El ladrillo nacional ha recuperado su atractivo en bolsa ante el crecimiento del valor de sus activos en el último semestre, que ha subido, de media, un 9,8% en el caso de las socimis; y un 6% para las dos únicas inmobiliarias cotizadas de nuevo cuño, Aedas y Neinor Homes.
Prácticamente, todas las firmas del sector han dejado de cotizar con prima para ofrecer un descuento a precios de mercado respecto a su NAV (el valor neto de los activos) ante las últimas actualizaciones de este dato que han publicado en sus resultados de cierre de 2017. Ahora bien, mientras que en las firmas dedicadas a la gestión del alquiler que ya ofrecen descuento el atractivo viene por el lado de que el mercado todavía no habría asimilado el crecimiento de sus NAV hasta reflejarlo en el precio; el motivo del descuento de las promotoras se debe, en gran parte, a la caída de la cotización.
Tanto Aedas como Neinor -que se colocaron en el mercado con una prima media del 7% respecto a lo que valían sus libros- pierden en el año un 8,1 y 15,3%, respectivamente, en bolsa frente a la caída del 2 % del Ibex -no se ha incluido a Metrovacesa al no haber actualizado aún su NAV-. Firmas de análisis como JP Morgan han puesto en duda su capacidad para cumplir con sus objetivos los próximos años respecto a la entrega de viviendas, al creer que será menor del estimado.
Y esto ha llevado a las inmobiliarias a cotizar en mínimos desde sus OPV, ofreciendo un descuento sobre NAV del 10,2% en Aedas y del 5,1% en Neinor (ver gráfico). A pesar del desplome, las dos firmas mantienen su consejo de compra del consenso de mercado -algo habitual para las recién llegadas al parqué durante el primer año-, una recomendación que comparten con Merlin Properties y Lar España.
Las socimis han rebotado más de un 6%, de media, en los últimos seis meses, desde que publicaron el valor de sus activos a cierre de junio -lo actualizan cada seis meses-, por lo que hasta que no han presentado el dato a cierre del año estaban cotizando con prima o en el entorno de esas valoraciones. El mercado ya estaba descontando un importante crecimiento, aunque todavía no está todo recogido. Merlin y Lar cotizan ahora con un descuento del 11,2 y del 8%, respectivamente, después de anunciar una subida del NAV del 17 y del 11%, en el último semestre, en cada caso; los mayores del sector.
Ambos títulos ofrecen un descuento significativo pese a que han reaccionado con subidas desde que publicaron resultados y actualizaron su NAV. Merlin rebotó ayer un 3,6%, con unos resultados en los que el fuerte crecimiento "se debe al incremento de rentas, al efecto positivo en la comparación de 2017 de la integración de Metrovacesa a finales de 2016 y la revalorización de la cartera de activos", opinan desde Bankinter.
Y Lar España cotiza en máximos históricos. En el caso de Lar, el descuento que ofrece "es en parte debido al tipo de activo en cartera (centros comerciales en ciudades secundarias, percibidos como menos atractivos por algunos inversores), al antiguo esquema de incentivos de la gestora (generoso) y creemos que también, en parte, porque sencillamente está barata en bolsa", considera Ignacio Romero, de Banco Sabadell.
Sin embargo, los resultados de Hispania y Colonial no han logrado el mismo efecto en el parqué, ya que las dos retroceden desde su presentación esta semana. Esta corrección las sitúa un 2,6 y a un 1,1%, respectivamente, por encima del NAV actualizado.
Colonial, pasa a ser venta
A pesar de que los inversores han interpretado positivamente la oferta pública de adquisición (opa) de Colonial sobre Axiare, y sus títulos se revalorizan en el año casi un 5%, la compañía presidida por Juan José Bruguera ha perdido la última semana el favor de los analistas. El consenso de mercado ha pasado de otorgar a sus títulos una recomendación de mantener a sugerir deshacerse de ellos. H
asta nueve casas de análisis recogidas por Bloomberg revisaron en el mes de febrero su consejo sobre la inmobiliaria y el porcentaje de ventas se ha elevado hasta más del 30%. Para Nelson Cruz, director de trading de Orey iTrade, "con la operación sobre Axiare, Colonial pasa a gestionar una cartera de activos valorados en 10.000 millones de euros, convirtiéndose en un gigante europeo especializado en el segmento de oficinas. No obstante, el valor ya está cerca de las valoraciones de los analistas, por lo que no muestra potencial alcista". explica.
Las rebajas más duras proceden de Bankinter y Mirabaud Securities. La firma suiza rebajó su precio objetivo a 8,14 euros frente a los 8,69 euros a los que cerró ayer y justifica este recorte basándose en que su visión en el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona no explicará una prima frente a su NAV (ver información superior). "A pesar de la evidente calidad de los activos de Colonial, no vemos ninguna razón para invertir en estos niveles".
Para Bankinter la operación a priori sí tiene sentido en la estrategia reciente de Colonial porque implicaría aumentar el peso de Madrid en la cartera de activos de Colonial, que se incrementará del 18 al 27% cuando se materialice la opa. "La compra de suelo responde al enfoque estratégico de adquirir activos en desarrollo tras la subida de precio de los activos de oficinas ubicados en el Central Business District (CBD) de las grandes ciudades". Sin embargo, el banco considera que la acción de Colonial cotiza por encima de su precio justo y lo sitúa en 7,84 euros.
Colonial dejó de ser compra a finales de julio del año pasado y no tenía una recomendación de venta desde septiembre de 2015.
