El renovado sector inmobiliario ha esquivado con gran maestría las dudas que llevan meses rondando a las grandes economías europeas y, cómo no, también a España. Pero, finalmente, el decalaje en la revisión a la baja de las expectativas ha terminado llegando. No es que las socimis no vayan a seguir creciendo, porque sí lo harán, aunque lejos del doble dígito al que estaban acostumbradas; sino que las previsiones que tenía el mercado a comienzos de año se han frenado para dos de las tres grandes socimis que cotizan en la bolsa nacional, Merlin Properties y, sobre todo, para Lar España, y sólo en Inmobiliaria Colonial siguen revisándose al alza, principalmente, gracias a su exposición a París, donde el crecimiento de las rentas se mantiene fuerte. La capital gala representa el 42% de los ingresos, frente al 58 de España, cuando la superficie de oficinas en París supone sólo el 24% del total.
"La recuperación económica en España, que fue especialmente fuerte de 2015 a 2017, proporcionó un mejor comportamiento en bolsa a Merlin Properties y Colonial frente a sus comparables europeos, pero desde el año pasado parece que estas firmas han perdido su brillo", aseguran en Morgan Stanley, a cuenta de un crecimiento de las rentas cada vez más moderado por la madurez ya del ciclo. Las últimas previsiones recogidas por Bloomberg contemplan que la economía española crezca un 2,2% este año -frente al 2,6 de 2018-, un 1,9 en 2020 y otro 1,7% en 2021, con el desempleo estancado en el 12,8/12,7%. Y las socimis son de los valores, junto al consumo, más vinculados al ciclo y, sobre todo, al empleo.
Con este contexto, en los cuatro meses de 2019, Colonial aguanta y se anota la sexta mayor subida del sector europeo, con un alza del 17,6% hasta este lunes, y Merlin sube un 12,2, la décima por la cola. Aun así, ambas firmas tratan de recuperar el terreno perdido en el último año, con una caída del 3,5% para Merlin y una tímida subida del 0,3 en el caso de Colonial, las dos entre las once más castigadas.
El 'castigo' de Amazon
La más penalizada de las tres grandes socimis es Lar España -casi el 100 por cien de sus activos son centros comerciales-, que sigue colgando con el sambenito de pertenecer, más que al real estate, al sector de la distribución al que tantos quebraderos de cabeza está costando Amazon y el comercio online. En el año cae un 5%, hasta los 7,05 euros -el gigante de los centros comerciales en Europa, Unibail Rodamco, sube un 14%-; lo que implica el mayor descuento del sector en España sobre el NAV. Cotiza un 36,7% por debajo, frente al 19 de Merlin Properties o el 4,6 de Colonial.
La socimi sufre el mayor tijeretazo de las tres. El consenso ha recortado en lo que va de año un 3,8% su previsión de NAV por acción (por sus siglas en inglés, valor neto de los activos) para este año, hasta los 11,45 euros, aunque, sin duda, la caída se hace mucho más notable en los próximos ejercicios. Hoy los analistas prevén un NAV un 7,5% inferior a lo que estimaban el 1 de enero. Alcanzará los 11,75 euros en 2020 y los 12,1 en 2021, lo que implica un aumento del 8,6% en el trienio si se cumplen las previsiones. Esto implica crecer a un ritmo medio anual del 2,8% hasta 2021, el menor de su historia como cotizada. El año pasado el NAV por acción creció un 8,5%, y en 2017 el aumento fue del 11,6.
"Seguimos siendo prudentes con la distribución en Europa. Ha comenzado la corrección en el sector retail en Reino Unido y no pasará mucho tiempo hasta que empecemos a ver cierta penalización también en las socimis continentales, ya que vemos más similitudes que diferencias entre las compañías", comentan en Morgan Stanley.
Colonial toma distancia
Inmobiliaria Colonial triplica las estimaciones que maneja Lar, con casi el 30% de crecimiento de 2018 a 2021; y Merlin Properties, la duplica. Se espera que el valor de sus activos por cada título aumente un 19,2% en tres años. La socimi que capitanea Pere Viñolas será la única de las tres compañías capaz de mantener un crecimiento de doble dígito en 2019 -del 11,6%-, aunque no escapa a la ralentización del sector. En 2020, el NAV por acción crecerá un 9,1 y un 6,6% en 2021, hasta los 13 euros.
Merlin, cuyo NAV por acción ha crecido, de media, un 14,6% en los últimos tres años, moderará el ritmo en 2019. Los analistas prevén que en el mes de diciembre el valor de sus activos haya aumentado un 6,6%, 3,2 puntos porcentuales por debajo que en 2018, hasta los 15,79 euros; y otro 4,2 en 2020. No escapa al recorte de las estimaciones del mercado, que hoy piensa que su NAV crecerá en 2020 crecerá un 2,6% que lo que esperaba cuando comenzó el año.
