Casi una cuarta parte de las ventas de ropa y complementos en Europa se realizarán a través de Internet a finales de este año, según Bernstein. En parte, porque la pandemia por coronavirus ha acelerado una tendencia, la del e-commerce, que lleva varios años amenazando a los centros comerciales a nivel global, aunque fue EEUU donde empezó hace un bienio a dar sus primeros síntomas.
En lo que va de año los grandes caseros europeos especializados en comercio minorista se han dejado por el camino más de la mitad de su valor en bolsa, lo que le convierte en uno de los sectores más atractivos por valoración, junto a telecos y aseguradoras. Unibail-Rodamco-Westfield (adquirió esta última en 2017) corrige un 64% en 2020 hasta una capitalización de 7.000 millones de euros. En los últimos dos años ha perdido tres cuartas partes de su valor. Su cartera de activos (en términos brutos) está valorada en 65.300 millones de euros entre Europa y EEUU, con un 86% de exposición a retail. A 24 de abril, último dato facilitado por la compañía, Unibail dijo haber "cobrado el 20% de los alquileres de sus inquilinos de centros comerciales, aun habiendo condonado el pago" ante el cierre de todas sus instalaciones en Europa, "salvo en Suecia y Países Bajos". Vaticina que el impacto de verdad llegará sobre sus cuentas del segundo semestre que presentará el 29 de julio.
Los analistas recomiendan reducir exposición al sector, de ahí que se acumulen las recomendaciones de venta. Una de ellas es el gigante francés de centros comerciales, Klepierre, que pierde un 52% de su capitalización, hasta los 4.800 millones de euros, cuando su portfolio está valorado en cerca de 23.700 millones (en bruto). Su principal accionista es Simon Property Group, con el 21% del capital, considerado uno de los grandes REITs americanos, a pesar de que su capitalización hoy sea la mitad que cuando arrancó el año. El británico Land Securities cede un 46%, casi lo mismo que su compatriota British Land. "Es la tipología de activos más sensible a un potencial cambio de ciclo. En EEUU y Reino Unido ya se están produciendo cierres y rebajas en las valoraciones de los activos, motivado por una gran sobreoferta de superficie comercial (EE.UU. 1.602 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes; frente a los 280 m2 de España)", afirma Bankinter.
Inmuebles que valen menos
Las consecuencias de la pandemia sobre el sector son claras ya, una vez transcurrida la mitad del año: el crecimiento de la venta online, en detrimento de los centros comerciales, favorecerá a las socimis que tengan almacenes logísticos; esto, a su vez, genera una caída de las valoraciones de los activos que ya se está viendo este año; y, por ende, la inversión en REITs, sustituta de bonos y deuda ya que se consideraba, hasta la fecha, una inversión segura y casi exenta de volatilidad, está disminuyendo en grandes fondos institucionales y planes de pensiones. Lo que hace unos años se denominó el apocalipsis del retail ante la irrupción de Amazon, ahora se está acelerando. Según cálculos de DWS, las rentas de los centros comerciales caerán este año un 20% seguida de una recuperación del 5%/6% de 2021 a 2024. Los alquileres del sector logístico son los que más crecerán, un 10%.
Desde Bloomberg Intelligence creen que los denominados mall (en el mundo anglosajón) lograrán recaudar "rentas del 40% o 50% este año de sus inquilinos durante el segundo y el tercer trimestre, lo que implica recortar el valor de sus activos un 15% en Europa". Las socimis de retail han anunciado la condonación de la deuda total durante los meses de confinamiento, a pesar de "tener costes fijos del 30% del total", según calculan desde BI. En el caso de la española Merlin Properties, con un 20% del valor de sus activos en centros comerciales, reconoció que se producirá un descuento medio del 60% a lo largo de 2020 para ayudar a los inquilinos -de pequeño tamaño- que no puedan pagar, a lo que se suma la capacidad de negociación de los grandes. Fuentes del sector reconocían a elEconomista hace semanas que Inditex estaría negociando una rebaja de los alquileres de entre del 50%-60% para este año. Según publica The Wall Street Journal, "H&M, de hasta el 25%". Además, las socimis deben estar abiertas a negociar. En plena crisis financiera, lo último que hará la gente será dejar de pagar su hipoteca, pero sí prescindirá de gastos como ir de compras.
En este caldo de cultivo, el NAV (valor neto de los activos) por acción se reducirá, de media, un 20% de 2019 a 2022, según el consenso de mercado, aunque el verdadero shock se producirá este año, con una caída del 12% de media, frente al 3,9% de 2020 a 2021 y el 1,9% de 2021 a 2022. Unibail-Rodamco-Westfield será la peor parada, con un NAV que se contraerá un 33% en los tres próximos años, hasta los 136 euros por título en 2022. Hoy cotiza sobre los 50 euros y esto implica un descuento sobre su NAV estimado para 2022 del 63%. Entre quienes ya se han pronunciado se encuentra Land Securities, con un portfolio de 14.300 millones de euros, del que un 33% es retail. Su valoración mermó un 20% en el primer trimestre y atribuye un tercio de la caída al Covid.
