Madrid
Uno de los grandes vencedores de la crisis financiera de 2008 en España fueron los fondos extranjeros. En concreto, los dedicados al ladrillo, que contaban con dinero suficiente para comprar a precio de saldo las migajas que les interesaban. La comparativa no es justa para las socimis nacionales. Poco o nada tiene que ver su negocio con la cultura del inmobiliario que se tenía décadas atrás. Pero sí tienen un aspecto en común y es que sus valoraciones no se ajustan a la realidad, antes quizás por exceso -de ahí la burbuja-, y las actuales por defecto, ya que cotizan en bolsa con descuentos tan abultados que el mercado ni siquiera les está reconociendo la mitad de lo que valen sus inmuebles.
Meses hace que desde el sector se comenta que cotizar a descuentos tan mayúsculos ha convertido a los tres grandes Reits -como se les denomina en el mundo anglosajón-, Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar España, en un caramelo para los grandes inversores. Hasta esta semana en la que el fondo canadiense Brookfield asomó sus intenciones bajo la puerta, aunque el mercado no termina de ver la operación. Fuentes del sector aseguran que también existe interés por parte de otros grandes fondos, como Blackstone, Apollo o Cerberus. Sus acciones se dispararon un 12,3% en dos días, y con la semana finiquitada cotizan un 11,6% al alza. Fuentes del sector insisten -como llevan tiempo haciendo ya- que ningún inversor venderá acciones de una socimi por debajo de lo que valen los inmuebles a precio de calle. Por tanto, cualquier operación de compra que se plantee debería ofrecer el NAV de las compañías o, como mucho, un descuento no más allá del 20%, que es el margen clásico que se concede a este tipo de operaciones.
Esto, en caso de producirse, ofrecería rentabilidades elevadas para los accionistas de las socimis nacionales, básicamente, porque cotizan a la mitad del valor que tienen sus oficinas, centros comerciales y almacenes; y quien quiera oparlas deberá ofrecer mucho más. Posiblemente, un 100% más, que se embolsaría cada inversor. Pero también hay otro factor a considerar: la crisis por el Covid-19 ha blindado el precio de cualquier operación corporativa. A mediados de marzo, en el peor momento para el Ibex, el Gobierno aprobó una medida extraordinaria para proteger de posibles opas oportunistas a las compañías estratégicas frente a compradores extracomunitarios. Cualquier operación requeriría del visto bueno del Ejecutivo.
El descuento de las socimis
Lar España, ubicada en el sector más estigmatizado -el de los centros comerciales- presenta un descuento del 60% sobre su NAV (net asset value, en sus siglas en inglés) del 60%. Traducido a cifras implica que, a cierre de junio, sus 15 activos españoles valían 905 millones de euros, lo que supone un 10% menos que en diciembre -o 98 millones menos-; mientras su capitalización hoy es de 411 millones. Lar llegó a marcar mínimo en bolsa en 3,51 euros el 28 de abril. Aunque su caso es diferente. Ya venía castigada de antes ante la irrupción del e-commerce. Desde el máximo que hiciera en abril de 2018, en los 9,61 euros, su acción cae un 51,4%.
A raíz del Covid, la socimi reconoce haber negociado 2,7 millones de euros en rentas, una parte pequeña del total de casi 48 millones del segundo semestre. Fuentes del mercado insisten en "falta visibilidad" en sus cifras. Merlin Properties, reconoció, por ejemplo, descuentos de casi el 60% en 2020 en sus alquileres, teniendo en cuenta la condonación del pago a algún inquilino durante el confinamiento. Y eso que solo el 18% de sus activos por valor son centros comerciales.
La socimi presenta un descuento en bolsa del 51%. Sus activos valen 7.365 millones; en bolsa capitaliza la mitad, 3.620. Fuentes del mercado consideran que es difícil asumir "rebajas del 50%" en el valor de los inmuebles por mucho que a raíz del Covid-19 se vaya a producir una ligera depreciación de los mismos. Lo que no se descarta es que el primer accionista de Merlin -con el 22%-, Banco Santander, aceptara vender con un descuento no superior al 20%. "Considerando el impacto que le ha supuesto el coronavirus en sus resultados podría estar más dispuesto" a aceptarlo, dice Bankinter. De ser así, asumiendo una rebaja del 20% sobre el NAV de Merlin, el posible comprador debería lanzar una opa por un precio de 12,55 euros, lo que supone valorar el portfolio de la socimi en unos 5.900 millones. En este caso, la prima sobre el precio actual es del 62%. Si la opa se realizara, en cambio, sin descuento, la acción doblaría su precio, ya que los 15,68 euros a los que se realizaría la operación suponen un 102% de la cotización actual.
En el caso de Colonial, su descuento en bolsa es menor, del 35%, aunque es la única que antes de la pandemia cotizaba con prima sobre NAV y lo venía haciendo desde finales de 2019. Ahora su cartera de inmuebles alcanza un valor de 5.697 millones. En bolsa, en cambio, no llega a 3.700 millones. Hasta la gran corrección de febrero, Colonial llegó a valer en bolsa casi 6.700 millones -13 euros por acción-.
Fondos de 'Reits'
Una de las estrategias para beneficiarse de estas posibles operaciones corporativas en el sector es invertir en fondos centrados en Reits. De hecho, Merlin es una de las firmas presente en numerosos fondos europeos y globales de este tipo que, al contrario de los fondos inmobiliarios tradicionales, aprovechan la diversificación que ofrecen los Reits para invertir tanto en oficinas como centros comerciales, residencias de estudiantes o de mayores. Algunos gestores incluso consideran que compañías como American Tower pueden cumplir los criterios para formar parte de la cartera, ya que una parte de su negocio se basa en el alquiler. En España, existen casi un centenar de fondos que invierten en reits europeos y globales, entre los que destaca GVC Gaesco Oport. Empresas Inm., con casi un 12% de rentabilidad.
