El valor de los inmuebles sube de la mano del aumento de las rentas. Dos factores que han favorecido a las socimis del Ibex 35 en el primer semestre del 2025. Inmobiliaria Colonial y Merlin Properties presentaron unos resultados que baten las expectativas del mercado. Sin embargo, es Merlin la que agradó más a los inversores, si se observa la evolución de su acción que sube un 20% en el año hasta los 12,2 euros por acción y que son nuevos máximos desde 2020. Esto ajusta el valor de mercado de Merlin un 19% por debajo del valor tangible de sus activos (NTA) frente al 38% de Colonial. Además, la primera se ajusta más rápido al valor de la compañía hasta el punto de estrechar su descuento a casi la mitad respecto al cierre del año pasado.
Entre las múltiples fórmulas utilizadas por los expertos para analizar qué empresa del real estate es más atractiva para invertir, el valor tangible o NTA (Net Tangible Assets, por sus siglas en inglés, estandarizado para el sector inmobiliario europeo con el criterio EPRA) es el más habitual para comparar a las socimis entre ellas y respecto a su capitalización bursátil. Y tras actualizar el valor de sus activos tras los resultados del segundo trimestre, Merlin cuenta con un NTA de 15,04 euros por acción que se sitúa un 18,9% por encima de su precio actual sobre el parqué. Con el precio de cotización al cierre del 2024 y el NTA de entonces el descuento era del 30%.
En Inm. Colonial la evolución en bolsa en 2025 es más comedida en el año al superar el 12% y con un valor tangible de sus activos que se mantiene en los 9,6 euros por acción. De ahí que Colonial cuente con un mayor descuento que su mejor comparable dentro del Ibex 35 y no cierre la diferencia en el primer semestre como sí lo hace Merlin. Así, si al arrancar el 2024 su descuento era casi el mismo, cercano al 30%.
Que las socimis coticen con descuento frente al valor de los inmuebles que poseen es lo habitual en el sector en Europa. Como ya explicó el experto de Renta 4, Javier Díaz, los inversores no suelen estar dispuestos a pagar en bolsa más de lo que valen estas compañías por el importe de sus activos. Sin embargo, desde que se aplica el NTA de EPRA (European Real Estate Association), en vigor desde el 2020, Merlin nunca estuvo tan ajustada en precio al valor de sus activos.
Los inversores reaccionan de esta manera con optimismo a las últimas cuentas presentadas por Merlin Properties. Las rentas brutas, de 132,2 millones de euros de abril a junio, estuvieron en la línea de lo esperado por el consenso de mercado que recoge Bloomberg y un 6,4% superiores a las del mismo periodo del año pasado. El beneficio bruto de explotación sorprendió al mercado en un 4,6% así como su margen ebitda que alcanzó rozó el 77% para el primer semestre al completo.
No obstante, donde realmente batió los pronósticos fue en sus fondos generados en operaciones (FFO, métrica utilizada para evaluar la capacidad de la compañía inmobiliaria para generar efectivo a partir de sus operaciones, similar al free cash flow) de 166,6 millones en el semestre, un salto interanual del 12,7% y un 6% por encima de lo previsto por el consenso de mercado. "Los resultados son buenos y por encima del consenso. Las rentas comparables crecen un 3% y revisan al alza su guía de FFO de 0,54 euros a 0,56 euros", comentan desde el departamento de análisis del Banco Sabadell.
Por el lado del balance de Merlin, la socimi mantiene un ratio de préstamo frente a valor de activo (Loan to Value) del 28,6% frente al 28,5% al cierre del 2024. "Recordemos además que el S&P ha ratificado recientemente el rating corporativo de la compañía a 'BBB+'", comentan desde Renta 4. Tampoco hay sorpresas por el lado del endeudamiento en Inmobiliaria Colonial al arrojar un ratio LTV del 36,6% al cierre de junio.
Qué ofrecen las socimis al inversor
Que los inversores no lleven la acción de Inmobiliaria Colonial a un valor más cercano a su NTA no quiere decir que estén minusvalorando la compañía. Los expertos tampoco, que también valoran como positivos los resultados, a pesar de que la ocupación haya caído 50 puntos básicos en el segundo trimestre por la región de Barcelona (al 80%) que "continúa afectada por la entrada en explotación de la superficie rehabilitada en Diagonal 197, Torre Marenostrum y Sant Cugat", según resumen desde Renta 4.
De hecho, Inmobiliaria Coloquial cuenta con un consejo de compra por parte del consenso de mercado que recoge FactSet. Aunque Merlin es en la actualidad la líder de la liga Ibex de elEconomista.es, el reciente rally en bolsa reduce el potencial de la compañía en bolsa hasta el 8%, que es el recorrido que tiene la empresa sobre el parqué hasta los 13,3 euros de precio objetivo. Colonial, por el contrario, ostenta un recorrido por delante de casi el 22,5% hasta los 7,21 euros.
En un entorno en el que los tipos de interés están por debajo del 2% las socimis encuentran un entorno de menor coste de financiación, algo que juega a favor de las compañías que están continuamente endeudándose para crecer, como es el caso del sector inmobiliario. En paralelo, los productos de inversión más conservadores, como pueden ser las Letras del Tesoro a 12 meses, ya están por debajo de ese 2%. Es aquí donde el dividendo de Colonial y el de Merlin se presentan como una alternativa para aquellos inversores que buscan una rentabilidad anualizada con la que batir a la inflación.
Merlin Properties actualizó en su conferencia telefónica de este jueves su política de retribución al accionista. En ella, plantea incrementar a 0,42 euros por acción el dividendo a cargo del 2025. Esto eleva la rentabilidad por dividendo para el ejercicio en curso. Sin embargo, Colonial sigue ofreciendo mayor retorno (también porque no sube tanto en bolsa en el año) al superar el 5,1% al precio del cierre de mercado de este jueves: casi el triple de lo que ofrece la deuda española a 12 meses.
Es decir, Colonial presenta una mejor oportunidad sobre el parqué y con una rentabilidad por dividendo mayor al precio al que cotizan en la actualidad. "Colonial ofrece un potencial de revalorización del 22% y rentabilidad por dividendo superior al 5% para 2025, sostenible en el tiempo", resume el analista de Bankinter, Juan Moreno.