Las grandes socimis del mercado nacional verán caer el valor de sus carteras de activos este año ante la paralización económica provocada por el Covid-19 por primera vez desde su salida a bolsa, en el año 2014 (o desde el cambio de régimen fiscal en 2017 en el caso de Inmobiliaria Colonial). Esto es un cambio brusco que contrasta con los crecimientos superiores al 10% vistos hasta 2019, año en el que se moderó a cotas cercanas al 5%. La pérdida de valor de los inmuebles unido a una mayor tasa de descuento por el riesgo asociado a la crisis y al aumento del teletrabajo provocará que el valor de los inmuebles de Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar España se reduzca en casi 940 millones de euros, lo que implica una reducción de algo más del 6,2% de media calculado en base al tamaño de las socimis.
"La pregunta clave es: ¿Podrán mantener el crecimiento de rentas en las oficinas de mayor calidad que ya de por sí alcanzaron cotas históricas antes de la pandemia? Complicado si la situación económica en España se sigue deteriorando", plantean los analistas de Barclays.
Hay que tener en cuenta que las tres socimis nacionales tienen un perfil diferente cada una de ellas: Colonial es 100% oficinas repartidas entre París, Madrid y Barcelona por ese orden; Merlin tiene un 47% también en oficinas, el 22% de las rentas en centros comerciales y un 11% en logística; mientras Lar es 100% retail y eso le está penalizando en bolsa desde hace un par de años mucho más que al resto.
Descuento histórico en bolsa
Sobre los últimos datos disponibles de NAV -sólo Merlin actualizó a cierre de marzo esta cifra-, esto implica cotizar en mercado con un descuento del 68% para Lar frente al valor que tiene contabilizado en balance de sus centros comerciales; del 56% para Merlin y de un 36% en el caso de Colonial, la única de las tres que antes de la crisis llevaba meses cotizando con cierta prima en la bolsa española. Esto lleva a firmas de análisis como Sabadell a pensar que lo peor "ya está recogido en precio".
Siguiendo esta línea, el recorte de las estimaciones es más abultado cuanto mayor es la exposición de las compañías a centros comerciales, el segmento más afectado desde hace tiempo ya por el auge del comercio por Internet. Así, el consenso prevé que la valoración de los centros comerciales de Lar caiga un 28% de 2019 a 2021, sólo un 23% este año. Por contra, Colonial sufrirá el menor recorte, tan sólo un 3,2% en 2020 hasta un NAV por acción de 11,09 euros frente a los 11,5 de 2019. Esto implica que para un portafolio de más de 5.800 millones a cierre del año pasado la caída será de unos 200 millones.
"La crisis ha puesto fin a seis años de fuerte crecimiento y es lo que nos lleva a pensar en una merma en las valoraciones. Una evolución plana de las rentas nos hace estimar un recorte del 26% en el valor de las oficinas, también ante un mayor endeudamiento", calculan los analistas de Citi para la compañía que lidera Pere Viñolas. A cierre de abril, la socimi estimaba un impacto inferior al 1% del total de rentas, aunque se trata de "un dato provisional que podría variar en las próximas semanas", reconocía Colonial. Sus rentas comparables crecieron un 6% en el primer trimestre, frente al 4% de 2019. Su liquidez asciende a 2.000 millones de euros, con lo que cubre todos los vencimientos de deuda hasta 2023.
Merlin Properties estima un crecimiento del 1% de su NAV por acción para 2020, "aunque con toda probabilidad se revisará a la baja el próximo trimestre, reflejando la profunda recesión y una mayor prima de riesgo en la tasa de descuento", afirman en Renta 4, que prevén, además, una caída de los flujos de caja del 15% -o 0,14 euros por acción-. El consenso prevé una caída del valor neto de sus activos en 485 millones, hasta los 6.800 millones, lo que implica un recorte del 6,6%. A cierre de marzo, la socimi reconoció que un 89% de sus centros comerciales y el 3,5% de las oficinas estaban afectadas por el confinamiento declarado en España. Sus rentas comparables crecieron un 3,5%, de media, en el primer trimestre.
Pero si hay un sector afectado ese es el de los centros comerciales. La debacle es tal que lideran los recortes previstos en la valoración de sus inmuebles en toda la zona euro. El mercado espera una caída del valor de las socimis de centros comerciales del 11,7% este año y otro 2,3% en 2021, frente a la subida del 3% del residencial, mientras que las firmas de oficinas capearán mejor el temporal en Francia y Alemania y algo peor en Reino Unido y España.
