La posibilidad de que a comienzos del próximo año Europa reciba 300 millones de dosis de la vacuna patentada por Pfizer ha disparado el optimismo entre los dueños de los centros comerciales. Esto implicará menos miedo, más reuniones sociales y, en definitiva, más compras físicas y menos a través de Internet -la otra gran amenaza que aflige al sector desde hace años- y que podría llevarles a doblar su valor en el mercado en los próximos dos años solo con cumplir lo que el mercado espera y que ya recogería un recorte medio en las valoraciones del 30% en el sector retail europeo.
En la semana, las grandes socimis especializadas en retail se han disparado en bolsa, con ganancias que superan el 48% para la francesa Klepierre, el 43% en el caso de Unibail-Rodamco-Westfield, y que rondan el 30% para la también gala Icade o las británicas Land Securities y British Land. Merlin Properties -con una quinta parte del portfolio en centros comerciales- y Colonial suben, respectivamente, un 24% y 22%, entre las diez mayores ganancias del sector europeo.
Pero, aun así, queda muy lejos cotizar a la par que el valor al que, actualmente, están tasados sus inmuebles ya que el descuento al que cotizan sigue siendo histórico: de media, un 56% por debajo, aunque hay quien rebasa estos datos con creces. Es el caso de la británica Hammerson, cuyo valor de mercado solo refleja el 8% de su cartera real de grandes superficies comerciales. O también, el de Unibail-Rodamco, cuya capitalización representa el 23% del NAV de la socimi holandesa, aunque hace pocas semanas llegó a superar descuentos de más del 80%. Y esto implica que el rebote de esta semana ha aminorado el castigo en bolsa para estas compañías.
La pregunta ahora, ante un cambio de perspectivas gracias a la vacuna, es hasta dónde podrían subir en bolsa los reits europeos considerando el escenario más realista posible de cara a los próximos años, que incluye, sin duda, cierta caída de valor de los inmuebles. No es nada nuevo. Ya antes de la crisis del Covid era algo evidente, aunque ésta haya acelerado el proceso.
Los analistas prevén un recorte de las valoraciones de los activos retail del 30% en Europa de cara a 2022. También se espera cierto ajuste en las oficinas, cercano al 10%, frente al crecimiento de las grandes naves logísticas ante el boom del comercio online. Pero de donde cotizan hoy hasta ese futuro a corto plazo con valoraciones a la baja todavía queda mucho recorrido en bolsa. De media, los mayores reits del Stoxx 600 especializados en superficies comerciales o con cierta exposición a ello podrían duplicar su precio en el mercado solo con acercarse al NAV por acción que proyectan los analistas para 2022 y que ya incluye un recorte de las valoraciones post-pandemia.
La británica Hammerson cuenta con el mayor potencial en bolsa, del 245%, hasta un NAV por acción en los 0,9 euros que será, según los analistas, el que sufra un recorte más elevado. Se estima que el valor de su cartera de inmuebles sea un 74% inferior en dos años. Entre los mayores recortes figura Unibail. Los analistas prevén que sus centros comerciales valgan en 2022 menos de la mitad que en 2019; y aun con todo, su acción subiría un 86% hasta los 92,6 euros que estiman de NAV para dentro de dos años.
Entre las socimis 100% retail figura Lar España, aunque no cuenta con estimaciones de NAV a futuro. Si se le aplicase, en todo caso, un recorte del 25% al valor de su cartera, que es la caída de valoración que prevé Merlin Properties para sus centros comerciales en dos años, su potencial alcista sería todavía del 126%, entre los más altos de Europa, hasta un NAV por acción de 8,6 euros frente a los 10,79 euros que presentó el jueves. Esto supone reconocer ya una caída de la valoración del 5,3% en el tercer trimestre del año. "Si se ajusta la brecha, el rebote en los ingresos y beneficios les llevará a restaurar [a niveles previos al Covid] el dividendo", afirman desde Bloomberg Intelligence.
