El sueño americano no se concibe sin estabilidad económica y una vivienda en propiedad: dos aspectos en peligro en Estados Unidos con la incertidumbre política y la guerra arancelaria. La confianza de los fabricantes de viviendas en Estados Unidos se desplomó en mayo, lo que unido a la caída de las ventas y el número de compradores potenciales a la baja hunde a las cotizadas del sector. Es una señal de alerta en el mercado inmobiliario estadounidense, ya que las cuatro grandes referencias del sector sobre el parqué caen un 39,5% de media desde máximos históricos; la mitad del recorte visto en la crisis de Lehman Brothers.
Los inversores comenzaron a cerrar sus posiciones en DR Horton, Lennar Corporation, Pulte Group y KB Home, (constructoras de vivienda cotizadas en Estados Unidos) antes de que el S&P 500 alcanzase su máximo histórico. Así, de media, estos cuatro gigantes de la madera (en EEUU edifican más vivienda unifamiliar en madera que en ladrillo, como ocurre en España) caen desde sus respectivos máximos un 40%.
El pánico del mercado es anterior a la confianza de las propias constructoras que está en su nivel más bajo desde 2023 y que es el mismo que había en abril de 2020, en plena crisis del Covid, según el Índice del Mercado de la Vivienda de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) y Wells Fargo. El dato de mayo se situó en los 34 puntos (por debajo de 50 implica pesimismo) con el número de compradores potenciales en su dato más débil en más de año y medio y con el indicador de ventas actuales en su nivel más bajo desde finales de 2024, según Bloomberg.
La crisis de Lehman Brothes estalló con las hipotecas subprime, pero el sector inmobiliario comenzó a dar señales de alerta antes de que el pánico se extendiera a los mercados financieros. Desde que el sentimiento de las constructoras pasó a territorio negativo hasta que estalló la crisis de Lehman pasaron más de dos años y el indicador tocó mínimos en los 8 puntos. Entonces, Lennar, DR Horton, Pulte y KB Home se desplomaron hasta un 80% de media.
Ahora, la fuga de inversores de las cuatro grandes constructoras provoca caídas del 39,5%, con la confianza casi 25 puntos por encima del peor momento de la crisis que estalló en 2008. "La incertidumbre política, las tasas de interés persistentemente elevadas y los factores del costo de los materiales de construcción dañaron la confianza de los constructores", comentaron desde NAHB, que calculan que los costos de construcción pueden incrementarse en 10.900 dólares por vivienda por la imposición de aranceles. Es decir, el castigo de los inversores en estas compañías es mayor a pesar de que la confianza del sector está muy por encima de los niveles de 2008 (aunque tienda ahora a la baja).
Las consecuencias de un frenazo en la construcción de vivienda en Estados Unidos puede tener un efecto directo en la inflación y en el consumo nacional. Si disminuye la construcción de viviendas puede aumentar los precios de las mismas y de la vivienda disponible (afecta también a los inmuebles de segunda mano). El crédito puede verse afectado mientras los estadounidenses posponen la firma de una hipoteca en medio de la incertidumbre actual.
Con todo, el precio medio de la vivienda cayó en EEUU el pasado mes en el primer dato negativo desde enero de 2023 (se público este miércoles), según el índice de precios de vivienda de S&P (Case-Shiller). "Este registro empieza a mostrar cierto enfriamiento en el mercado inmobiliario americano fruto de los elevados costes de financiación", comentó el analista de Bankinter, el Jorge Pradilla.
Qué ofrece el sector para el inversor
De las 22 firmas que siguen a DR Horton, la más grande de las cuatro por capitalización bursátil, el 45% aconsejan tomar posiciones, según recoge FactSet. Así, la recomendación de consenso en el valor es de mantener, si se dividen las mismas entre comprar, mantener o vender. DR Horton ofrece un potencial del 28% hasta su precio objetivo de 151 dólares por acción. Si bien el mercado ha rebajado su precio objetivo de manera ininterrumpida desde septiembre del año pasado.
En Lennar Corporation no hay ningún experto que aconseje vender, pero el consejo mayoritario es el de mantener. Como en el caso anterior, su precio objetivo ha sido revisado a la baja en los últimos ocho meses hasta los 122 dólares actuales que implican un potencial del 15%. "Con grietas en los fundamentos de la constructora de viviendas, creemos que el sector aún no está al borde de la capitulación. En este punto creemos que es comprensible que los inversores se pregunten si hemos tocado fondo o aún habrá alguna sorpresa más. Nuestra convicción está en lo último", apunta el analista de Barclays en el sector de la fabricación de viviendas de EEUU, Mathew Bouley.
Tampoco KB Home tiene mejores perspectivas en el corto plazo. Su precio objetivo cae hasta los 64 dólares por acción, según el consenso de FactSet, que implican un recorrido por delante superior al 24% a precios actuales. Pulte Group tiene mejores expectativas que las tres anteriores, según las firmas de análisis y un potencial del 23,4%. En su caso, el consejo de los expertos si que es de compra. Si bien se espera que entregue menos casas este año respecto al 2024 y que sus beneficios se vean resentidos desde los 3.000 millones del año pasado a los 2,289 millones de dólares este 2025, lo que sería el peor ejercicio desde 2021.
