El magnate Carlos Slim no da puntada sin hilo y es consciente de que la prima (del 20%) que ha puesto sobre la mesa para hacerse con el 24% del capital de Metrovacesa es poco comparado con los retornos que puede lograr en el futuro.
La promotora que capitanea desde su salida a bolsa Jorge Pérez de Leza sigue cotizando con el mayor descuento frente a su cartera de inmuebles de todo el sector en España, ya que el mercado solo reconoce la mitad del valor de sus activos. Y Slim ha decidido aprovechar ese hueco que lleva años dejando libre el mercado, infravalorando al sector inmobiliario. Metrovacesa cerró 2021 con un net asset value (NAV) de 2.326 millones de euros. Ayer, incluso después de que la acción se disparase un 16,5% para ajustarse a la opa de FCC a 7,8 euros, su capitalización era de 1.147 millones.
Para el accionista minoritario de Metrovacesa, que no debe ser mucho teniendo en cuenta que el free float de la compañía es de en torno al 17%, la opa lanzada por Slim abre varios interrogantes. El primero de ellos: ¿Ofrece un precio justo por la cuarta parte de Metrovacesa? No, a tenor de dónde quedan los 7,8 euros ofrecidos en comparación con otras dos variables del mercado. El precio objetivo medio que da el consenso de analistas para Metrovacesa está en los 8,53 euros, lo que arrojaba, hasta el cierre del martes, un potencial del 31%, y dejaría el precio de la opa cerca de un 9% por debajo.
Por otro lado, habría que compararlo con el valor intrínseco de la firma. Su NAV por acción cerró 2021 en los 15,82 euros –sin incluir el dividendo de 0,8 euros–. Esto supone multiplicar por 2,4 veces el valor de Metrovacesa previo a la oferta, y por 2 veces sobre la oferta presentada por FCC de 7,8 euros, que se queda un 51% por debajo. No obstante, toda gran operación de mercado se suele realizar siempre con cierto descuento con respecto a la cartera de inmuebles, de entre el 10% y el 20%, dependiendo del equipo gestor. Cabe resaltar que el NAV de Metrovacesa acumula tres años consecutivos de caída, desde 2018 –salió a bolsa en el mes de febrero–, cuando cerró en los 18,43 euros por acción.
"La oferta queda por debajo de nuestro precio objetivo y un 50% por debajo de NAV por lo que nos resulta en cierto modo insuficiente. En este sentido, si bien debemos tener presente la limitada liquidez del valor, no acudiríamos a la oferta (al menos, claramente, no en su totalidad)", apuntan desde Renta 4. Los analistas de Bankinter, que sí aconsejan acudir, creen que la opa "está próxima al precio objetivo que tienen para Metrovacesa [en 8,4 euros] y consideran que arrastrará al alza al sector", pendiente, por cierto, de operaciones corporativas, aunque fuentes de Metrovacesa reconocen que ésta, en concreto, les ha pillado por sorpresa. Esta cuestión abre un segundo interrogante. ¿Está alguno de los dos bancos dispuesto a vender todo o parte? En el planteamiento, sobre el papel, encaja BBVA que cuenta con una participación del 20,85%. Slim aspira a tener otro 24%, que se sumaría al 5,49% que ya controla a través de su holding financiero, Inversora Carso, y que le dejaría a las puertas de lanzar una opa por el 100% de la compañía (si superase el 30% del capital estaría obligado a hacerlo). Banco Santander cuenta con el 49,36%.
"También es una noticia positiva para FCC, que compra a un precio atractivo, y que se convertirá en uno de los principales actores del negocio promotor en España, dado que también controla un 51% de la inmobiliaria Realia", apuntala Bankinter.
Sus dos comparables nacionales cotizan con un descuento medio del 30% frente a su NAV. Neinor Homes –que cotiza sobre los 12 euros– aumentó el valor neto de sus activos hasta los 17,88 euros, máximo histórico tras la absorción en 2021 de Quabit. Aedas –pendiente de presentar resultados anuales– cerró el tercer trimestre con un NAV por acción de 33,68 euros, con una acción un 27% por debajo.