Uno de los grandes perdedores en términos bursátil de la actual crisis propiciada por el Covid-19 es el sector inmobiliario. El motivo para ello es bien conocido. "Nuestro nivel de indexación al empleo y a la evolución económica es brutal", reconoce Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, durante su intervención en la mesa redonda para inmobiliarias que se celebró este jueves dentro del Foro Medcap, organizado por Bolsas y Mercados Españoles (BME).
En términos generales, los representantes del sector inmobiliario tienen claras varias conclusiones que se extraen de la situación actual. La primera es que el precio de la vivienda caerá, es cierto, pero lo hará principalmente en residencial de segunda mano. La segunda, y vinculada con la anterior, es que las promotoras nacionales tienen liquidez suficiente como para aguantar y sostener los márgenes -lo que implica, obviamente, que no esperan bajadas de precio-. La tercera es que la incertidumbre en bolsa es el peor enemigo del residencial. Y una cuarta es que a la crisis actual ya le precedía otra -mucho menor-, pero que ya se había producido cierta ralentización en el crecimiento del sector frente a años anteriores.
Falta de una 'hoja de ruta'
"Lo que necesita el mercado es certidumbre. El inversor, con esta volatilidad, es incapaz de estimar cuánto vale la compañía. Si me preguntas cuántas viviendas vamos a vender en los próximos tres meses la realidad es que no tengo ni idea. Para que el valor de la compañía se vuelva a reflejar en el mercado necesitamos certidumbre y dar un nuevo guidance", asegura Pérez de Leza durante la conferencia para tratar de explicar por qué Metrovacesa cotiza con un descuento sobre el valor neto de los activos (NAV, por sus siglas en inglés) del 70% a raíz de haberse desplomado un 40% desde finales de febrero.
Esto implica, reconoce su consejero delegado, que la compañía cotice hoy con una capitalización que es el equivalente a "140 euros por metro cuadrado" y "no creo que nuestros suelos, que podrán gustar más o menos, valgan eso". Según los datos del Ministerio de Fomento, a cierre del cuarto trimestre de 2019 el precio por metro cuadrado de suelo urbano a nivel nacional estaba, de media, en 157,4 euros, lo que implica cotizar con un descuento para Metrovacesa del 10,8% respecto a la media nacional. En ciudades como Madrid se elevaba hasta los 273,5 euros/m2; y en Barcelona, a 225,2 euros/m2.
Además, este castigo en bolsa dificulta entrar en el mercado de fusiones y adquisiciones en igualdad de condiciones. "Con las acciones tan penalizadas, con un descuento del 70% sobre NAV, no puedo intentar comprar a otra compañía a precios de NAV porque no funcionaría", afirma Pérez de Leza.
Con liquidez
Metrovacesa dice haber tomado "medidas de cautela para maximizar la liquidez" en estos momentos de pandemia. Entre ellas destaca la supresión del dividendo comprometido para este año, aunque sí mantiene el programa de recompra de acciones para el periodo 2020-2022 por un máximo de 50 millones de euros. En lo que respecta al pago en efectivo, la promotora ha retrasado esta decisión hasta finales de año, cuando tenga mayor visibilidad.
Dicho esto, ni Metrovacesa ni Grupo Insur, también presente en la conferencia organizada por el Foro Medcap, creen que se vayan a producir caídas en el precio de la vivienda de obra nueva. "La oferta que hay no es muy grande, y las promotoras de esa categoría estamos bien capitalizadas, con un LTV (loan to value, por sus siglas en inglés) bajo, y tenemos capacidad de esperar a que se recupere la demanda. Es posible que en el mercado de vivienda de segunda mano, en el que entran en juego otras variables, se puedan ver bajadas de precio más agresivas", sentencia Pérez de Leza.
Esta es "una de las claves" para Ricardo Pumar, presidente de Grupo Insur. "No hay ahora mismo un exceso de oferta (...) Los promotores no tenemos prisa en vender. No vamos a sacrificar márgenes porque tenemos capacidad suficiente para aguantar. El precio de la vivienda en España, aunque se ha recuperado en los últimos años, todavía sigue muy por debajo del precio máximo alcanzado en el anterior ciclo. Todavía estamos un 17% por debajo del pico, con lo que quedan pocos espacios para el ajuste de precios. El ajuste será mayor en la vivienda de segunda mano que en la de obra nueva, será también mayor el de la segunda residencia que el de la primera. Si se produce un ajuste temporal será muy moderado", asegura Pumar.
Hoteles: giro en la propiedad
El sector hotelero, en términos de propiedad del inmueble, podría ver, aprovechando la crisis, cierto movimiento de adquisiciones y ventas. Así lo reconoce Javier Illán, presidente de Millenium Hotels Real Estate, una socimi que cuenta con nueve hoteles, seis de ellos en remodelación que abrirán en 2021. "Ya antes del Covid esperábamos una pequeña recesión. Ahora entendemos que ciertas cadenas se replanteen su posición patrimonialista", reconoce Illán.
Firmas como Meliá Hotels y NH Hoteles han sufrido castigos en bolsa superiores al 50%/60% este año. En su caso, "la base accionarial nos han permitido caer sólo un 10% en esta crisis", dice Illán, que se refiere a que más de la mitad del capital está en manos de sus propietarios, un dato nada desdeñable si se compara con el resto de grandes socimis que cotizan en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), que no llegan a tener ni un 1% del capital cotizando libre en el mercado. Ahora bien, Millenium Hotels cotiza en modalidad de fixing, con bajo efectivo negociado, lo que reduce enormemente la volatilidad. Su objetivo es dar el salto "al Continuo a comienzos de 2022", concluye Illán.
