Madrid
Es paradójica la situación por la que está pasando el sector del real estate en toda Europa, pero especialmente en España. Pese a que los precios generales no han tardado en recuperarse de la crisis provocada por la pandemia de coronavirus, en bolsa, casi ninguna de ellas ha recobrado los niveles previos al inicio del Covid-19.
Con todo, los analistas se han mantenido firmes en su total confianza en torno a este sector. De hecho, de las cinco firmas españolas de esta industria, solo una, Colonial, no recibe una recomendación de compra por parte del consenso de expertos que recoge FactSet, aunque se acerca. También en el resto del Viejo Continente los consejos de esta industria destacan sobre el resto.
En este sentido, más de la mitad de las grandes firmas a nivel europeo reciben la mejor recomendación posible y, aunque en los últimos meses han recuperado tono, todavía se encuentran a casi un 10% de recuperar los niveles pre-pandémicos pese a que en el año remontan algo más de un 12% (atendiendo al sectorial Real Estate [ver gráfico]).
"Históricamente, este sector se ha comportado de forma inversa a los movimientos de las rentabilidades de los bonos soberanos, y ahora puede venir un momento complicado en ese sentido por la retirada de estímulos, al igual que se mueve en línea con los PMIs domésticos, donde ahora esperamos que lo hagan algo peor que en el resto del mundo", explican desde Bank of America.
Sin embargo, bajo esa premisa deberían haberlo hecho mejor en los últimos tiempos, algo que tampoco ha sido así. Citando a las españolas, Merlin todavía cae un 22% desde el Covid, Colonial un 35% y Lar algo más de un 16%. Neinor, aunque cotiza ya en línea con dichos niveles, ha perdido la mitad de su valor en los últimos cuatro años. De igual forma, Aedas está un 18% por encima de niveles Covid, pero todavía cae más de un 30% desde sus altos históricos, logrados en 2018.
"Uno de los factores que están apuntalando la inversión en real estate son los centros logísticos, que cada vez reciben un mayor interés por parte de distintos bancos y fondos de inversión, apuntando a un récord de inversión de 2.500 millones este mismo año", apuntan desde Renta 4. En este sentido, "Merlin es el actual líder en logística en España, donde los ingresos de este segmento ya suponen el 13%, con el objetivo de llegar al 20% una vez se consoliden los proyectos", añaden.
La otra gran socimi es Colonial, más enfocada al segmento de las oficinas y centros de trabajo y con presencia en otro países además de España, como es el caso de Francia. "El crecimiento de la compañía dependerá del desarrollo de su cartera de proyectos, lo que hará que sus retornos sean mas previsibles", apuntan desde Barclays.
"Nos gustan todas pero creemos que Neinor y Aedas tienen mejores perspectivas"
La otra socimi, más pequeña, es Lar España, con toda su cartera consistente en centros y parques comerciales, ha sufrido, quizás más que ninguna otra, los estragos de las restricciones derivadas de la pandemia. "La reapertura ya es prácticamente total en los centros de Lar y las afluencias y las ventas ya están al 90% de los niveles que vimos en el tercer trimestre de 2019; tras ajustar el NAV [valor neto de sus activos] por acción, está cotizando con un descuento del 50%, que unido a su buen balance, su dividendo y su cartera, la hacen un valor atractivo", señalan en Renta 4.
Neinor y Aedas, que reciben dos de los mejores consejos de todo el continente, son compañías dedicadas a la promoción de vivienda. "Creemos que tienen por delante un ciclo alcista residencial, gracias a la dinámica de la oferta y demanda favorable, mientras que las valoraciones son atractivas, con rentabilidades por dividendo por encima del 5%", explican desde Sabadell. "Nos gustan todas pero creemos que Neinor y Aedas tienen mejores perspectivas a corto plazo que Metrovacesa", añaden,
Los mejores consejos
De las 20 compañías más grandes del sector en Europa, las mejores recomendaciones se las llevan la luxemburguesa AroundTown, la francesa Gecina y la alemana Vonovia, que a su vez es la compañía más grande de esta industria. En este momento, acaba de adquirir la tercera mayor, que es Deutsche Wohnen, por la que presentó tres opas, de hasta 53 euros por acción. La alemana se fue a esos precios hasta que en octubre, cuando al fin consiguió cerrar la operación corporativa, esta se desplomó un 25%. Ahora, Vonovia ha anunciado una ampliación de capital de 8.000 millones para financiar la deuda contraída en esta compra. Por el contrario, la única recomendación de venta que hay entre los grandes nombres de esta industria es la sueca AB Sagax.
Con respecto al resto de fundamentales, la que cotiza con el mayor descuento por PER es Neinor, por debajo de 8, mientras que solo Aedas, Klepierre y Leg Immobilien se compran por debajo de PER 10. El mayor crecimiento de los beneficios entre 2019 y 2023 será el de Aedas, con un 233%, soportando además el menor endeudamiento.
