Era cuestión de tiempo que al gigante inmobiliario español Merlin Properties le salieran pretendientes. El recorrido de la socimi y su diversificada cartera de inmuebles compuesta por oficinas, logística y retail la han convertido en un caramelo para los grandes fondos de inversión internacionales, que según apuntan distintas fuentes del sector, llevan varios meses rondando a los principales accionistas de la firma patrimonialista. De este modo, el fondo canadiense Brookfield no sería el único que habría mostrado su interés recientemente por hacerse con una parte importante de la socimi, tal y como adelantó Expansión, que asegura que en este caso el inversor estaría, incluso, estudiando la posibilidad de lanzar una opa. Según destacan las mismas fuentes consultadas por este medio, "de momento, no hay nada formal sobre la mesa por parte de estos grandes inversores, pero el interés real está ahí". Y esto fue suficiente para que Merlin ayer se disparase un 9,86% en la sesión y subiera a cotas de 7,63 euros. Este miércoles subió otro 2,23%, hasta 7,8 euros por título.
Por la dimensión de Merlin, que ha amasado en los últimos años una cartera de activos valorada en más de 7.300 millones de euros, son solo unos pocos los candidatos que podrían optar a una operación de compra de tal envergadura. Así, en el sector suenan nombres como Blackstone, Apollo o Cerberus, que además de su capacidad de actuación, han demostrado su apetito e interés por el inmobiliario español a lo largo de los últimos años.
Además de por sus inmuebles, la socimi cuenta ahora con un atractivo añadido al haberse convertido en accionista de la sociedad Distrito Castellana Norte. Este movimiento le posiciona con una participación del 14,5% en el que será el mayor desarrollo urbanístico de Madrid, que además ha recibido recientemente luz verde definitiva tras más de 25 años de bloqueo.
Vender con descuento
Merlin lleva años cotizando con cierto descuento (en el entorno del 20%) respecto al valor neto de su cartera de activos, algo habitual en el sector europeo. La cuestión es que, en los últimos meses, a raíz del desplome de la acción, ese descuento se ha acentuado significativamente, hasta el 51%. Al cierre del lunes este descuento era del 55% con la acción en 6,98 euros.
Los expertos hace tiempo que advierten de que los descuentos a los que cotizaba el sector eran caldo de cultivo de futuras opas. Aunque nadie dice que se vaya a vender mucho barato. Fuentes del sector reconocen que no tendría sentido que los accionistas de Merlin aceptaran "una opa por menos de lo que valen sus activos".
La socimi presentó la semana pasada un NAV por acción a cierre de junio de 15,68 euros, un 0,5% superior al del 1 de enero, lo que supone que su cartera de inmuebles tiene un valor neto de 7.365 millones de euros. Su capitalización actual es algo menos de la mitad, 3.584 millones. Fuentes del mercado consideran que es difícil asumir "rebajas del 50%" en el valor de los inmuebles por mucho que a raíz del Covid-19 se vaya a producir una ligera depreciación de los mismos.
En este sentido, Juan Moreno, analista de Bankinter, no descarta, en cambio, "que se pudiera vender con un pequeño descuento, no más allá del 10%, 15% o, como mucho, 20%", pero introduce una excepción en el caso de Merlin: su accionista principal. "Hay que tener en cuenta que es Banco Santander [con un 22% del capital], y aunque no creo que lo vaya a regalar, considerando el impacto que le ha supuesto el coronavirus en sus resultados podría estar más dispuesto" a aceptar cierto descuento. "Es una noticia positiva que ayuda a poner en valor el gran atractivo de la compañía, muy castigada", dice Renta 4.
De ser así, asumiendo una rebaja del 20% sobre el NAV de Merlin, el posible comprador debería lanzar una opa por un precio de 12,55 euros, lo que supone valorar el portfolio de la socimi en unos 5.900 millones de euros. En este caso, la prima sobre el precio actual es del 70%. Si la opa se realizara, en cambio, sin descuento sobre el valor de los inmuebles, la acción doblaría su precio, ya que los 15,68 euros a los que se realizaría la operación suponen un 112% de la cotización actual.
Abelló entra en Merlin
935.000 euros es el importe de la participación del 0,55% que tomó Juan Abelló de Merlin Properties durante el segundo trimestre del año a través de su sicav Arbarín, tal y como ha publicado ante la CNMV. Fue la única firma española en la que abrió posiciones, mientras que cerró las que tenía en Meliá, Metrovacesa, Prosegur, Neinor, GAM y Vidrala. Junto a él, Manuel Lao, expropietario del Grupo Cirsa, aprovechó la corrección de marzo para entrar en Merlin. Desde entonces ha dobla su participación, hasta el 6,27%.
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