Madrid
Ya hace dos meses que el Banco Central Europeo dio el paso de comenzar a encarecer el precio del dinero y el crédito, algo que ha tenido un efecto instantáneo en el euríbor, que ha pasado del -0,47% al 2,65% solo este año. Este índice se utiliza de referencia para fijar el tipo hipotecario mayoritariamente en Europa, que se ha encarecido, para una hipoteca media, en unos 300 euros al mes desde que arrancó el año.
La primera consecuencia de esto es que la demanda de compra de viviendas se puede ver reducida en el corto plazo ante unos costes de financiación al alza, y esto puede provocar una caída del precio de obra nueva, que se suma al ya de por sí aumento de los costes de construcción, que lleva meses apretando los márgenes del sector. Desde Renta 4 creen que "a corto plazo la demanda se mantendrá fuerte gracias al ahorro acumulado, la demanda embalsada y la escasez de oferta en obra nueva, con unos incrementos de costes de construcción que, de momento, están pudiendo trasladarse al precio de la vivienda (...) No obstante, recordemos que el esfuerzo realizado por los hogares para la compra de una vivienda se situaba ya por encima de los 7,6 años de la renta bruta del hogar, cifra que, si bien se sitúa aún por debajo del récord de 9 años marcado en el tercer trimestre de 2007, ya supera la media de la última década [6,9 años]; además, el entorno repentino de elevada inflación y subida de tipos con el consiguiente encarecimiento de las hipotecas podría hacer continuar aumentando rápidamente esta ratio", agregan.
En este contexto, las promotoras españolas están recibiendo un mayor castigo que el propio mercado en este periodo de dos meses. Mientras que el Ibex pierde un 8% desde la primera subida de tipos anunciada por Christine Lagarde, Metrovacesa, Aedas, Neinor Homes y Renta Corporación se dejan más del doble, un 16% de media.
"Hasta el momento, los planes estratégicos de las compañías han contado con el visto bueno del mercado, si bien, el actual contexto de rápidas alzas en los tipos de interés nos genera dudas sobre la capacidad de las compañías de mantener el actual ritmo de demanda para las nuevas promociones", señalan en Norbolsa. "De hecho, la capacidad de subidas de precios de las nuevas viviendas condiciona en gran medida el mantenimiento de los actuales márgenes de las promotoras, teniendo en cuenta el aumento de los costes de producción que están teniendo que asumir", añaden. "Por ello, creemos que conocer un horizonte de tipos de interés realista es una condición necesaria para continuar con la cobertura en el sector, a pesar de los fuertes descuentos sobre el valor de sus activos a los que están cotizando", concluyen.
Y es que estos, de media, se han ido a tasas próximas al 60%, no solo entre las grandes promotoras cotizadas, sino también entre las socimis del mercado (Merlin, Colonial y Lar). Metrovacesa sigue siendo quien cotiza con un mayor descuento frente a su NAV por acción, del 61%, aunque lo llamativo es el desplome de Aedas de los últimos meses que le ha llevado a cotizar a un 57%, aunque falta por conocer, en su caso, el dato trimestral.
Castellana Properties ya controla más del 25% de Lar España
Castellana Properties, socimi controlada por el fondo sudafricano Vukile, ha aumentado su participación en Lar España hasta el 25,52% en plena debacle de las valoraciones del real estate. "Se trata de una operación estrictamente financiera (...) y reafirma su apuesta por el sector retail", apunta la socimi al que ven gran potencial de revalorización. Lar, que no levanta cabeza en su cotización, cotiza con un descuento sobre el NAV a cierre de junio del 63%. La CNMV fija el control del 30%del capital para que fuere obligatorio lanzar una opa.
