Hace poco más de dos meses de un anuncio que cambiará el sector promotor español. Neinor comunicó una alianza con Apollo para hacerse con Aedas Homes, su principal competidor. Lo hará a través de una oferta pública de adquisición (opa) que pretende cerrar antes de que acabe el año. El precio ofrecido estaba entonces un 15% por debajo de la última cotización, y las acciones en un principio se resistieron a caer hasta que se han ido ajustado como suele ocurrir en estas operaciones cuando el mercado da por hecho que se culminarán. Lo que no es tan común, y está ya sucediendo, es que la oferta pase a ser más atractiva de lo que se está pagando en mercado por los títulos.
Las acciones de Aedas cerraron este miércoles en 20,90 euros, frente a los 21,33 euros que ofrece Neinor en la opa (una vez descontado el último dividendo pagado en julio), llegando a intercambiarse incluso en 20,85 euros durante la última sesión. Por tanto, un inversor que compre a esos niveles y acepte la oferta estaría logrando un 2%. La compañía está cotizando a su precio más bajo desde mayo de 2024, después de que en febrero de este año llegase a superar los 30 euros aupada en parte por lo rumores de una operación corporativa.
El riesgo en estos casos está en si finalmente la opa no saliera adelante. De momento, no es algo que nadie esté cuestionando puesto que es una operación que aporta mucho valor a Neinor por la cartera de suelo que adquiere, las sinergias y el impacto positivo en sus cuentas. "Realmente creemos que existen pocas probabilidades de que no salga adelante la operación, por lo que sería una oportunidad entrar a un precio por debajo del que ofrece Neinor para rascar ese diferencial", opina Javier Díaz, analista de Renta 4.
A priori la oferta no presenta grandes obstáculos. Está dirigida al 100% del capital de Aedas, aunque ya está atado un 79% propiedad de Castlelake. Además, se da la circunstancia de que muchos de los fondos con acciones de Aedas tienen a ambas firmas en cartera, beneficiándose así de las bondades de la opa si la aceptan. Nueve de los diez vehículos de inversión españoles con más peso en Aedas están presentes también en la Neinor. Esta última ya ha ampliado capital para financiar parte de la compra, y la mayoría de bancos de inversión aconseja acudir a la oferta. Así lo han manifestado firmas como CaixaBank BPI o Alantra en las últimas semanas.
La subida de Neinor
Desde que Neinor anunció oficialmente la operación, sus acciones han escalado más de un 22% en el parqué. La promotora cotiza en el entorno de los 17,7 euros, llegando a tocar a mediados de julio su máximo anual en 17,90 euros. Su capitalización bursátil se acerca así a los 1.600 millones de euros.
Todavía está a un 14% de los máximos históricos que tocó en 2017 por encima de 20 euros, al poco tiempo de salir a bolsa. Ya hay un analista que la ve batiendo ese récord: JB Capital ha mejorado su valoración a 20,30 euros desde los 15,50 euros que estimaba antes del anuncio. "Hay que tener en cuenta que la operación de Aedas está apalancada por lo que el impacto en Neinor de elevar el valor de Aedas es más que proporcional. En nuestros números el incremento de valor de Aedas del +8% tiene un impacto positivo en el equity de Neinor de +17%", explicaba Banco Sabadell la semana pasada, en la que subió su precio objetivo a 19,30 euros.