euros según datos de CBRE.

El mercado de oficinas continúa dominado por la incertidumbre sobre el impacto de la nueva estrategia de combinar teletrabajo con actividad presencial. No obstante, Knight Frank apunta en su informe de oficinas 2021 que "se prevé un aumento de las contrataciones entre un 20% y un 25% con respecto a 2020, una vez que la situación sanitaria esté controlada".

El volumen de inversión en edificios de oficinas durante el año 2020 se sitúa en torno a los 2.000 millones de euros, cifra significativamente menor a la registrada en el año 2019, bien porque en este año se alcanzó un récord histórico.

A pesar de que las cifras de inversión del sector hotelero en España han mostrado un repunte creciente en los últimos meses, este sector ha sido uno de los que más ha sufrido como consecuencia de la crisis Covid experimentando el efecto económico directo ocasionado por el descenso del sector turístico. El sector hoteles cerró el año 2020 mostrando una caída en sus cifras de inversión del 25% respecto al año anterior. No obstante, en 2021 el sector está demostrando su resiliencia a la pandemia, en cierto modo como efecto colateral de la reapertura de la financiación bancaria, los altos niveles de liquidez existentes y el dinamismo creciente del mercado. En 2021 el volumen total de inversión ha superado el volumen total alcanzado en 2020 y se esperan unos niveles parecidos a los alcanzados antes de la pandemia.

Los centros de datos, los lugares físicos donde alojar la infraestructura necesaria para alojar datos vinculados al auge de la nube y del 5G, se sitúan en el punto de mira de los fondos tradicionales del mercado inmobiliario como Blackstone, Aquila, Goldman Sachs GIC entre otros. La transformación digital de las empresas, la fiabilidad energética, conectividad y situación geográfica son los principales motivos que colocan a España en el foco de los "data centers".

El sector inmobiliario se sitúa como palanca clave en este sector que está surgiendo en España bien por la necesidad de compra de suelos para el desarrollo de estos activos, la ubicación y características del terreno así como su estado de urbanismo.

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