Buena parte de la riqueza de los españoles se cimienta en el ladrillo, pero no en el cotizado. Las familias españolas siempre se han planteado la compra directa de inmuebles no solo como una opción para adquirir su vivienda, sino como una alternativa de inversión a los activos financieros a pesar de su menor liquidez. Los fondos inmobiliarios son otra vía para invertir en el sector sin renunciar a ella, pero en los últimos años no ha sido una buena idea a tenor de sus rentabilidades, que han sido inferiores a las del mercado. Acceda al buscador de fondos de elEconomista.es.
En España se puede acceder a una oferta de 265 productos de este tipo con una estrategia global, y 94 de ellos disponen de clases en euros, según Morningstar. No invierten en inmuebles directamente, sino de forma indirecta a través de empresas relacionadas con el sector, y en los últimos cinco años los que cuentan con una clase en euros han ofrecido rentabilidades medias del 0,34% anualizadas frente al 6,33% que se ha revalorizado la bolsa –medida por el MSCI World– (ver gráfico). En clave europea, si nada cambia, el sector va camino de cerrar su octavo año consecutivo en el que se comporta peor que el propio Stoxx 600. En un año en el que este índice sube un 6%, las inmobiliarias se dejan en torno a un 4% y son el segundo sector que más cae en 2023 –el primero es el de recursos básicos–.
Parte de su mal comportamiento en el parqué se explica en la dependencia de esta industria al ciclo. Y el actual es cuanto menos complicado. Además las inmobiliarias han sido una de las víctimas de la rápida subida de los tipos de interés puesto que se trata de compañías que funcionan con altos niveles de deuda, y el incremento de los costes de financiación ha supuesto una amenaza para sus perfiles de crédito. "Las empresas más apalancadas son las más afectadas, sobre todo las francesas, alemanas y nórdicas. Su lucha por reducir la deuda mediante desinversiones es complicada, ya que ha desaparecido la liquidez en el mercado", explican los analistas de Bloomberg Intelligence.
Las señales de alerta en el sector han aparecido en distintos puntos geográficos este año. En Reino Unido, el mercado inmobiliario dio los primeros signos de desplome en los últimos 10 años en abril. En Suecia, la cotización de una de sus inmobiliarias, SBB, se hundió a principios de mayo por el recorte de su calificación crediticia por parte de Standard&Poor's, que rebajó sus bonos a nivel de basura, poniendo en aprietos la capacidad de una de las mayores arrendadoras de superficie comercial del país para refinanciar su deuda. Y mientras tanto, China atraviesa su particular crisis inmobiliaria ante la escasa capacidad del sector para reducir su endeudamiento sumado al incumplimiento de pagos, que ha provocado la pérdida de confianza de los inversores.
"Esta clase de activo se ha enfrentado a múltiples retos. Los ingresos ligados a la inflación por sí solos han sido ineficaces cuando se han visto contrarrestados por la caída de las valoraciones y el aumento de los costes de la deuda", describe Kenneth McMillan, investment director de activos diversificados de Abrdn. "Los REIT cotizados se negocian ahora con descuentos relativamente grandes respecto al valor de los activos, lo que refleja al menos parte de este sufrimiento. Sin embargo, esta clase de activos aún tiene mucho que mejorar. Por lo tanto, aunque puede que comiencen a surgir oportunidades en activos con motores estructurales, como los logísticos y residenciales, se requiere una buena dosis de cautela", estima.
Aunque los analistas estiman un potencial al sector europeo del 14% para los próximos doce meses y ninguna compañía recibe una recomendación de venta, según Bloomberg, éste cotiza con un descuento medio sobre NAV del 41% que refleja cierto escepticismo.
Lógicamente los fondos inmobiliarios tampoco baten al mercado este año, periodo en el que se revalorizan de media un 0,5%. Hay algunas excepciones, como la del español GVC Gaesco Oport. Empresas Inm. RV A, que se acerca a lo que sube la bolsa este año y obtiene un 5,48%. En el medio plazo, el fondo en euros con mejor evolución es Janus Henderson Horizon Global Property Equities, con una rentabilidad anualizada del 3,49% a cinco años, seguido de PGIM Global Select Real Estate Securities Fund, que ofrece un 3,23% anualizado a sus partícipes en el mismo periodo.
